VÂNZAREA IMOBILULUI ÎN MOLDOVA

• Impozitul pe vânzarea imobilului
  Spălarea banilor
  Proveniența banilor cumpărătorului
  Perfectarea tranzacției la notar
  Riscurile reducerii artificiale a prețului
  Riscurile cumpărătorilor și vânzătorilor
  Spălarea banilor
  Tranzacții imobiliare
  Termenul de prescripție – peste trei ani
  Declarația fiscală este obligatorie
  Plata în numerar sau prin transfer

  Va fi mult text, pentru că în acest articol vom atinge multe „capcane” și nuanțe cu care vă veți confrunta atunci când vindeți sau cumpărați imobil în Republica Moldova.

  Impozitul pe vânzarea imobilului îl achită Vânzătorul și este de 12% din prețul de vânzare.
  Este enorm.

  Sunt scutiți de impozit:

  – dacă acesta este singurul imobil pe care îl dețineți în Republica Moldova.

Dacă o dețineți mai mult de 3 ani

Locuiți și sunteți înregistrat la această adresă — și aici încep „balansările”.

Toate cele trei condiții trebuie îndeplinite. Atunci nu veți plăti impozit!

Și aici începe…

Dacă locuiți, dar nu sunteți înregistrat, veți plăti impozitul în orice caz.

Dacă sunteți înregistrat, dar nu locuiți, veți plăti impozitul în orice caz.

Dacă vă aflați peste hotare mai mult de 180 de zile, conform legislației fiscale sunteți considerat nerezident, chiar dacă sunteți cetățean al Republicii Moldova — și veți plăti impozit în orice caz.

Și încă multe „dacă”… și în multe situații acest lucru este nedrept.

O persoană a muncit toată viața, a plătit impozite statului, a făcut reparații în unica sa locuință, o vinde pentru a-și cumpăra alta — și trebuie să plătească impozit pentru vânzarea imobilului.
Este nedrept — este dublă impozitare.

Ca de obicei, în noile legi sunt multe lacune, interpretate de fisc în favoarea lor.

Există modalități legale de a reduce semnificativ plata impozitului, și noi vă vom spune despre ele — nu tuturor, ci doar clienților noștri, și doar „în taină”.

În Republica Moldova se aplică activ legislația privind combaterea spălării banilor. La acest proces sunt implicați băncile, notarii și o serie de instituții de stat.

O serie de persoane care activează în domeniul juridic și financiar sunt obligate prin lege să prezinte rapoarte despre tranzacțiile pe care le autentifică sau la care participă ca intermediari.

În ceea ce privește notarii, încheierea tranzacției este precedată de o muncă minuțioasă de verificare a provenienței banilor de la cumpărător.

Notarii solicită cumpărătorilor dovezi privind originea mijloacelor financiare folosite pentru achiziția imobilului. Ca dovadă pot servi: contracte de credit cu băncile, contracte de vânzare a unei locuințe deținute anterior, adeverințe de salariu, extrase bancare privind transferurile primite din străinătate și alte documente justificative.

Decizia privind suficiența documentelor prezentate este luată de notar. Dacă apar suspiciuni privind proveniența mijloacelor bănești, se va refuza autentificarea tranzacției.

În acest context trebuie menționat și un alt aspect – încetarea tranzacțiilor la așa-numitul „preț BTI”. În contracte părțile sunt obligate să indice prețul real al vânzării. Dacă prețul este subevaluat, autentificarea contractului va fi refuzată.

Pentru o anumită perioadă în Republica Moldova era practicată vânzarea imobilelor „la preț BTI”. Părțile indicau în contract drept preț valoarea imobilului conform certificatului din Cadastru. Prețul real era indicat într-o chitanță pe care părțile o întocmeau între ele, fără participarea notarului.

Notarul poate solicita un raport de evaluare de la un expert independent pentru a determina valoarea de piață a imobilului și poate refuza autentificarea tranzacției dacă valoarea este mult subevaluată.

Există, de asemenea, riscuri pentru Cumpărător în cazul în care Vânzătorul se adresează în instanță în termen de 3 ani pentru anularea contractului de vânzare-cumpărare din motivul subevaluării prețului — Vânzătorul va returna Cumpărătorului doar suma indicată în contract.

