Ну что, приплыли? Наступила Перестройка экономики владения недвижимостью c долгосрочным изменением всей структуры рынка.
20 лет мы жили в прекрасной стране с удобным кадастром образца 2004 г. Дома по бумагам — по цене хорошего гаража. Все понимали, что это условность. Государство тоже понимало. Но все делали вид, что так и надо.
И вот в 2026 году кто-то открыл пыльную папку и сказал: «А давайте посчитаем по-настоящему».
Кадастровую стоимость подтягивают ближе к рынку. Не к фантазиям, не к “а вдруг”, а к реальным сделкам последних лет. И тут началось. Кто-то обрадовался — “я стану богаче!”. Кто-то напрягся — “почему мой налог стал толще?”.
Теперь давай спокойно.
Если у тебя одна квартира, в которой ты живешь — скорее всего, мир не рухнет. Да, налог может подрасти. Не в десять раз – конечно, в два ну пусть в три раза. Ну плачу я за свою двушку в год 100 лей. Ну и че буду платить 300 лей в год – не катастрофа.
А вот если у тебя две квартиры, плюс домик, плюс ещё “на всякий случай держу” — вот тут начинается интересная математика.
Потому что теперь, считается не «примерно». Теперь кадастр ближе к рынку. А если суммарная кадастровая стоимость ВСЕЙ твоей жилой недвижимости перевалит за порог (примерно 3,48 млн леев на сегодня) — здравствуй, налог на богатство. 0,8% в год. А это уже ДЕСЯТКИ тысяч лей живой твоей налички – А стабильно Каждый год! Не разово!
Нет налога на воздух – ты сказал?
И тут уже вопрос не в политике. Не в том, кто прав, а кто виноват. Вопрос простой: ты владеешь активами — ты за них платишь.
Раньше было удобно. Держать несколько объектов почти ничего не стоило. Налог копеечный. В Кадастре цены смешные. В договоре можно было играть цифрами.
Сейчас игра становится сложнее – это выведение рынка из тени, а не просто «обновление ради прозрачности».
Государство аккуратно убивает серую схему. Не криком, не запретом. А арифметикой. Кадастр ближе к рынку — занизить цену в договоре уже будет невозможно – ниже кадастровой стоимости.
Порог по “роскоши” достигается намного быстрее. И вот уже владелец портфеля начинает считать не доход, а ежегодную нагрузку.
И самое интересное — это только начало! Оценку обещают обновлять раз в три года.
То есть доведут кадастровую до рыночной достаточно быстро – это “как к бабке не ходи” и “заморозить на 20 лет и забыть” больше не получится.
Это не значит, что нужно срочно бежать и продавать всё. Это значит, что эпоха «держу потому что пусть будет» заканчивается. Теперь каждый лишний квадрат — это не только актив, но и обязательство.
И самое главное — это не история “про налог”. Это история про контроль капитала.
Недвижимость перестаёт быть тихой гаванью для денег. Она становится прозрачным активом. Считаемым. Облагаемым. Проверяемым!
И вот тут появляется взрослый вопрос: а все ли объекты в портфеле реально нужны? Все ли работают? Все ли окупят налоговую нагрузку?
Ну что, приплыли? Нет. Мы только в начале пути, просто нужно глубже копать, чтоб добраться до истинных причин этих действий.
Теперь не плывёт тот, у кого больше квартир. Плывёт тот, кто считает.
И да я риелтор, одна квартира, одна машина, одна жена – так что я не парюсь!