Ипотека

Да, в Молдове вы имеете право досрочно погасить ипотеку — полностью или частично. Банк не может запретить вам вернуть кредит раньше срока только потому, что рассчитывал получать проценты ещё много лет.

Но возможность взимания комиссии зависит от того, какая процентная ставка предусмотрена вашим договором.

Если ставка плавающая, банк не вправе требовать компенсацию за досрочное погашение.

Если ставка фиксированная, банк может потребовать обоснованную компенсацию, но её размер ограничен законом:

• Не более 1% от досрочно погашаемой суммы, если до окончания кредита осталось больше года.
• Не более 0,5%, если осталось не больше года.

При этом компенсация не может превышать сумму процентов, которые банк получил бы за оставшийся период. И речь идёт именно о сумме, которую вы возвращаете досрочно, а не о первоначальной стоимости квартиры.

Что будет с процентами за оставшиеся 14 лет?

Платить их не нужно. При полном досрочном погашении банк обязан пересчитать стоимость кредита. Вы возвращаете оставшуюся основную сумму долга, проценты, начисленные до даты погашения, и другие законно причитающиеся платежи, если они имеются.

Проценты за будущие годы банк начислять не вправе.

Как правильно закрыть ипотеку?

Обратитесь в банк с письменным заявлением о полном досрочном погашении и попросите предоставить точный расчёт на выбранную дату.

Если банк включает дополнительную комиссию, потребуйте указать её основание и порядок расчёта. Не соглашайтесь на необъяснимые платежи.

После погашения получите документ об отсутствии задолженности и необходимые документы для снятия ипотеки в кадастре. Обязательно проверьте, что обременение действительно исключено из Реестра недвижимого имущества.

Если банк требует незаконную комиссию или отказывается пересчитать проценты, сначала подайте письменную претензию в банк, а при необходимости — жалобу в Национальный банк Молдовы.

Да, банк может повысить процент по ипотеке без подписания нового соглашения, если у вас изначально была предусмотрена плавающая ставка и её изменение происходит по согласованной формуле. Но произвольно увеличивать процент банк не вправе.

Например, если ставка состоит из переменного индекса и фиксированной надбавки банка, при изменении индекса общий процент может как увеличиваться, так и уменьшаться. Само по себе такое изменение не обязательно требует вашего нового согласия.

Однако банк должен соблюдать условия договора и правила уведомления заёмщика. По действующему законодательству Молдовы об изменении процентной ставки потребителя, как правило, необходимо уведомить не менее чем за 7 дней до вступления изменения в силу. Для отдельных случаев, когда ставка привязана к опубликованному индексу, предусмотрен особый порядок информирования.

Что делать в вашей ситуации?

Письменно обратитесь в банк и потребуйте объяснить, почему ставка выросла с 7,5% до 9,5%. Попросите указать первоначальную формулу расчёта, использованный индекс, его прежнее и новое значения, размер банковской надбавки и дату изменения.

Затем сравните эти данные со своим кредитным договором. Если банк применил предусмотренную формулу правильно, оспорить повышение только потому, что вы не подписывали дополнительное соглашение, будет сложно.

Другое дело, если банк самостоятельно увеличил свою надбавку, изменил формулу расчёта или применил ставку, не предусмотренную договором. В таком случае есть основания оспаривать начисления.

Если банк не предоставит понятного расчёта или не устранит выявленное нарушение, подайте письменную жалобу в банк, а затем обратитесь в Национальный банк Молдовы, который рассматривает жалобы потребителей банковских услуг.

И ещё один момент: плавающая ставка должна работать в обе стороны. Если предусмотренный договором индекс снижается, банк обязан пересчитывать процент по согласованным правилам, а не только повышать его при росте индекса.

Сдавать ипотечную квартиру в аренду можно, но предварительно необходимо согласовать это с банком, если иное прямо не предусмотрено условиями ипотеки.

Квартира принадлежит вам, однако до погашения кредита она находится в залоге. Поэтому банк имеет право контролировать определённые действия с недвижимостью, которые могут затронуть его интересы.

В Молдове этот вопрос регулируется Гражданским кодексом. В частности, статья 727 предусматривает правила передачи заложенного имущества в пользование другим лицам.

Как правильно поступить?

Сначала проверьте кредитный договор и договор ипотеки. Возможно, банк уже разрешил сдавать квартиру при соблюдении определённых условий.

Если такого разрешения нет, подайте письменное заявление в банк. Укажите, что собираетесь сдавать квартиру на длительный срок, и попросите согласовать аренду.

