Кадастр

Продать дом с незарегистрированными гаражом и летней кухней можно, но здесь есть определённые риски. Покупатель приобретёт дом и земельный участок, а вот право собственности на незарегистрированные постройки не будет автоматически подтверждено кадастром.

Можно ли оформить постройки без разрешения на строительство?

Да, для некоторых ранее построенных гаражей, летних кухонь и других хозяйственных построек предусмотрена упрощённая регистрация.

Согласно статье 387 части (4) Кодекса градостроительства и строительства №434/2023, эта процедура распространяется на определённые постройки, возведённые без необходимых разрешений или с нарушением проектной документации, которые уже существовали и использовались на 30 января 2024 года.

Срок применения упрощённого порядка продлён до 30 января 2028 года.

Как зарегистрировать гараж и летнюю кухню?

Если постройки соответствуют требованиям закона, порядок следующий:

1. Обратитесь в кадастр или к специалисту, выполняющему кадастровые работы, чтобы провести обмеры и подготовить документацию.
2. Оформите у нотариуса декларацию, в которой принимаете на себя ответственность за соответствие построек установленным требованиям и их безопасную эксплуатацию.
3. Получите в примэрии справку о возведении построек — certificat privind edificarea construcției.
4. Если постройки расположены слишком близко к соседнему участку, может потребоваться нотариально удостоверенное согласие соседей.
5. Представьте подготовленные документы для проверки кадастровых работ и регистрации построек.

Могут ли отказать в регистрации?

Да. Например, если постройки расположены в охранной зоне инженерных сетей, в зоне защиты дороги или на территории с особыми ограничениями, могут потребоваться дополнительные согласования.

Также упрощённая процедура не означает, что можно зарегистрировать любую самовольную постройку. Необходимо проверить дату строительства, расположение и соответствие требованиям статьи 387.

Можно ли оставить оформление покупателю?

Да, но сначала необходимо выяснить, сможет ли покупатель зарегистрировать эти постройки после приобретения недвижимости.

Покупателю следует понимать, что сам факт покупки участка с гаражом и летней кухней ещё не гарантирует возможность их последующей регистрации.

Если покупатель согласен приобрести недвижимость в таком состоянии, желательно прямо указать в нотариальном договоре, что на участке находятся незарегистрированные постройки, описать их и зафиксировать, что покупатель уведомлён об отсутствии кадастровой регистрации.

Что лучше сделать продавцу?

По возможности зарегистрировать гараж и летнюю кухню до продажи. Тогда покупатель получит недвижимость с оформленными документами и не будет вынужден самостоятельно заниматься регистрацией.

Если времени на оформление нет, сначала получите в примэрии и кадастре информацию о возможности регистрации этих построек. Это позволит покупателю оценить реальные риски ещё до сделки.

Важно: при регистрации по упрощённой процедуре в кадастре делается специальная отметка о том, что постройка возведена без разрешительной документации или с нарушениями. Такая отметка сохраняется на протяжении существования объекта.

Основание: статья 387 части (4)–(5) и статья 390 часть (3) Кодекса градостроительства и строительства №434/2023, с изменениями Закона №334/2025.

Да, процедура сноса домов действительно изменилась. Сейчас недостаточно просто снести старый дом и обратиться в кадастр, чтобы убрать его из документов. Однако требования зависят от того, где находится дом — в городе или в селе.

Нужно ли получать разрешение на снос?

Если жилой дом зарегистрирован в кадастре, для его сноса, как правило, необходимо предварительно получить разрешение в примэрии — autorizație de desființare.

Согласно статье 153 Кодекса градостроительства и строительства №434/2023, для получения разрешения обычно требуются:

• Проект сноса, подготовленный специалистом.
• Отчёт о проверке проектной документации.
• Согласования с организациями, обслуживающими инженерные сети, к которым подключён дом.
• Нотариальное согласие других собственников, если дом находится в общей собственности.
• Дополнительные документы, если здание находится в охраняемой зоне или имеет особый статус.

Именно подготовка проекта и его проверка могут сделать оформление сложным и затратным.

А если дом находится в селе?

Здесь есть важное изменение.

С 12 сентября 2025 года вступили в силу поправки, внесённые Законом №236/2025.

Согласно статье 153 части (1¹) Кодекса, для сноса индивидуальных жилых домов и принадлежащих им хозяйственных построек в сельских населённых пунктах проект сноса и отчёт о его проверке больше не требуются.

Это исключение не распространяется на памятники архитектуры, здания в охраняемых зонах и зонах их охраны.

При этом само разрешение на снос зарегистрированного дома, как правило, по-прежнему необходимо.

Что делать после сноса дома?

После завершения работ необходимо обратиться в кадастр, чтобы официально снять снесённый дом с учёта.

Для этого выполняются кадастровые работы, подтверждающие, что строение действительно больше не существует. После оформления необходимых документов дом исключается из Реестра недвижимого имущества.

Если этого не сделать, в кадастре продолжит числиться старый дом, хотя фактически его уже нет.

Можно ли сначала снести старый дом, построить новый, а потом всё оформить?

Так поступать не рекомендуется.

Разрешение на снос старого дома не заменяет разрешение на строительство нового. Это две разные процедуры.

Перед началом нового строительства необходимо проверить градостроительные требования, подготовить необходимые документы и получить разрешение на строительство, если оно требуется законом.

Кроме того, после сноса старого дома вы не получаете автоматического права построить новый точно на том же месте. Новое строительство должно соответствовать действующим требованиям к расположению дома, расстояниям до границ участка и другим строительным нормам.

