Аренда

Нет, Вы не потеряете квартиру только потому, что разрешили другой семье проживать в ней несколько лет.

В законодательстве Молдовы действительно существует понятие приобретательной давности. При определённых условиях человек может приобрести право собственности на недвижимость, которой длительное время владел как своей.

Но к Вашей ситуации это не относится.

Вы являетесь законным собственником квартиры, а проживающие в ней люди получили возможность пользоваться жильём с Вашего разрешения. Они изначально знали, что квартира чужая.

Поэтому ни три года, ни даже значительно более длительное проживание сами по себе не превращают таких жильцов в собственников.

Наличие письменного договора или устной договорённости тоже не меняет принадлежность квартиры. Однако письменный договор гораздо лучше защищает Ваши интересы, поскольку позволяет определить срок проживания, условия пользования квартирой, оплату коммунальных услуг и порядок освобождения жилья.

Я бы рекомендовал обязательно оформить ваши отношения письменно. Если Вы предоставили квартиру бесплатно, это можно оформить договором безвозмездного пользования. Если предполагается оплата — договором аренды.

Если же Вы больше не хотите, чтобы эта семья проживала в квартире, необходимо официально потребовать её освобождения с соблюдением условий договорённости и требований закона.

Если жильцы откажутся выезжать добровольно, вопрос решается через суд.

И главное: не путайте право проживания с правом собственности. Даже если люди зарегистрированы по этому адресу, оплачивают коммунальные услуги и много лет живут в квартире, это не делает их её владельцами.

Поэтому опасаться, что через несколько лет они автоматически станут собственниками Вашей квартиры, оснований нет. Но привести документы в порядок я бы всё-таки рекомендовал.

Пять месяцев ждать обещаний уже не стоит. Чем дольше квартирант живёт в квартире и не оплачивает коммунальные услуги, тем больше становится Ваш долг.

Сначала письменно потребуйте погасить задолженность и предупредите о расторжении договора. Сохраните договор аренды, счета за коммунальные услуги, показания счётчиков и всю переписку с квартирантом.

Одновременно обратитесь к поставщикам электричества, газа, воды и других услуг и выясните возможность временно прекратить их предоставление. Для создания не комфортных условий проживания квартиранту.

Нужно понимать и практическую сторону вопроса. Если квартирант добровольно не освободит квартиру, полиция обычно не занимается обычным спором между собственником и квартирантом — вопрос расторжения договора и принудительного выселения может перейти в суд. А судебное разбирательство способно затянуться, и всё это время проблема с квартирой и коммунальными платежами никуда не исчезает.

Через суд можно потребовать не только освобождения квартиры, но и взыскания накопившегося долга. Однако даже выигранный суд ещё не означает, что деньги сразу будут получены. Если у человека нет официального дохода, денег на счетах или имущества, взыскание может продолжаться достаточно долго.

Поэтому сейчас Ваша задача — не просто считать долг, а как можно быстрее прекратить его дальнейший рост: официальное требование квартиранту, расторжение договора и обращения к поставщикам коммунальных услуг. Если человек после этого не съезжает, уже готовить документы для суда.

Если письменного договора аренды нет и Вы не можете связаться с хозяевами уже более двух месяцев, сначала попробуйте поговорить с соседями — возможно, они знают родственников собственников или смогут помочь с ними связаться.

Обязательно письменно уведомите хозяев о том, что планируете съехать: отправьте сообщение по всем известным номерам и другим контактам и сохраните подтверждения отправки и попыток связаться с ними.

Перед выездом снимите подробное видео всей квартиры: её общее состояние, мебель, технику, показания счётчиков и имеющиеся повреждения. На видео обязательно назовите дату. Желательно пригласить свидетелей или родственников хозяев и также зафиксировать их присутствие на видео. Сохраните квитанции об оплате аренды и коммунальных услуг за период проживания.

Если ключи передаёте родственникам хозяев, обязательно зафиксируйте сам факт передачи. Но лучше ключи оставить у себя и передать лично собственникам, когда они выйдут на связь. Просто оставлять ключи в квартире или передавать постороннему человеку не рекомендую.

Главное — зафиксировать дату освобождения квартиры, её состояние, показания счётчиков и Ваши неоднократные попытки связаться с собственниками. Это поможет защитить Вас, если впоследствии возникнут претензии по оплате или состоянию квартиры.

Если Вы как физическое лицо сдаёте квартиру в аренду другому физическому лицу, необходимо платить подоходный налог в размере 7% от суммы аренды, указанной в договоре. Договор аренды необходимо зарегистрировать в Государственной налоговой службе в течение 7 дней после его заключения. Налог уплачивается ежемесячно, не позднее 25-го числа текущего месяца.

Собственник может удержать депозит полностью или частично, если после прекращения аренды у арендатора осталась задолженность по арендной плате или коммунальным услугам либо квартире, мебели или технике причинён ущерб сверх обычного износа. Также в договоре аренды часто предусматривается, что депозит не возвращается при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора. Например, договор заключён на год, а арендатор без предусмотренных договором оснований съезжает через два месяца. Если такое условие прямо прописано в договоре, депозит может быть удержан собственником. Поэтому порядок возврата или удержания депозита необходимо чётко прописывать при заключении договора аренды.