Аренда — вопросы и ответы

Просто по желанию собственника выселить арендатора до окончания срока договора нельзя. Досрочное расторжение возможно по основаниям, предусмотренным договором или законом, например при существенной задолженности по аренде, использовании квартиры не по назначению или причинении серьёзного ущерба. Если арендатор добровольно не освобождает квартиру, вопрос решается в установленном законом порядке, а при необходимости — через суд.

Собственник может удержать депозит полностью или частично, если после прекращения аренды у арендатора осталась задолженность по арендной плате или коммунальным услугам либо квартире, мебели или технике причинён ущерб сверх обычного износа. Также в договоре аренды часто предусматривается, что депозит не возвращается при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора. Например, договор заключён на год, а арендатор без предусмотренных договором оснований съезжает через два месяца. Если такое условие прямо прописано в договоре, депозит может быть удержан собственником. Поэтому порядок возврата или удержания депозита необходимо чётко прописывать при заключении договора аренды.

Если Вы как физическое лицо сдаёте квартиру в аренду другому физическому лицу, необходимо платить подоходный налог в размере 7% от суммы аренды, указанной в договоре. Договор аренды необходимо зарегистрировать в Государственной налоговой службе в течение 7 дней после его заключения. Налог уплачивается ежемесячно, не позднее 25-го числа текущего месяца.

Если письменного договора аренды нет и Вы не можете связаться с хозяевами уже более двух месяцев, сначала попробуйте поговорить с соседями — возможно, они знают родственников собственников или смогут помочь с ними связаться.

Обязательно письменно уведомите хозяев о том, что планируете съехать: отправьте сообщение по всем известным номерам и другим контактам и сохраните подтверждения отправки и попыток связаться с ними.

Перед выездом снимите подробное видео всей квартиры: её общее состояние, мебель, технику, показания счётчиков и имеющиеся повреждения. На видео обязательно назовите дату. Желательно пригласить свидетелей или родственников хозяев и также зафиксировать их присутствие на видео. Сохраните квитанции об оплате аренды и коммунальных услуг за период проживания.

Если ключи передаёте родственникам хозяев, обязательно зафиксируйте сам факт передачи. Но лучше ключи оставить у себя и передать лично собственникам, когда они выйдут на связь. Просто оставлять ключи в квартире или передавать постороннему человеку не рекомендую.

Главное — зафиксировать дату освобождения квартиры, её состояние, показания счётчиков и Ваши неоднократные попытки связаться с собственниками. Это поможет защитить Вас, если впоследствии возникнут претензии по оплате или состоянию квартиры.

Пять месяцев ждать обещаний уже не стоит. Чем дольше квартирант живёт в квартире и не оплачивает коммунальные услуги, тем больше становится Ваш долг.

Сначала письменно потребуйте погасить задолженность и предупредите о расторжении договора. Сохраните договор аренды, счета за коммунальные услуги, показания счётчиков и всю переписку с квартирантом.

Одновременно обратитесь к поставщикам электричества, газа, воды и других услуг и выясните возможность временно прекратить их предоставление. Для создания не комфортных условий проживания квартиранту.

Нужно понимать и практическую сторону вопроса. Если квартирант добровольно не освободит квартиру, полиция обычно не занимается обычным спором между собственником и квартирантом — вопрос расторжения договора и принудительного выселения может перейти в суд. А судебное разбирательство способно затянуться, и всё это время проблема с квартирой и коммунальными платежами никуда не исчезает.

Через суд можно потребовать не только освобождения квартиры, но и взыскания накопившегося долга. Однако даже выигранный суд ещё не означает, что деньги сразу будут получены. Если у человека нет официального дохода, денег на счетах или имущества, взыскание может продолжаться достаточно долго.

Поэтому сейчас Ваша задача — не просто считать долг, а как можно быстрее прекратить его дальнейший рост: официальное требование квартиранту, расторжение договора и обращения к поставщикам коммунальных услуг. Если человек после этого не съезжает, уже готовить документы для суда.

Нет, Вы не потеряете квартиру только потому, что разрешили другой семье проживать в ней несколько лет.

В законодательстве Молдовы действительно существует понятие приобретательной давности. При определённых условиях человек может приобрести право собственности на недвижимость, которой длительное время владел как своей.

Но к Вашей ситуации это не относится.

Вы являетесь законным собственником квартиры, а проживающие в ней люди получили возможность пользоваться жильём с Вашего разрешения. Они изначально знали, что квартира чужая.

Поэтому ни три года, ни даже значительно более длительное проживание сами по себе не превращают таких жильцов в собственников.

Наличие письменного договора или устной договорённости тоже не меняет принадлежность квартиры. Однако письменный договор гораздо лучше защищает Ваши интересы, поскольку позволяет определить срок проживания, условия пользования квартирой, оплату коммунальных услуг и порядок освобождения жилья.