А если старый дом вообще не зарегистрирован в кадастре?

Статья 155 часть (7) Кодекса допускает снос незарегистрированных в Реестре недвижимого имущества строений без разрешения на снос. Но перед началом работ необходимо убедиться, что строение действительно не зарегистрировано и отсутствуют другие юридические ограничения.

Главное: если дом находится в городе, заранее рассчитывайте на оформление проекта сноса и его проверку. Если дом находится в селе, сначала уточните возможность применения упрощённой процедуры без проекта. В любом случае лучше решить вопросы со сносом и кадастром до начала строительства нового дома.

Основание: статьи 153, 155 и 302 Кодекса градостроительства и строительства №434/2023 с изменениями, внесёнными Законом №236 от 10 июля 2025 года.

Да, объединить два соседних земельных участка в один можно, если они имеют общую границу и соответствуют требованиям законодательства.

Как это сделать?

1. Обратитесь к кадастровому инженеру или в организацию, выполняющую кадастровые работы. Специалист проверит, можно ли объединить участки, и подготовит необходимые документы.

2. После подготовки кадастровой документации подайте заявление на регистрацию изменений в кадастре.

3. После регистрации объединённый участок получит один кадастровый номер, а прежние номера прекратят действовать.

Нужно ли обращаться к нотариусу?

Если оба участка принадлежат только вам, нотариальный договор между самим собой заключать не нужно. Объединение оформляется через кадастровую процедуру.

На что обратить внимание?

Если участки находятся в ипотеке, потребуется урегулировать вопрос с банком. Также до объединения необходимо проверить ограничения и зарегистрированные права на оба участка.

Основание — статья 12 Закона №354/2004 «О формировании объектов недвижимого имущества».

Прежде всего не стоит паниковать. Наличие запретов или ограничений на земельном участке под многоквартирным домом ещё не означает, что с Вашей квартирой что-то не так.

В Молдове встречаются многоквартирные дома, в которых квартиры принадлежат жильцам, а земля под зданием до сих пор зарегистрирована за застройщиком, прежним собственником или другим лицом.

На таком участке могут числиться аресты, ипотека, запреты на отчуждение и другие ограничения, иногда возникшие много лет назад.

Поэтому первое, что необходимо выяснить, — на какой именно объект недвижимости наложено ограничение: на Вашу квартиру, на здание или только на земельный участок.

Если квартира зарегистрирована на Ваше имя и непосредственно на неё никаких запретов нет, это хороший признак. Однако нельзя автоматически считать, что ограничения на землю совершенно Вас не касаются.

Например, при оформлении ипотеки банк может обратить внимание не только на документы квартиры, но и на юридическое состояние всего многоквартирного дома и земельного участка под ним. В моей практике встречаются случаи, когда именно из-за подобных проблем банки отказываются принимать квартиры в залог.

При обычной продаже ситуация может быть проще, но всё зависит от характера ограничений.

Я бы рекомендовал обратиться в кадастр и получить подробные сведения о земельном участке: кому он принадлежит, кем и когда установлены запреты, на основании каких документов и действуют ли они до сих пор.

Если выяснится, что ограничения относятся к чужим обязательствам и не затрагивают Вашу квартиру, оснований для паники может не быть.

Но если существуют судебные споры о правах на землю, аресты или другие серьёзные юридические проблемы, лучше разобраться с ними заранее, а не тогда, когда уже найдётся покупатель или банк откажет в ипотеке.

И самое главное: сам факт наличия запрета на земле не означает, что Вы потеряли право собственности на квартиру. Но утверждать, что он никогда не создаст проблем при продаже или ипотеке, тоже нельзя.

Прежде всего нужно понимать: если земельный участок принадлежит Вам, это серьёзное основание претендовать и на расположенное на нём строение. Но не стоит считать вопрос окончательно решённым только потому, что здания нет в кадастре.

По законодательству Молдовы здания, прочно связанные с землёй, как правило, являются составной частью земельного участка. Однако существуют исключения, когда строение может законно принадлежать другому человеку.

Например, у соседа может существовать право суперфиция — право владеть и пользоваться строением, расположенным на чужой земле. Также необходимо учитывать документы, по которым недвижимость приобреталась и передавалась прежними владельцами.

Поэтому я бы начал с изучения договора купли-продажи, полной кадастровой истории участка и документов на само строение.

Обязательно выясните, кто построил это здание, когда оно появилось, на каком основании сосед им пользуется и имеются ли у него какие-либо документы.

То, что здание не зарегистрировано в кадастре, ещё не доказывает отсутствие у соседа законных прав. Но и само по себе многолетнее пользование чужим строением не делает его собственником.

Если сосед не сможет подтвердить свои права, у Вас есть основания требовать освобождения строения и устранения препятствий в пользовании своей недвижимостью.

Если добровольно договориться не получится, вопрос придётся решать через суд. При необходимости можно поставить вопрос о признании права собственности на строение.

Однако поскольку речь идёт о дорогостоящем объекте, я бы рекомендовал сразу привлечь адвоката по имущественным спорам. Ему необходимо изучить всю историю участка и здания, а не ограничиваться одной кадастровой выпиской.

И главное: до выяснения обстоятельств не пытайтесь самостоятельно вскрывать помещение, менять замки или выселять соседа.

Вполне возможно, что строение юридически относится к Вашему участку. Но окончательный вывод можно сделать только после проверки документов и оснований, по которым сосед им пользуется.