Покупка и продажа

Обычная расписка с подписью продавца имеет юридическую силу как доказательство передачи денег, даже если она не заверена нотариусом. Но прежде чем предъявлять её в суде, я бы советовал хорошо подумать о возможных последствиях.

Дело в том, что Вы с продавцом сознательно указали в нотариальном договоре стоимость квартиры ниже фактической. Если в ходе судебного разбирательства выяснится настоящая сумма сделки, вопросы могут возникнуть к вам обоим.

У продавца налоговая может проверить, правильно ли он рассчитал и уплатил налог с продажи недвижимости. Если обнаружится неуплаченный налог, возможны его доначисление, пеня и штрафные санкции.

У Вас, как у покупателя, тоже могут потребовать объяснить происхождение всей суммы, фактически потраченной на квартиру. Вы пишете, что много лет работали за границей. Если эти доходы были официальными и у Вас сохранились подтверждающие документы, это существенно облегчит объяснение происхождения денег.

Если же происхождение части средств подтвердить не получится, могут возникнуть вопросы со стороны налоговой. При установлении незадекларированного налогооблагаемого дохода возможно начисление подоходного налога по ставке 12%, а также предусмотренных законом дополнительных платежей. Но это не означает, что налог автоматически начислят на всю неподтверждённую сумму покупки.

Поэтому я бы на Вашем месте прежде всего попытался договориться с продавцом без суда.

Зафиксируйте обнаруженные недостатки, желательно с заключением специалиста, определите примерную стоимость их устранения и предложите продавцу добровольно вернуть Вам соответствующую часть денег в качестве компенсации.

Если продавец согласится, оформите письменное соглашение с указанием суммы компенсации, причин её выплаты и подтверждением фактического возврата денег.

Так Вы сможете сохранить квартиру, получить деньги на устранение недостатков и избежать длительного судебного разбирательства.

Если же договориться не получится, тогда уже вместе с юристом оцените перспективы суда, доказательства реальной стоимости квартиры и возможные налоговые последствия для обеих сторон.

Главное — понимать, что занижение цены в нотариальном договоре может обернуться проблемами не только для продавца, но и для покупателя.

То, что деньги много лет хранились дома наличными, само по себе не означает, что Вы не сможете купить недвижимость. Но нотариусу нужно объяснить, откуда эти деньги первоначально появились.

Если это Ваши личные накопления, собирайте документы, которые подтверждают, что за эти годы у Вас действительно были соответствующие официальные доходы: зарплата, доход от бизнеса, продажа имущества, работа за границей или другие законные источники.

Банковской выписки именно на всю накопленную сумму может и не быть. Главное — показать, что Ваши официальные доходы за соответствующий период позволяли такую сумму накопить.

Если часть денег Вам действительно одолжили родственники или друзья, это можно оформить договорами займа. Но здесь нужно быть очень осторожным.

Человек, который даёт Вам крупную сумму в долг, сам должен иметь понятное и подтверждаемое происхождение этих денег. Желательно, чтобы у него были официальные доходы, накопления или другой законный источник, которым он сможет объяснить эту сумму.

Нужно учитывать и то, какие крупные покупки, переводы или другие операции этот человек уже совершал. Нельзя одни и те же накопления несколько раз использовать на бумаге для объяснения разных крупных сумм.

Договор займа объясняет, от кого деньги появились у Вас, но он не создаёт законное происхождение денег у самого займодавца. Если возникнет проверка, вопросы могут задать уже ему: где он заработал эту сумму и какими документами может это подтвердить.

Если подтвердить происхождение денег он не сможет, у него уже могут возникнуть вопросы со стороны налоговой, а при установлении незадекларированного налогооблагаемого дохода — доначисление налога, пени и другие последствия.

Поэтому не стоит просить родственника или знакомого формально подписать договор займа только для того, чтобы закрыть вопрос происхождения денег при покупке недвижимости. Этим можно решить одну проблему для покупателя и создать другую человеку, который якобы дал деньги.

Сначала разложите всю стоимость покупки по реальным источникам: собственные накопления, займы, подаренные деньги и другие доходы. Соберите подтверждения и заранее покажите их нотариусу. Он посмотрит конкретную сумму и скажет, достаточно ли документов для проведения сделки.

