Am intrat zilele astea în vechea mea arhivă imobiliară. În perioada asta de liniște la bazar.
Înainte de furtună, probabil)))
Am vrut să văd: cât costa, totuși, Comratul acum cinci ani? M-a apucat așa, un pic nostalgia…
Nu din amintiri de genul:
— Parcă apartamentele erau câte 20 de mii…
— Parcă un ar de pământ era o mie…
— Parcă puteai cumpăra o casă normală cu 30 de mii…
Ci să mă uit prin anunțurile vechi.
Le-am păstrat: anii, prețurile, suprafețele, terenurile, fotografiile vechi. În toți acești ani au trecut prin mâinile mele suficiente proprietăți ca să putem vedea câteva lucruri interesante.
Și am decis să le împărtășesc cu voi.
APARTAMENTELE
Cu apartamentele e cel mai simplu de calculat. Nu trebuie să comparăm un apartament cu o cameră cu unul cu trei camere — ne uităm la prețul pe metru pătrat.
În 2021, conform arhivei mele, ieșea aproximativ 550 de euro pe metru pătrat.
În 2022 — în jur de 680 de euro.
În 2023 — aproape la fel.
Iar apoi piața a pornit.
2024 — aproximativ 850 €/m².
2025 — deja aproximativ 970 €/m².
Adică, în cinci ani, metrul pătrat al unui apartament în Comrat s-a scumpit cu aproximativ 75%.
Spus mai simplu:
era 550 — a ajuns aproape la 1 000 de euro pe metru pătrat.
Asta e toată povestea.
Și 2023 este un an interesant. Piața practic a stat pe loc, iar apoi, în doi ani, a făcut un salt destul de serios.
Desigur, un apartament într-un bloc de tip „Hrușciov”, unul obișnuit de pe piața secundară și unul într-un bloc nou sunt trei lucruri diferite. Iar astăzi, apartament cu apartament nu seamănă.
Dar nivelul general al pieței nu mai este deloc cel de acum cinci ani.
IAR ACUM — TERENURILE
Aici lucrurile devin mai interesante.
Pentru că întrebarea „Cât costă un ar de pământ în Comrat?” este, în sine, formulată greșit.
Unde este acel ar? Pe ce stradă? Ce deschidere are la drum? Sunt gaz și apă? Terenul este de colț? Poate fi împărțit? Se poate construi un magazin?
Poate fi vorba despre trei ari într-un asemenea loc, încât pentru ei se va plăti mai mult decât pentru douăzeci de ari undeva la marginea orașului.
Am avut un teren de 3 ari la 28 000 de euro pentru un ar.
Și astăzi cifra asta deja nu prea mai surprinde pe nimeni)))
De aceea, un singur „preț pentru un ar” nu a existat și nu va exista niciodată.
Dar dacă lăsăm la o parte asemenea excepții și vorbim despre un teren obișnuit pentru construcția unei case, tendința din ultimii cinci ani se vede foarte bine.
În 2021, un reper normal era de aproximativ 1 000 de euro pentru un ar.
Apoi prețul a început să urce treptat.
Iar până în 2025 am ajuns la aproximativ 2 000 de euro pentru un ar.
Nu pe fiecare stradă. Nu pentru fiecare teren. Nu este o cotație oficială de bursă.
Este pur și simplu un reper mediu al pieței pe care am urmărit-o în toți acești ani.
Rezultă că terenurile obișnuite din Comrat aproximativ și-au dublat prețul în cinci ani.
Și de aici începe partea cea mai interesantă.
O CASĂ NORMALĂ
Să vorbim despre o casă obișnuită, normală, în Comrat.
Nu un palat cu piscină. Nu o ruină numai bună de împins cu tractorul. Și nici nu vom măsura acum fiecare metru pătrat, nu vom număra șoproanele, beciurile și butucii de vie.
Pur și simplu o casă.
O casă pe care omul o cumpără ca să locuiască în ea.
Și aici vechea mea arhivă îmi împrospătează foarte bine memoria.
În jurul anului 2021, prețul normal pentru o asemenea casă se învârtea pe la 40–45 de mii de euro.
Ai văzut casa. Ai negociat. Te-ai gândit. Ai mai negociat o dată.
Ai cumpărat-o.
Iar apoi piața și-a văzut încet de drumul ei.
Dacă împărțim foarte aproximativ evoluția pe ani, obținem cam așa:
2021 — 40–45 de mii €
2022 — 50–55 de mii €
2023 — 60–70 de mii €
2024 — 70–80 de mii €
2025 — 80–100 de mii €
Numai să nu mă prindeți după asta pe lângă bazar cu calculatorul în mână:
— Serghei, dar de ce în 2023 sunt 65 și nu 63 750?
Pentru că nu există un preț unic pentru o casă.
Nu e benzină la stația PECO.
Este un reper al pieței.
Într-o casă ai reparație. În alta — acoperișul. În a treia, proprietarul s-a trezit ieri și a decis că locuința lui valorează de acum cu douăzeci de mii mai mult.
Iar al patrulea trebuie să vândă ieri.
Dar dacă ne îndepărtăm puțin de anunțurile individuale, direcția se vede foarte bine.
Ceea ce acum cinci ani consideram o casă de 40–45 de mii, în 2025 a ajuns undeva în zona de 80–100 de mii de euro.
Aproximativ?
Da.
Dar e clar.
