Я тут полез в свой старый архив недвижимости. В период тишины на базаре.
Перед бурей, наверное)))
Хотел посмотреть: а сколько всё-таки стоил Комрат пять лет назад? Чего-то вот заностальгировал…
Не то, что мы сейчас вспоминаем:
— Да вроде квартиры были по 20 тысяч…
— Да вроде сотка была по тысяче…
— Да вроде дом за 30 можно было купить нормальный…
А посмотреть по старым объявлениям.
Они у меня сохранились: годы, цены, площади, участки, старые фотографии. Объектов за эти годы через мои руки прошло достаточно, чтобы кое-что увидеть.
И решил поделиться с вами.
КВАРТИРЫ
С квартирами считать проще всего. Не надо сравнивать однушку с трёшкой — смотрим цену квадратного метра.
В 2021 году по моему архиву получалось примерно 550 евро за квадрат.
В 2022-м — около 680 евро.
В 2023-м — почти столько же.
А потом рынок поехал.
2024 — около 850 €/м².
2025 — уже примерно 970 €/м².
То есть за пять лет квадратный метр квартиры в Комрате вырос примерно на 75 процентов.
Грубо говоря:
было 550 — стало почти 1 000 евро за квадрат.
Вот вам и вся история.
Причём 2023 год интересный. Рынок практически стоял на месте, а потом за два года сделал хороший такой прыжок.
Конечно, хрущёвка, обычная вторичка и новостройка — это три разные песни. И сегодня квартира квартире рознь.
Но общий уровень рынка уже совсем не тот, который был пять лет назад.
А ТЕПЕРЬ ЗЕМЛЯ
Вот тут всё веселее.
Потому что фраза «Сколько стоит сотка земли в Комрате?» сама по себе неправильная.
Где сотка? На какой улице? Какой фасад? Есть газ и вода? Угловой участок? Можно разделить? Можно магазин поставить?
А может, там три сотки в таком месте, что за них дадут больше, чем за двадцать соток где-нибудь на краю города.
У меня был участок 3 сотки по 28 000 евро за сотку.
И сейчас уже этой цифрой никого особо не удивишь)))
Поэтому никакой единой «цены сотки» здесь никогда не было и не будет.
Но если убрать такие исключения и говорить про обычный участок под строительство дома, тенденция за пять лет видна хорошо.
В 2021 году нормальным ориентиром было примерно 1 000 евро за сотку.
Дальше цена постепенно ползла вверх.
И к 2025 году мы пришли примерно к 2 000 евро за сотку.
Не на каждой улице. Не каждый участок. Не официальная биржевая котировка.
Просто нормальный усреднённый ориентир рынка, который я наблюдал все эти годы.
Получается, что обычная земля в Комрате примерно удвоилась в цене за пять лет.
И вот здесь начинается самое интересное.
НОРМАЛЬНЫЙ ДОМ
Поговорим про обычный нормальный дом в Комрате.
Не дворец с бассейном. Не развалюху под трактор. И не будем сейчас мерить квадратные метры, считать сараи, подвалы и количество виноградных кустов.
Просто дом.
Дом, который человек покупает, чтобы жить.
И вот здесь мой старый архив очень хорошо освежает память.
В районе 2021 года нормальная цена такого дома крутилась примерно возле 40–45 тысяч евро.
Посмотрел дом. Поторговался. Подумал. Ещё раз поторговался.
Купил.
А дальше рынок тихонько пошёл своей дорогой.
Если очень условно разложить его по годам, получится примерно так:
2021 — 40–45 тысяч €
2022 — 50–55 тысяч €
2023 — 60–70 тысяч €
2024 — 70–80 тысяч €
2025 — 80–100 тысяч €
Только не надо потом ловить меня возле базара с калькулятором:
— Сергей, а почему в 2023-м 65, а не 63 750?
Потому что нет такой единой цены дома.
Это не бензин на заправке.
Это ориентир рынка.
В одном доме ремонт. В другом крыша. В третьем хозяин вчера проснулся и решил, что его дом теперь стоит на двадцать тысяч дороже.
А четвёртому надо продать вчера.
Но если отойти подальше от отдельных объявлений, направление видно очень хорошо.
То, что пять лет назад мы воспринимали как дом за 40–45 тысяч, к 2025 году оказалось уже где-то в районе 80–100 тысяч евро.
Грубо?
Да.
Зато понятно.
Нормальный жилой дом в Комрате за пять лет примерно удвоился в цене.
И что интересно — мы этого почти не заметили.
