Доверительное управление недвижимостью — что это такое?

  • 1 неделя назад
  • 1

Под доверительным управлением понимают передачу недвижимости в управление другому лицу. Цель передачи — распоряжение имуществом таким образом, чтобы оно приносило прибыль своему владельцу. В частности, тот, кто становится доверительным управляющим, может:

  • публиковать объявления о сдаче квартиры в аренду;
  • общаться с потенциальными арендаторами;
  • заключать договор аренды квартиры, дома, здания с арендатором;
  • ежемесячно получать от Арендатора арендную плату;
  • оплачивать коммунальные услуги;
  • заказывать клининг для уборки квартиры после того, как прекратил действие текущий договор аренды;
  • следить за состоянием вещей, мебели, техники, которые находятся в квартире, в процессе проживания квартиросъемщика;
  • заниматься проблемами, связанными с эксплуатацией жилья.
  • сообщать собственнику квартиры о том, что нужно заменить мебель или технику, приобрести какие-то вещи или предметы, которыми может пользоваться арендатор;
  • принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае нарушения арендатором условий заключенного договора;
  • вселять жильцов и выселять их.
  • Нести материальную ответственность порчу имущества, за неуплату коммунальных услуг, нанесение порчи имущества соседям (затопление, пожар)

Доверительное управление не позволяет управляющему совершать какие-либо действия, связанные со сменой собственника недвижимости. Это означает, что управляющий не сможет подарить объект кому-либо, обменять или продать. Также он не может использовать недвижимость в качестве залогового имущества, например, при оформлении кредита.

Особенности доверительного управления недвижимостью

  • Услуги предоставляются владельцу объекта в течение длительного времени и на регулярной основе.
  • Собственник объекта недвижимости и тот, кто будет управлять объектом, заключают договор. Основными положениями договора выступают перечень оказываемых услуг, срок их оказания и вознаграждение, которое получит управляющий.
  • Средства, которые квартиросъемщик отдает управляющему за аренду, передаются собственнику недвижимости, но не все. Управляющий вычитает сумму, перечисленную за пользование жилищно-коммунальными услугами, прочие расходы. Также от арендной платы отнимается вознаграждение управляющего. Оставшиеся деньги управляющий переводит на счет собственника недвижимости или передает их другим способом, указанном в договоре.

Кто сдает недвижимость с помощью доверительного управления

Это могут быть собственники квартир, домов, зданий, которые:

  • живут в другом городе или другой стране;
  • владеют несколькими объектами недвижимости;
  • не хотят заниматься всеми или некоторыми вопросами, связанными со сдачей недвижимости в аренду.

Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду с помощью доверительного управления

Положительные моменты такие:

  • не нужно тратить свое время на действия, связанные с поиском арендатора и заключение с ним договора;
  • можно не заниматься вопросами клининга, замены изношенной техники, возмещения ущерба – управляющий может принимать решение по всем подобным вопросам;
  • Управляющий несет материальную ответственность за порчу имущества, за неуплату коммунальных услуг, нанесение порчи имущества соседям.
  • как правило, квартиры, которые находятся в доверительном управлении, сдаются быстрее, так как Управляющий оплачивает арендную плату Владельцу, вне зависимости от того сдал недвижимость или нет. Он является основным Арендатором и если не нашел Арендаторов, оплачивает из своего кармана.

К недостаткам доверительного управления можно отнести такие моменты:

  • за управление недвижимостью придется отдавать часть арендной платы. Чем больше услуг будет оказывать доверительный управляющий, тем большим будет вознаграждение;
  • если собственник доверяет другому лицу искать арендатора и заключать с ним договор, он не будет знать человека, который живет в его квартире;
  • если передать квартиру в управление недобросовестному лицу для сдачи в долгосрочную аренду, есть риск передачи квартиры в посуточную аренду;
  • более высока вероятность быстрого износа мебели, техники, если управляющий недостаточно ответственно подходит к вопросу контроля за тем, как арендатор соблюдает условия договора.

Порядок передачи квартиры в доверительное управление

Нужно сделать следующее:

  1. Найти того, кто будет управлять недвижимостью. Это может быть физическое лицо или организация, например, отдельный риэлтор или агентство недвижимости. Поскольку передача квартиры в управление предполагает принятие управляющим важных решений в отношении недвижимости, лучше тщательно проверить репутацию риэлтора или агентства.
  2. Обсудить все детали оказываемых услуг, которые будут включены в договор.
  3. Договориться о стоимости услуг, оказываемых управляющим.
  4. Открыть банковский счет, который будет использоваться для проведения взаиморасчетов с доверительным управляющим.
  5. Составить договор и подписать его.
  6. Составить и подписать акт передачи объекта.

Что пишут в договоре доверительного управления

Поскольку предметом договора является оказание услуг, то между управляющим и собственником недвижимости заключается договор оказания услуг. В нем указывают:

  • данные и реквизиты документов, подтверждающих личность доверителя и доверительного управляющего;
  • адрес и характеристику объекта, передаваемого в доверительное управление;
  • данные о правоустанавливающих документах на недвижимость;
  • факт того, что собственник передает недвижимость в доверительное управление;
  • информацию о том, что управляющий может самостоятельно определять то, какой способ его действий будет самым лучшим с точки зрения интересов доверителя;
  • срок действия договора, определяемый по согласованию сторон. По действующим правилам он не может быть больше 3 лет. После того, как пройдет 3 лет, по соглашению сторон договор может быть пролонгирован;
  • состав объекта. При необходимости отмечается перечень имеющейся мебели, техники и степень их износа;
  • права и обязанности доверительного управляющего. Сюда включают подробную информацию о том, что он может и что должен делать, указываются сроки перевода средств, предоставления отчетов, если они предусмотрены;
  • указание момента, с которого возникают права и обязанности управляющего. Например, после подписания акта передачи имущества;
  • права и обязанности доверителя;
  • размер комиссии управляющего;
  • условия, при наступлении которых действие заключенного договора прекращается;
  • указание того, кто несет расходы, связанные с передачей недвижимости в доверительное управление;
  • ответственность сторон. Сюда может включаться информация о размере пени за невыполнение доверительным управляющим обязательств в установленный договором срок;
  • порядок разрешения споров;
  • адреса и реквизиты сторон договора.

Сравнить списки

сравнить