Кадастр

Если старый сарай зарегистрирован в кадастре, я бы не советовал сразу идти по пути: официально снести старый объект, убрать его из кадастра, а потом оформлять новый.

Сегодня официальный снос зарегистрированной постройки — это уже далеко не просто «получил разрешение и снёс». Может понадобиться проект на снос, работа проектировщика и технических специалистов, оформление самого сноса, вывоз строительного мусора, кадастровый инженер и документы для исключения старой постройки из кадастра.

А после этого Вы фактически начинаете всё сначала: градостроительные и проектные документы на новую постройку, при необходимости разрешение на строительство, само строительство, кадастровые работы и регистрация нового объекта.

Для обычного сарая всё это может оказаться несоразмерно по деньгам и времени.

Поэтому, если Вы хотите оставить хозяйственную постройку примерно на том же месте и в существующих размерах, я бы сначала рассмотрел вариант реконструкции уже зарегистрированного сарая.

И здесь нужно понимать практическую сторону вопроса. Сарай — не жилой дом. Если человек на своём дворе заменил старый сарай примерно в тех же габаритах, никто автоматически не прибежит его сносить. Проблема обычно появляется позже: при продаже дома, оформлении наследства, ипотеке, кадастровых измерениях или конфликте с соседом. Тогда и выясняется, что фактическая постройка уже не соответствует документам.

Поэтому до начала работ покажите кадастровые документы проектировщику и объясните, что именно хотите сделать. Пусть он посмотрит, можно ли в Вашем случае оформить работы как реконструкцию существующего объекта.

Если такой вариант возможен, это может быть значительно проще, чем сначала официально ликвидировать один объект недвижимости, а затем с нуля оформлять другой.

Но сначала документы — потом работы. Полностью снести сарай, построить что-то другое, а уже после этого пытаться оформить произошедшее как реконструкцию — плохой вариант.

Поэтому мой совет простой: сначала проектировщик и проверка возможности реконструкции. И только если реконструкция в Вашей ситуации невозможна, тогда уже решать, стоит ли вообще проходить полную процедуру сноса старого объекта и оформления нового.

То, что дом сейчас принадлежит Вам и тёте по 1/2, не означает, что после строительства Вы обязательно должны оставить доли по 1/2 независимо от того, кто вложил деньги.

Если новая часть дома построена полностью за Ваш счёт и тётя была согласна со строительством, это можно учитывать при дальнейшем оформлении недвижимости.

Самый нормальный вариант — не просто регистрировать увеличившийся дом в прежних долях 1/2 на 1/2, а одновременно решать вопрос раздела недвижимости.

Сначала нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он должен определить, можно ли технически разделить дом на два самостоятельных объекта: Вашу новую часть и часть тёти. При этом нужно учитывать отдельные входы, помещения, коммуникации, земельный участок и возможность самостоятельного использования каждой части.

Если технический раздел возможен и тётя согласна, оформляется раздел общего имущества, после чего каждая часть регистрируется отдельно на своего собственника.

Лично приезжать тёте в Молдову для этого необязательно. Она может действовать через представителя по доверенности. Но доверенность должна прямо позволять совершить необходимые действия по разделу недвижимости, подписанию документов и регистрации новых объектов. Если существующей доверенности для этого недостаточно, тёте придётся оформить новую.

Если физически разделить дом на два самостоятельных объекта невозможно, тогда можно рассматривать другой вариант — изменение долей с учётом того, что увеличение площади было произведено за Ваш счёт.

Поэтому я бы сейчас не спешил просто регистрировать весь увеличенный дом по 1/2. Сначала кадастровый инженер должен посмотреть, какой вариант раздела возможен технически, а затем с этими документами уже идти к нотариусу.

Здесь всё зависит от того, на каком основании родители начали строительство дома.

Если до начала строительства были получены необходимые разрешительные документы, есть проект и строительство велось законно, тогда правильнее сначала зарегистрировать дом как объект незавершённого строительства с указанием степени его готовности. После этого у нотариуса можно подарить Вам сразу земельный участок вместе с недостроенным домом.