Я бы рекомендовал обязательно оформить ваши отношения письменно. Если Вы предоставили квартиру бесплатно, это можно оформить договором безвозмездного пользования. Если предполагается оплата — договором аренды.

Если же Вы больше не хотите, чтобы эта семья проживала в квартире, необходимо официально потребовать её освобождения с соблюдением условий договорённости и требований закона.

Если жильцы откажутся выезжать добровольно, вопрос решается через суд.

И главное: не путайте право проживания с правом собственности. Даже если люди зарегистрированы по этому адресу, оплачивают коммунальные услуги и много лет живут в квартире, это не делает их её владельцами.

Поэтому опасаться, что через несколько лет они автоматически станут собственниками Вашей квартиры, оснований нет. Но привести документы в порядок я бы всё-таки рекомендовал.

Нет, отсутствие обычного договора аренды ещё не означает, что Вы потеряли все деньги.

У Вас есть расписка с подписью хозяйки, подтверждающая получение денег за два месяца и её согласие на ремонт. Это важное доказательство ваших договорённостей.

Но здесь я бы сначала выяснил, по какой причине Вы решили съехать.

Если хозяйка нарушила условия аренды, не давала Вам спокойно проживать в квартире или сама потребовала освободить жильё, у Вас могут быть основания требовать возврата денег за неиспользованный период.

А если Вы просто поссорились и сами решили уехать через 11 дней, ситуация другая. Ведь хозяйка предоставила Вам квартиру, а Вы добровольно отказались дальше в ней жить. В таком случае она не обязана автоматически возвращать всю предоплату.

Теперь о ремонте.

Вы пишете, что хозяйка разрешила переклеить обои и покрасить потолок. Но согласие на ремонт ещё не означает, что она согласилась его оплачивать.

Поэтому нужно посмотреть, что именно написано в расписке. Если хозяйка обязалась возместить расходы или зачесть их в арендную плату, это один разговор. Если просто разрешила ремонт — совсем другой.

Я бы рекомендовал сначала спокойно предложить хозяйке расторгнуть ваши договорённости и вернуть деньги за неиспользованное время, а расходы на ремонт обсудить отдельно.

Если договориться не получится, сохраняйте расписку, переписку, чеки за материалы и фотографии ремонта. С этими документами уже можно оценивать перспективы обращения в суд.

Но прежде чем судиться, посчитайте, сколько денег реально можно вернуть и во сколько обойдётся сам спор.

И ещё один важный момент: при выезде обязательно передайте ключи хозяйке и зафиксируйте дату освобождения квартиры, желательно письменно. Иначе потом может возникнуть спор даже о том, сколько времени Вы там проживали.

Поэтому ответить, что хозяйка обязана вернуть Вам все деньги, я не могу. Всё зависит от причины прекращения аренды и содержания вашей расписки.

Нет, если фирма действительно удерживала 12% из вашей арендной платы, требовать с вас повторной уплаты этого же налога только потому, что предприятие не перечислило деньги в бюджет, неправомерно.

Согласно статье 90¹ Налогового кодекса Молдовы, когда физическое лицо сдаёт недвижимость предприятию, именно предприятие обязано удержать 12% подоходного налога при выплате арендной платы и перечислить его государству.

Причём это окончательное налогообложение. Собственник квартиры не обязан дополнительно декларировать такой доход в CET18.

Кто отвечает, если фирма удержала налог, но не заплатила?

Ответственность за перечисление удержанного налога лежит на предприятии. Именно оно выступает налоговым агентом и обязано выполнить свои обязательства перед бюджетом.

В вашем случае арендная плата составляла 600 евро в месяц. Фирма удерживала 72 евро налога и перечисляла вам оставшиеся 528 евро.

За 12 месяцев сумма удержанного налога составила 864 евро. Эти деньги фирма уже вычла из вашей арендной платы. Поэтому её задолженность перед бюджетом не должна превращаться в вашу повторную обязанность платить те же 864 евро.

Но как доказать, что налог действительно удерживали?

Сохраните договор аренды и банковские выписки, подтверждающие ежемесячное получение 528 евро вместо 600.

Также желательно запросить у предприятия справку о выплаченных доходах и удержанном налоге.

Если налоговая предъявит вам требование, необходимо показать, что фирма выплачивала арендную плату за вычетом налога, а не просто перечисляла меньшую сумму по другой договорённости.

А если фирма вообще не удерживала налог?

Это уже другая ситуация. Налоговая должна установить, кто нарушил обязанность по удержанию и перечислению налога. Нельзя автоматически приравнивать неудержание налога к ситуации, когда налог фактически удержан из дохода собственника.

Главное: если предприятие удержало 12% из вашей арендной платы, но оставило эти деньги у себя, налоговая должна разбираться с предприятием. Однако вам необходимо иметь доказательства самого удержания, иначе может возникнуть спор о том, какую сумму аренды вы действительно получили.