Întocmirea chitanței putea avea consecințe fiscale extrem de negative pentru vânzător. Practica judiciară este plină de dosare în care chitanțele, ajunse în atenția organelor de drept, sunt transmise către Inspectorat pentru verificarea achitării impozitelor. Inspectoratul efectua repetat controale fiscale. În urma acestora se întocmeau acte de verificare. Dacă se constata că vânzătorul a evitat plata impozitului, acesta era tras la răspundere fiscală.

Conform regulilor în vigoare, înainte de semnarea tranzacției părțile sunt obligate să completeze formulare speciale, în care, pe propria răspundere, indică sursele provenienței mijloacelor bănești. De asemenea, părțile sunt obligate să furnizeze informații cu privire la cine este beneficiarul real al tranzacției.

Toată informația privind beneficiarii reali ai tranzacției este indicată pe propria răspundere a părților.

Într-un chestionar separat, părțile sunt obligate să răspundă la întrebări referitoare la apartenența lor (sau a soțului/soției) la funcționari de rang înalt, persoane politice, conducerea armatei, structuri de forță, autoritatea judecătorească sau executivă.

Venitul obținut din vânzarea imobilului trebuie declarat și se achită impozitul pe creșterea de capital. Impozitul nu se achită în cazul în care casa sau apartamentul vândut au fost locuința principală a vânzătorului.

Conform art. 5 CF, pct. 46, locuința principală este locuința care întrunește cumulativ următoarele condiții:

a) se află în proprietatea contribuabilului timp de cel puțin trei ani;

b) constituie locul de trai/ședere al contribuabilului în ultimii trei ani până la momentul înstrăinării.

Lipsa înregistrării (domiciliului), nerespectarea termenelor de deținere oferă dreptul de a încasa impozitul în mod forțat.

Deseori cumpărătorii solicită vânzătorilor să se radieze din registrul de domiciliu înainte de vânzare, pentru ca la momentul tranzacției nimeni să nu figureze în locuință. Radierea din domiciliu înainte de vânzare poate duce la întrebări din partea Inspectoratului Fiscal, iar locuința poate pierde statutul de locuință principală.

Consecințele negative sunt inevitabile, iar motivul este sistemul creat de colectare a informațiilor. Datele despre tranzacția încheiată vor deveni direct sau indirect cunoscute Serviciului Fiscal și altor autorități de stat.

Din anul 2016 este introdus un sistem electronic în care raportarea este transmisă prin semnătură electronică. Informațiile furnizate vizează fiecare tranzacție în parte și fiecare dintre părțile acesteia, indicând date detaliate despre preț, obiectul tranzacției și datele personale ale părților.

În privința părților se indică numele, prenumele, codurile personale și cetățenia. În privința tranzacției se indică data și numărul înregistrării și prețul.

Obiectul tranzacției este descris detaliat: se indică numărul cadastral al imobilului, iar prețul este menționat atât în valută străină, cât și în lei.

În raportarea tranzacțiilor sunt introduse periodic modificări și completări care extind volumul de informații furnizate către Inspectorat.

Pentru perioada de raportare curentă, informațiile furnizate au fost, de asemenea, supuse unor modificări. Pentru anul 2023, către Inspectorat vor fi transmise nu doar datele tranzacției actuale încheiate de părți, ci și o parte din datele din actele de proprietate. Cu alte cuvinte, se prevede indicarea în raportare a informațiilor privind prețul la care obiectul vândut a fost achiziționat anterior.

Astfel, Inspectoratul dispune și actualizează constant un volum suficient de mare de date despre imobilele vândute, cu indicarea prețului, datelor părților, iar tranzacțiile încheiate de o anumită persoană pot fi verificate în caz de necesitate sub aspectul achitării impozitelor.

Conform practicii judiciare, volumul de date colectate este utilizat activ. Dacă un apartament sau alt imobil a fost vândut cu mult timp în urmă, chiar și expirarea termenului de prescripție de patru ani nu îl scutește pe vânzător de posibilă răspundere fiscală.

Legiuitorul a elaborat legea astfel încât termenele de prescripție să nu se aplice în cazurile în care contribuabilul era obligat să depună declarația de venit, dar nu a depus-o sau a depus-o cu date eronate. Cu alte cuvinte, inspectorii pot trage la răspundere vânzătorul pentru neplata impozitului pe venit din vânzarea imobilului chiar și peste șase sau chiar opt ani după tranzacție.