O casă locuibilă normală în Comrat aproximativ și-a dublat prețul în cinci ani.
Și, interesant, aproape că nici nu am observat.
Nimeni nu s-a trezit într-o dimineață și nu a anunțat:
GATA. DE MÂINE CASELE COSTĂ DE DOUĂ ORI MAI MULT.
Nu.
Au fost 45. Au devenit 50. Apoi 55.
Cineva a vândut cu 60. Vecinul a văzut:
— Dar a mea cu ce e mai rea?
A pus 70.
Cumpărătorul s-a revoltat puțin, a negociat și a cumpărat cu 65. Iar următorul vânzător deja nu s-a mai uitat la 55, ci la 65.
Și tot așa — cinci ani.
Apoi deschizi arhiva:
2021 — 40–45 de mii.
Te uiți la piața din 2025:
80–100 de mii.
Și stai și te gândești:
Dar când a reușit, de fapt, să se întâmple asta?
Uite așa a reușit.
DAR UNDE AU DISPĂRUT CASELE IEFTINE?
N-au dispărut nicăieri.
O casă de 30 de mii de euro exista acum cinci ani. Și astăzi poți găsi o casă cu 30 de mii.
S-ar părea:
Și unde e scumpirea voastră?
E chiar în fața ochilor.
Doar că ne uităm greșit.
Acum cinci ani, omul cumpăra o casă veche cu 30 de mii și spunea:
„Am cumpărat o casă.”
Astăzi, cumpărând un obiect asemănător, spune tot mai des:
„Am cumpărat un teren.”
Dar casa?
Casa e acolo.
Deocamdată.
Poți locui în ea. Poți s-o repari. Poți s-o reconstruiești.
Sau poți aduce tractorul și să-i închei biografia într-o singură zi.
Pentru că economia unui asemenea obiect s-a schimbat.
Să luăm un exemplu simplu.
O casă veche stă pe un teren de 10 ari.
În 2021, acești zece ari puteau costa, foarte aproximativ, 10 000 de euro. Iar întreaga proprietate, să spunem, 30 000 de euro.
Adică însăși casa încă avea o valoare destul de importantă.
Trec cinci ani.
Aceiași zece ari valorează deja, orientativ, 20 000 de euro.
Iar casa veche împreună cu terenul poate costa în continuare aceleași 30–35 de mii.
Numai că acum cumpărați, în primul rând, terenul.
Iar casa veche vine împreună cu el.
Uneori cadou.
Alteori chiar ca o povară.
CASA VECHE SE TRANSFORMĂ ÎNCET ÎN TEREN
Acesta este, probabil, cel mai interesant lucru care s-a schimbat pe piața caselor particulare din Comrat în ultimii ani.
Casele vechi din chirpici, casele fără condiții normale, casele care necesită investiții uriașe sunt evaluate tot mai des nu după principiul:
Câți metri pătrați are casa?
Ci după principiul:
Cât teren este aici și unde se află?
Și este logic.
Ce rost are să calculezi prețul pe metru pătrat al unei case din chirpici vechi de 60–70 de ani, dacă cumpărătorul a venit acolo pentru cei zece ari de teren?
Uneori casa veche încă este necesară. Mai ales dacă poți intra imediat și locui.
Dar cu cât terenul devine mai scump, cu atât construcția veche contează mai puțin.
Și astfel apare un paradox interesant.
Apartamentele s-au scumpit. Terenurile s-au scumpit. Casele locuibile normale s-au scumpit.
Iar casa veche pare că a rămas aproape la același preț.
Nu este niciun paradox.
Doar că înainte cumpărai:
CASĂ + teren
Iar acum, tot mai des, cumperi:
TEREN + casă
Două cuvinte și-au schimbat locurile.
Și odată cu ele s-a schimbat întregul sens al cumpărării.
ȘI CARE ESTE CONCLUZIA?
Dacă lăsăm la o parte economiștii, graficele și termenii complicați, în cinci ani în Comrat s-a întâmplat aproximativ următorul lucru.
Apartamente
2021 — aproximativ 550 €/m².
2025 — aproximativ 970 €/m².
Teren pentru construcția obișnuită a unei case
2021 — orientativ 1 000 €/ar.
2025 — orientativ 2 000 €/ar.
Case locuibile normale
2021 — orientativ 40–45 de mii €.
2025 — orientativ 80–100 de mii €.
Casele vechi
Se transformă treptat în terenuri cu construcție.
Așa arată Comratul după acești cinci ani.
Și cel mai amuzant este că noi trăim în interiorul acestei piețe în fiecare zi și de aceea aproape că nu observăm schimbările.
Prețul a crescut cu o mie. Apoi cu încă două. Cineva a vândut mai scump. Vecinul a văzut și a ridicat și el prețul. Cumpărătorii s-au revoltat.
Apoi s-au obișnuit.
Au trecut cinci ani.
Deschizi anunțurile vechi —
și acolo este deja un cu totul alt Comrat.
Pentru acest material am consultat arhiva proprietăților „Imobiliarele Găgăuziei” din perioada 2021–2025. Am folosit vechile prețuri de ofertă, suprafețele apartamentelor și terenurilor, precum și propriile mele observații asupra pieței din Comrat.
Aceasta nu este statistica oficială a tranzacțiilor înregistrate de stat și nici o încercare de a stabili un „preț oficial” al proprietăților imobiliare. Este istoria unei piețe care a trecut prin fața ochilor mei în toți acești ani.