Получив согласие, заключите с арендаторами письменный договор и оформите сдачу жилья в соответствии с налоговыми требованиями.

А если сдать квартиру без согласия банка?

Это может привести к спору с банком. Кроме того, при обращении взыскания на квартиру права арендаторов могут оказаться незащищёнными, если аренда не имеет юридической силы в отношении банка.

Но важно понимать: сам факт проживания арендаторов не означает, что банк может немедленно забрать квартиру или автоматически потребовать возврата всего кредита. Для досрочного взыскания должны существовать законные основания, а также учитываются условия заключённых договоров.

Поэтому мой совет простой: если хотите официально сдавать ипотечную квартиру, сначала получите письменное согласие банка. Это позволит избежать проблем и с кредитором, и с будущими арендаторами.

Сама по себе потеря работы ещё не означает, что банк вправе потребовать немедленно вернуть весь ипотечный кредит. Если вы продолжаете платить по графику и просрочек нет, одного факта увольнения обычно недостаточно для такого требования.

Однако обязательно перечитайте кредитный договор. В нём могут быть предусмотрены дополнительные обязанности заёмщика, например сообщать банку о существенном ухудшении финансового положения. Если банк требует досрочного погашения, попросите письменно указать конкретный пункт договора и законное основание такого требования.

Что касается отсрочки, договориться с банком можно, но автоматически она не предоставляется.

В вашей ситуации лучше не ждать, пока закончатся накопления. Подайте письменное заявление о реструктуризации кредита. Приложите документы, подтверждающие увольнение, и объясните, сколько времени вам потребуется для поиска новой работы.

Банк может предложить временное уменьшение платежей, отсрочку погашения основного долга или увеличение срока кредита. Но это не обязанность банка — решение принимается после рассмотрения вашего финансового положения.

Учтите, что отсрочка не всегда означает освобождение от процентов. А увеличение срока кредита обычно уменьшает ежемесячный платёж, но повышает общую переплату.

Пока банк не согласовал новые условия письменно, продолжайте платить по действующему графику. Само заявление об отсрочке не даёт права прекращать платежи.

Если банк отказывает, попросите письменный ответ. При наличии стабильных доходов у другого члена семьи можно также обсудить изменение условий кредита или привлечение созаёмщика.

Если же станет понятно, что восстановить платежеспособность в ближайшее время не получится, лучше заранее рассмотреть продажу квартиры по согласованию с банком. Самостоятельная продажа обычно позволяет лучше контролировать цену, чем ожидание принудительного взыскания.

И главное: не берите дорогие краткосрочные кредиты только ради очередного ипотечного платежа, если не знаете, из каких доходов будете их возвращать. Так можно лишь увеличить задолженность и поставить квартиру под ещё больший риск.

Долги бывшего мужа не должны автоматически портить вашу кредитную историю. Если кредиты оформлены только на него, а вы не выступали созаёмщиком или поручителем, его просрочки сами по себе не становятся вашими.

Однако есть важное исключение. По статье 24 Семейного кодекса Молдовы обязательства, возникшие в интересах семьи, при определённых обстоятельствах могут считаться общими, даже если кредит оформлял только один супруг. Поэтому имеет значение не только то, кто подписал договор, но и на какие цели были потрачены деньги.

Что я советую сделать?

Прежде всего запросите свою кредитную историю в бюро кредитных историй. В Молдове каждый человек имеет право один раз в год бесплатно получить свой кредитный отчёт в каждом бюро, где хранятся его данные.

В отчёте проверьте, какие кредиты и обязательства числятся за вами. Если обнаружите кредит бывшего мужа, по которому вы не являетесь должником или поручителем, подайте заявление об исправлении информации. Бюро обязано проверить оспариваемые сведения.

Затем обратитесь в банк, отказавший в ипотеке, и попросите письменно разъяснить причину отказа. Если решение принято из-за отрицательной информации в вашем кредитном отчёте, банк обязан бесплатно предоставить вам копию использованного отчёта.

Если ваша кредитная история чистая, а собственных просроченных обязательств нет, можете обратиться в другой банк. Каждый банк самостоятельно оценивает доходы, расходы и способность клиента выплачивать ипотеку.

И главное: развод не освобождает от обязательств по кредиту, если вы действительно были созаёмщиком или поручителем. Но и сам факт прежнего брака не делает вас ответственной за все долги бывшего супруга.

Поэтому сначала выясните, какие именно обязательства банк связывает с вами. Без этого невозможно понять, насколько обоснован отказ и что нужно исправлять.