Nu doar Inspectoratul Fiscal primește informații despre tranzacțiile imobiliare. Informații detaliate despre tranzacții sunt transmise către Centrul pentru Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor.

Într-un interval relativ scurt de timp după autentificarea unei tranzacții cu imobile în valoare mai mare de 200 mii lei, datele despre tranzacție sunt transmise de notar către Centrul pentru Combaterea Spălării Banilor. Volumul informațiilor pe care îl primesc inspectorii Centrului este, de asemenea, destul de mare. În unele aspecte, acesta este chiar mai extins decât datele primite de Inspectorat.

Raportul adresat Centrului include descrierea tranzacției: data, ora, prețul, obiectul și părțile tranzacției.

Descrierea părților – nu doar numele și codurile personale, ci și domiciliul, numerele de telefon, adresele de e-mail, datele din actele de identitate și pașapoarte: seria, data eliberării, precum și informații despre cetățenia fiecărei părți.

Dacă tranzacția a fost realizată prin procură, sunt furnizate detalii complete despre reprezentantul părților. Dacă în tranzacție participă o persoană juridică, sunt indicate toate datele întreprinderii și ale reprezentantului care a semnat contractul.

Este important de menționat că Centrul primește informații despre modul de efectuare a plății – în numerar sau prin conturi bancare. Dacă plata s-a făcut prin transfer bancar, sunt transmise către Centru datele conturilor bancare ale părților.

Colectarea informațiilor se desfășoară de peste zece ani și este perfecționată continuu. Din anul 2018 a fost introdusă declararea electronică. Un nou raport, și mai detaliat, pentru Centrul de Combatere a Spălării Banilor a fost implementat de la 1 septembrie a anului curent.

Rezumat scurt: înainte de încheierea unei tranzacții trebuie reținut că informațiile despre aceasta vor fi transmise la Inspectoratul Fiscal nu mai târziu de luna februarie a anului următor. Vânzătorului îi este recomandat să consulte din timp un specialist competent al Inspectoratului pentru a estima suma aproximativă a impozitului ce urmează a fi achitat.

Un aspect practic, legat de bănci și de plățile prin sistemele bancare: înainte de încheierea tranzacției părțile trebuie să decidă momentul în care vor efectua plata pentru tranzacția de vânzare-cumpărare a imobilului și să stabilească modul de achitare. Dacă plata se face prin bancă, este necesar să se consulte în prealabil cu angajații acesteia.

Cea mai simplă variantă – achitarea în numerar înainte de semnarea tranzacției. Contractul este întocmit la notar. Părțile efectuează plata: în prezența notarului sau achită la bancă, apoi revin la notar și finalizează autentificarea tranzacției.

Dacă părțile indică faptul că plata va fi efectuată după semnarea contractului sau în tranșe, atunci contractul de vânzare-cumpărare se încheie cu condiția păstrării dreptului de proprietate de către vânzător până la momentul achitării integrale. Părțile pot conveni ca cumpărătorul să achite o parte din sumă la semnarea contractului, iar restul până la o anumită dată.

La încheierea unui contract cu plata în rate, părțile trebuie să stabilească faptul că vânzătorul își păstrează dreptul de proprietate până la achitarea integrală a sumei (alin. (1) art. 1191 CC). Dacă plata se efectuează în tranșe după semnarea contractului, cumpărătorul nu poate deveni proprietar deplin până când nu achită prețul convenit.

După încheierea contractului cu plata în rate, cumpărătorul îl prezintă la Cadastru pentru înregistrare. Cadastrul înregistrează provizoriu dreptul de proprietate al cumpărătorului. Vânzătorul păstrează dreptul de proprietate până la achitarea completă.

Dacă plata se efectuează în mai multe tranșe, după achitarea ultimei tranșe părțile se prezintă la notarul care a autentificat contractul. Vânzătorul, în prezența notarului, semnează o declarație prin care confirmă că plata a fost efectuată integral. Declarația notarială este depusă la Cadastru de către cumpărător, iar dreptul de proprietate devine deplin.

Fiecare bancă are propriile particularități și cerințe privind plățile părților. De exemplu, la încercarea de retragere a unei sume mari în numerar din cont, banca poate solicita timp pentru efectuarea verificărilor. Ridicarea numerarului de pe card este limitată de suma pe care banca este dispusă să o elibereze unei persoane la o singură operațiune.