Земля

Сначала нужно точно установить, где юридически и фактически проходит граница участков. Покупать спорный кусок у соседа только потому, что сегодняшняя линия в кадастровом плане проходит по его стороне, я бы пока не спешил.

Первым делом обратитесь к кадастровому инженеру. Он должен вынести границы обоих участков на местность и сравнить фактический забор с кадастровыми координатами.

Одновременно желательно поднять старые кадастровые документы: планы участков, материалы первоначального формирования границ и последующие изменения. Особенно важно посмотреть, какой была граница в 2012 году, когда Вы покупали участок, и менялась ли она после этого.

Такие расхождения действительно встречаются. Ошибка могла появиться при старых кадастровых измерениях, массовой регистрации земли, уточнении координат или последующем изменении кадастрового плана.

Если выяснится, что кадастровая граница указана ошибочно и документы это подтверждают, существует процедура её исправления. Если сосед согласен с результатами измерений, вопрос обычно решается значительно проще.

Если же сосед не согласен, а документы и измерения показывают спор относительно реальной границы, тогда вопрос может перейти в суд. В таком случае уже суд будет устанавливать границу на основании кадастровых материалов, старых документов, измерений и других доказательств.

И только если проверка подтвердит, что спорная территория действительно всегда принадлежала соседнему участку, тогда уже имеет смысл обсуждать с соседом выкуп этой части земли.

Поэтому последовательность здесь такая: кадастровый инженер — старые кадастровые документы — проверка истории границы — и только после этого решение, исправлять кадастр или договариваться с соседом о земле.

Если земельный участок действительно не имеет нормального выхода к общественной дороге, вопрос можно решить установлением сервитута — права прохода и, если это необходимо для нормального использования участка, проезда через соседнюю землю.

Сначала лучше попробовать договориться с соседом. Определяется конкретный маршрут, его ширина, возможность прохода и проезда, а при необходимости — размер компенсации собственнику соседнего участка. Такое право оформляется и регистрируется в кадастре.

При этом нельзя просто выбрать любую удобную дорогу через соседский участок. Проход должен быть организован так, чтобы обеспечить Вам необходимый доступ и одновременно как можно меньше мешать собственнику соседней земли.

Если сосед категорически отказывается, вопрос можно решать через суд. Нужно будет показать, что Ваш участок действительно не имеет необходимого доступа к общественной дороге и что предлагаемый маршрут является обоснованным.

Поэтому перед обращением в суд я бы сначала пригласил кадастрового инженера. Он сможет посмотреть расположение всех участков и показать на плане наиболее разумный вариант прохода или проезда.

С этим планом можно ещё раз предложить соседу оформить сервитут добровольно. Если договориться не получится — обращаться в суд с требованием установить сервитут.

После установления и регистрации сервитута это уже будет не устное разрешение соседа, а официальное право пользования определённой частью его участка для доступа к Вашей земле.

Если у Вас на руках находятся титулы собственности 1998 года, а в кадастре эти же участки сейчас зарегистрированы за другими людьми на основании документов 1999 года, здесь уже нужно разбираться, на каком основании была изменена регистрация права собственности.

Сначала закажите свежие выписки из кадастра на все спорные участки и письменно обратитесь в кадастровый орган с требованием указать, когда была произведена смена собственника и какой именно документ послужил основанием для этой регистрации.

Если кадастр ссылается на решение примэрии, зафиксируйте номер и дату этого решения. Отдельно получите письменные ответы из примэрии и районного архива о том, что такого решения у них не имеется.

Если копию документа, на основании которого изменили собственника, Вам не предоставляют, это не означает, что дело зашло в тупик. При обращении в суд нужно просить суд истребовать из кадастра регистрационное дело и непосредственно тот документ, на основании которого право было зарегистрировано за другими людьми.

Дальше уже станет понятно, что произошло на самом деле: существовало ли решение примэрии, соответствуют ли ему титулы 1999 года и было ли законное основание повторно передавать участки, на которые Вашим родственникам ещё в 1998 году уже были выданы титулы собственности.

Если выяснится, что одни и те же участки сначала законно передали Вашим родственникам, а затем без надлежащего основания зарегистрировали за другими людьми, вопрос придётся решать через суд и требовать исправления записей в Реестре недвижимого имущества.

Старые титулы 1998 года обязательно сохраните в оригинале. Вместе с ответами кадастра, примэрии и архива они будут основными документами для начала судебного разбирательства.

И при подаче иска я бы сразу просил принять обеспечительные меры, чтобы спорные участки во время судебного процесса не успели продать, подарить или переоформить на других лиц.

То, что Ваш отец 22 года платил земельный налог, само по себе ещё не сделало его собственником участка. Но если все эти годы он действительно открыто пользовался землёй как своей, ситуация вполне может иметь решение через приобретательную давность.

Сначала нужно узнать, кто до сих пор зарегистрирован собственником участка и когда этот человек умер.

Это очень важно, потому что если земля по-прежнему зарегистрирована за умершим собственником, закон допускает признание права собственности по приобретательной давности после 10 лет владения. При этом десятилетний срок в такой ситуации считается не раньше даты смерти зарегистрированного собственника.

Одновременно необходимо выяснить, открывалось ли после него наследственное дело и существуют ли наследники.

Если наследников нет и участок всё это время фактически находился во владении Вашего отца, а теперь им продолжаете владеть Вы, есть основания обращаться в суд с вопросом о признании права собственности по приобретательной давности.

Если наследники старого собственника существуют, ситуация сложнее, но это ещё не означает, что оформить участок невозможно. Они будут заинтересованными лицами, и суду придётся разбираться, кто и на каком основании все эти годы фактически владел землёй.

Соберите все квитанции об уплате земельного налога, документы и справки из примэрии, сведения о пользовании участком и другие доказательства того, что отец много лет относился к этой земле как к своей. Могут пригодиться и свидетели.

И затягивать с оформлением я бы не советовал. Если права на участок раньше Вас оформят наследники старого собственника либо соответствующий публичный орган получит законное основание и зарегистрирует своё право, ситуация может значительно усложниться.

Поэтому начинать нужно с кадастра и проверки наследства прежнего собственника, а после этого уже готовить документы для обращения в суд.

Для начала нужно понять, какой именно документ Вы оформляли у нотариуса 10 лет назад.

Если документ сохранился, найдите его и посмотрите название. Вполне возможно, что у Вас есть полноценный договор купли-продажи, но после сделки Вы просто не зарегистрировали своё право собственности в кадастре. Такие ситуации, к сожалению, встречаются.

Сам факт того, что Вы заплатили деньги и подписали договор у нотариуса, ещё не означает, что все формальности были закончены. Для недвижимости очень важно, чтобы переход права собственности был зарегистрирован в кадастре.

Если документа у Вас нет и Вы уже не помните, что именно подписывали, обратитесь к нотариусу, у которого оформлялась сделка. Попросите проверить архив и одновременно посмотреть в кадастре, кто сейчас зарегистрирован собственником участка.

Если выяснится, что договор купли-продажи действительно был оформлен, а проблема только в том, что право не зарегистрировали, сначала нужно попробовать завершить регистрацию на основании этого договора.

Если же полноценного договора не было, тогда уже смотрим, что именно осталось на руках, жив ли продавец и готов ли он оформить сделку сейчас. Если договориться с продавцом невозможно, возможно, вопрос придётся решать через суд.

Поэтому самое главное сейчас — найти старый документ. От него будет зависеть всё остальное.