Другая ситуация, если родители просто начали строить дом на своей земле без проекта, градостроительных и разрешительных документов и нигде строительство не оформляли.

В таком случае оформить эту постройку как нормальный объект незавершённого строительства перед дарением может быть невозможно. Тогда можно рассматривать дарение самого земельного участка, а уже после перехода земли в Вашу собственность заниматься документами на строительство: обращаться к специалистам, делать проект, проходить необходимые процедуры в примэрии и приводить существующую постройку в соответствие с требованиями.

То есть сначала нужно выяснить не просто зарегистрирован дом или нет, а были ли вообще оформлены документы на его строительство.

Если документы были — лучше зарегистрировать незавершённое строительство и подарить землю вместе с ним.

Если никаких документов изначально не было — ситуация другая: оформляется земля, а вопрос с уже начатой постройкой новому собственнику придётся решать отдельно.

Собственник может продать земельный участок, даже если он находится у Вас в долгосрочной аренде. Но сама продажа земли не означает, что Ваш договор аренды автоматически прекращается.

Если договор заключён на 25 лет и зарегистрирован в кадастре, покупатель приобретает участок с существующим правом аренды и должен его учитывать. Просто купить землю и сказать Вам «теперь участок мой, убирайте сад» он не может.

Более того, как арендатор сельскохозяйственного участка Вы имеете преимущественное право на его покупку. Поэтому, если собственник решил продать землю, этот вопрос нужно обязательно проверить до совершения сделки с другим покупателем.

Отдельно нужно посмотреть сам договор аренды. Если в нём прямо указано, что участок передан на 25 лет для закладки и эксплуатации многолетнего сада, это очень существенное обстоятельство. Вы вложили деньги в деревья именно в расчёте на длительное использование земли.

Новый собственник не получает права просто прекратить действующий договор потому, что хочет пользоваться участком самостоятельно. Досрочное прекращение аренды возможно только по основаниям, предусмотренным законом или самим договором.

Поэтому сейчас я бы в первую очередь заказал свежую выписку из кадастра и убедился, что 25-летняя аренда действительно зарегистрирована. Затем внимательно проверил бы условия договора о многолетних насаждениях, досрочном расторжении и судьбе сада после окончания аренды.

Если аренда зарегистрирована и Вы соблюдаете договор, продажа земли другому человеку сама по себе не должна лишить Вас права пользоваться участком до окончания установленного срока.

Такую пристройку оформить можно, но просто вызвать кадастрового инженера и добавить новые квадратные метры к старому дому не получится.

Поскольку речь идёт о капитальной пристройке на фундаменте, фактически была произведена реконструкция и расширение существующего дома.

Начать я бы советовал со специализированного кадастрового инженера, который занимается именно оформлением таких объектов. Он выезжает на место, делает необходимые замеры, проверяет старые документы на дом и участок и определяет, что именно нужно оформить в Вашей ситуации.

Дальше необходимо подготовить проект уже существующего дома вместе с пристройкой и пройти процедуру оформления реконструкции через примэрию: получить необходимые градостроительные и разрешительные документы.

После оформления проекта и необходимых документов следующим этапом будет приёмка объекта и оформление акта ввода в эксплуатацию уже с учётом пристроенной части.

И только после этого проводятся окончательные кадастровые работы: дом перемеряется в его нынешнем виде, определяется новая площадь и конфигурация здания, а изменения регистрируются в кадастре.

В результате в кадастре должен остаться не отдельно старый дом и отдельно пристройка, а один дом уже с фактической площадью после реконструкции.

Поэтому порядок примерно такой: кадастровый инженер и замеры → проект существующего дома с пристройкой → градостроительные и разрешительные документы → акт ввода в эксплуатацию → изменение площади и конфигурации дома в кадастре.

Самостоятельно начинать собирать документы я бы не советовал. Найдите кадастрового инженера, который занимается именно узакониванием реконструкций и пристроек, покажите ему дом и имеющиеся документы — он проведёт Вас по всей процедуре.