Запущена новая услуга для собственников и покупателей недвижимости в Гагаузии и на юге Молдовы — выездная оценка и анализ конкретного объекта перед продажей или покупкой.
Речь идёт не только об определении примерной стоимости дома, квартиры, земельного участка или коммерческой недвижимости.
Во время выезда оценивается сам объект, его состояние, участок, расположение, особенности, имеющиеся документы и положение недвижимости на сегодняшнем рынке.
Главный вопрос, на который должен получить ответ собственник или покупатель:
сколько эта конкретная недвижимость реально может стоить сегодня?
Цена в объявлении ещё не означает стоимость недвижимости
Одна из основных проблем при продаже недвижимости — собственнику зачастую не с чем сравнивать свой объект, кроме опубликованных объявлений.
Но цена предложения и цена реальной сделки — разные вещи.
Если похожий дом выставлен за 70 000 евро, неизвестно, продастся ли он за эту сумму, сколько времени он уже находится на рынке, насколько продавец готов торговаться и за какую цену в итоге состоится сделка.
По объявлениям можно увидеть рынок предложений.
Но собственнику необходимо понимать другое: сколько покупатели готовы заплатить именно за его недвижимость.
«А вдруг я продешевлю?»
Такой вопрос возникает, когда покупатель уже есть и предлагает конкретную сумму.
Например, за дом предлагают 45 000 евро.
Соглашаться?
А может быть, его реальная стоимость — 55 000 евро?
Или, наоборот, предложение соответствует рынку, а следующего покупателя придётся ждать ещё год?
После совершения сделки проверять это уже поздно.
Существует и противоположная ситуация: собственник определяет цену в 80 000 евро и месяцами или годами ждёт покупателя, которого по такой цене на рынке может не быть.
Ошибка в определении стоимости может стоить не только денег, но и времени.
Для покупателя вопрос стоит наоборот: не переплачиваю ли я?
Оценка может понадобиться не только продавцу.
Если человек собирается заплатить за недвижимость десятки тысяч евро, важно понимать не только то, нравится ему дом или нет.
Имеет значение состояние здания, земельный участок, расположение, коммуникации, необходимость будущих расходов и документы.
Некоторые особенности объекта становятся очевидными только после внимательного осмотра.
Поэтому профессиональный взгляд до покупки иногда обходится значительно дешевле ошибки, обнаруженной уже после сделки.
Из чего складывается стоимость дома
Индивидуальный жилой дом нельзя объективно оценивать только по формуле «площадь × стоимость квадратного метра».
На цену могут влиять сам дом, земельный участок, расположение, улица и подъезд, площадь и форма участка, фасад, состояние здания, планировка, ремонт, коммуникации, отопление, гараж, подвал, хозяйственные постройки, возможность реконструкции, окружение и документы.
Но даже после анализа всех этих характеристик остаётся ещё один фактор — рынок.
Есть ли сегодня покупатели именно на такую недвижимость? Сколько подобных объектов предлагается? Какой выбор есть у покупателя за те же деньги?
Поэтому два дома одинаковой площади даже в одном населённом пункте могут иметь совершенно разную рыночную стоимость.
Вложенные в дом деньги и его рыночная стоимость — не одно и то же
Для собственника недвижимость часто имеет не только материальную ценность.
Дом могли строить много лет, ремонтировать, менять крышу, проводить отопление, благоустраивать двор.
Здесь могли вырасти дети, жить родители, пройти значительная часть жизни семьи.
Всё это имеет значение для владельца.
Но покупатель сравнивает этот объект с другими вариантами, которые он может приобрести за те же деньги.
Поэтому личная ценность недвижимости и её рыночная стоимость могут существенно различаться.
Возможна и обратная ситуация: собственник недооценивает свою недвижимость.
Он может не учитывать стоимость участка, расположение, коммерческий потенциал, возможность разделения или реконструкции либо изменения, произошедшие на рынке.
Задача профессиональной оценки — не убедить собственника повысить или снизить цену, а разобраться, что представляет собой объект и сколько он может стоить в существующих рыночных условиях.
Когда может понадобиться оценка
Заказывать её имеет смысл не только непосредственно перед публикацией объявления.