Никто ведь однажды утром не проснулся и не объявил:
ВСЁ. С ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ ДОМА В ДВА РАЗА ДОРОЖЕ.
Нет.
Было 45. Стало 50. Потом 55.
Кто-то продал за 60. Сосед увидел:
— А мой чем хуже?
Поставил 70.
Покупатель повозмущался, поторговался и купил за 65. А следующий продавец уже посмотрел не на 55, а на 65.
И так — пять лет.
А потом открываешь архив:
2021 — 40–45 тысяч.
Смотришь на рынок 2025 года:
80–100 тысяч.
И сидишь думаешь:
А когда это, собственно, успело произойти?
Вот так и успело.
А КУДА ДЕЛИСЬ ДЕШЁВЫЕ ДОМА?
А они никуда не делись.
Дом за 30 тысяч евро был пять лет назад. И сегодня можно найти дом за 30 тысяч.
Казалось бы:
Ну и где ваше подорожание?
А оно прямо перед глазами.
Просто мы неправильно смотрим.
Пять лет назад человек покупал старый дом за 30 тысяч и говорил:
«Дом купил».
Сегодня он всё чаще покупает такой же объект и говорит:
«Участок купил».
А дом?
А дом там стоит.
Пока.
Можно пожить. Можно ремонтировать. Можно перестраивать.
А можно пригнать трактор и закончить его биографию за один день.
Потому что экономика такого объекта изменилась.
Возьмём простой пример.
Старый дом стоит на 10 сотках.
В 2021 году эти десять соток грубо могли стоить около 10 000 евро. А весь объект, допустим, 30 000 евро.
То есть сам дом ещё имел вполне ощутимую стоимость.
Проходит пять лет.
Те же десять соток уже ориентировочно стоят 20 000 евро.
А старый дом вместе с ними всё ещё может стоить те же условные 30–35 тысяч.
Вот только теперь вы покупаете уже в первую очередь землю.
А старый дом идёт вместе с ней.
Иногда в подарок.
Иногда даже в нагрузку.
СТАРЫЙ ДОМ ПОТИХОНЬКУ СТАЛ УЧАСТКОМ
Вот это, пожалуй, самое интересное изменение рынка частных домов Комрата за последние годы.
Старые саманные дома, дома без нормальных условий, дома, требующие огромных вложений, всё чаще оцениваются уже не по принципу:
Сколько квадратных метров в доме?
А по принципу:
Сколько здесь земли и где она находится?
И это правильно.
Какой смысл считать цену квадратного метра саманного дома, которому 60–70 лет, если покупатель пришёл туда из-за десяти соток земли?
Иногда старый дом ещё нужен. Особенно если можно сразу заехать и жить.
Но чем дороже становится земля, тем меньше значения имеет само старое строение.
И поэтому возникает забавный парадокс.
Квартиры подорожали. Земля подорожала. Нормальные жилые дома подорожали.
А старый дом вроде как стоит почти столько же.
Никакого парадокса нет.
Просто раньше вы покупали:
ДОМ + землю
А теперь всё чаще покупаете:
ЗЕМЛЮ + дом
Поменялись местами два слова.
А вместе с ними поменялся весь смысл покупки.
И ЧТО В ИТОГЕ?
Если совсем без экономистов, графиков и умных терминов, то за пять лет в Комрате произошло примерно следующее.
Квартиры
2021 — около 550 €/м².
2025 — около 970 €/м².
Земля под обычное строительство
2021 — ориентировочно 1 000 €/сотка.
2025 — ориентировочно 2 000 €/сотка.
Нормальные жилые дома
2021 — ориентировочно 40–45 тысяч €.
2025 — ориентировочно 80–100 тысяч €.
Старые дома
Постепенно превращаются в участки со строением.
Вот такой получился Комрат за пять лет.
И самое смешное — мы внутри этого рынка живём каждый день, поэтому изменения почти не замечаем.
Цена поднялась на тысячу. Потом ещё на две. Потом кто-то продал дороже. Сосед посмотрел и тоже поднял. Покупатели повозмущались.
Потом привыкли.
Прошло пять лет.
Открываешь старые объявления —
а там уже совсем другой Комрат.
Для этого материала я поднял архив объектов «Недвижимости Гагаузии» за 2021–2025 годы. Использовал старые цены предложения, площади квартир и участков, а также собственные наблюдения за рынком Комрата.
Это не государственная статистика зарегистрированных сделок и не попытка определить «официальную цену» недвижимости. Это история рынка, который прошёл перед моими глазами за эти годы.