Если деньги на покупку квартиры дают родители, не нужно пытаться показывать эту сумму как свои собственные накопления. Лучше сразу объяснить нотариусу реальное происхождение денег.

Самый понятный вариант — оформить передачу денег от родителей Вам. Если деньги возвращать родителям не нужно, логичнее оформить их как дарение. Если Вы должны будете вернуть эту сумму — тогда уже речь идёт о займе.

Но одного договора между Вами и родителями может оказаться недостаточно. Нотариус вправе поинтересоваться, откуда эта сумма появилась уже у самих родителей.

Поэтому желательно заранее подготовить документы, подтверждающие их доходы и накопления: зарплата, банковские выписки, продажа другой недвижимости или автомобиля, доходы от бизнеса, наследство или другой законный источник.

Я бы сделал проще. Сначала покажите нотариусу документы родителей и объясните ситуацию: родители дают деньги сыну на покупку квартиры. Нотариус посмотрит сумму и имеющиеся документы и скажет, что конкретно потребуется для оформления сделки.

Если деньги находятся на банковском счёте родителей, ещё лучше заранее согласовать с нотариусом и банком сам порядок расчёта. Чем понятнее будет движение денег от родителей к Вам и дальше продавцу квартиры, тем меньше вопросов возникнет по происхождению средств.

Если мама восемь лет официально работала в Израиле и получала там легальную зарплату, происхождение денег вполне понятное — официальный доход от работы за границей.

Я бы сделал намного проще. Попросите маму сначала прислать Вам фотографии трудового договора, справки о доходах и банковских выписок, из которых видно поступление зарплаты и накопление денег.

С этими документами сходите к нотариусу, у которого планируете оформлять покупку, и покажите их заранее. Нотариус посмотрит конкретно Вашу ситуацию и скажет, какие документы ему понадобятся в оригинале, что необходимо перевести и на какие документы потребуется апостиль.

Не нужно, находясь в Израиле, заранее переводить и апостилировать всё подряд за восемь лет. Может оказаться, что значительная часть этих документов нотариусу вообще не понадобится.

Главное — чтобы была понятна цепочка происхождения денег: мама действительно официально работала, получала соответствующий доход и за эти годы могла накопить сумму, на которую сейчас покупается недвижимость.

Поэтому сначала фотографии документов — нотариусу на проверку, и только после этого мама в Израиле оформляет именно те документы, которые нотариус попросит предоставить для сделки.

Пока продавец ещё не оформил недвижимость на своё имя, передать Вам право собственности он не может. Но это совершенно не означает, что сейчас между вами нельзя юридически закрепить договорённость.

Можно составить письменный договор между двумя физическими лицами, подробно указав, о какой недвижимости идёт речь, её цену, срок оформления документов продавцом, обязанность после оформления продать недвижимость именно Вам и ответственность каждой стороны.

Такой договор можно подготовить самостоятельно или с помощью юриста. Юрист также может предварительно проверить имеющиеся документы на недвижимость и понять, действительно ли у продавца есть реальные основания оформить её на своё имя.

Особенно внимательно нужно прописать деньги. Если Вы передаёте какую-то сумму сейчас, в договоре должно быть чётко указано, сколько передано, в счёт чего эти деньги получены, засчитываются ли они потом в стоимость недвижимости и в каких случаях продавец обязан их вернуть.

При этом я бы не советовал передавать человеку всю стоимость недвижимости, пока он ещё не стал её собственником. Каким бы хорошим ни был договор, если оформление недвижимости сорвётся, свои деньги потом, возможно, придётся возвращать через суд.

После того как продавец зарегистрирует недвижимость на своё имя, проверяем кадастр на аресты, ипотеки и другие обременения и уже оформляем саму сделку купли-продажи в установленной законом форме.

И нужно понимать ещё одну вещь: абсолютной гарантии при сделках с недвижимостью не существует. Даже нотариально оформленная и зарегистрированная в кадастре сделка при наличии законных оснований впоследствии может стать предметом судебного спора.

Поэтому в этой ситуации главное не просто наличие какой-то бумаги, а правильно составленный договор, проверка документов продавца и разумный размер денег, которыми покупатель готов рисковать до окончательного оформления недвижимости.