Оценка и анализ могут понадобиться, когда собственник только рассматривает возможность продажи; уже получил предложение от покупателя; недвижимость долго не продаётся; необходимо определить стоимость наследственного имущества; один собственник собирается выкупить долю другого; родственники договариваются о продаже; человек выбирает между ремонтом и продажей.
Отдельная ситуация — покупка недвижимости, когда будущий владелец хочет понять обоснованность запрашиваемой цены.
Иногда результатом оценки становится решение вообще пока ничего не продавать.
Если недвижимость нужно продать быстро
Срочная продажа нередко требует определённого компромисса в цене.
Но существует разница между разумной скидкой за скорость сделки и потерей значительной части стоимости имущества.
Когда деньги необходимы быстро, особенно важно понимать эту границу.
Иначе цену недвижимости фактически определяет уже не рынок, а обстоятельства собственника.
При выезде анализируются и документы
Цена — только одна сторона будущей сделки.
Можно найти покупателя и договориться о сумме, а затем обнаружить вопросы с оформлением самого объекта или земельного участка.
Поэтому во время выезда вместе с собственником рассматриваются имеющиеся документы: как оформлена недвижимость и земля, кому принадлежит имущество, какие обстоятельства необходимо дополнительно проверить и что желательно решить до появления покупателя.
Особенно актуально это для старых домов, наследственной недвижимости, объектов после перестройки или реконструкции, а также имущества с несколькими собственниками.
Проблему с документами лучше обнаружить до сделки, а не тогда, когда покупатель уже найден и стороны собираются к нотариусу.
Как проходит выездная оценка
Я приезжаю непосредственно на объект.
Осматриваю дом, квартиру, коммерческую недвижимость или земельный участок, оцениваю состояние, расположение, планировку, коммуникации, дополнительные строения и другие характеристики.
Вместе смотрим имеющиеся документы.
После этого объект рассматривается сразу с нескольких сторон:
как оценщиком — что представляет собой имущество и какие характеристики влияют на его стоимость;
как практикующим риелтором — как такой объект воспринимает сегодняшний рынок и насколько реалистична предполагаемая цена;
с точки зрения будущей сделки — какие вопросы с недвижимостью или документами желательно решить заранее.
Результат — не просто одна цифра
После оценки собственник или покупатель должен понимать ориентировочный диапазон стоимости недвижимости, причины такой оценки, сильные и слабые стороны объекта, реалистичность предполагаемой цены и вопросы, которые желательно решить до сделки.
Недвижимость не является товаром с фиксированным ценником.
Окончательная стоимость конкретной сделки зависит от продавца, покупателя, сроков, переговоров и состояния рынка.
Поэтому обещать заранее определить цену «до последнего евро» было бы неправильно.
Задача — определить обоснованный диапазон стоимости и дать максимально реалистичное представление о положении конкретного объекта на сегодняшнем рынке.
Оценка не обязывает передавать недвижимость на продажу
Это принципиальный момент.
Выездная оценка и анализ недвижимости являются самостоятельной платной услугой.
После получения оценки собственник не обязан передавать объект мне на продажу.
Он может продавать самостоятельно, отложить продажу, продать родственнику, сделать ремонт или вообще оставить всё как есть.
Если впоследствии собственник решит поручить мне продажу объекта, это будет уже отдельная услуга и отдельное решение.
Почему услуга платная
На MFC.md можно бесплатно задавать вопросы по недвижимости, документам и сделкам.
Но определить стоимость конкретной недвижимости дистанционно невозможно.
Необходимо приехать на место, увидеть объект и участок, оценить их состояние и расположение, посмотреть имеющиеся документы и сопоставить всё это с реальной ситуацией на рынке.
Поэтому выездная оценка и анализ недвижимости выполняются как отдельная профессиональная услуга.
Сколько на самом деле стоит ваша недвижимость?
Возможно, примерно столько, сколько предполагает собственник.
Возможно, меньше.
А возможно — больше.
Но когда речь идёт об имуществе стоимостью в десятки тысяч евро, разобраться в этом разумнее до принятия решения и совершения сделки.
Услуга доступна для домов, квартир, земельных участков и коммерческой недвижимости в Гагаузии и на юге Молдовы.
Сергей Милкан
Оценщик • Риелтор • Юрист