Доверенность — вопросы и ответы

Да, можете, но если ребёнок совершеннолетний, оформить недвижимость сразу на его имя можно только действуя от его имени. Для этого ребёнок должен оформить на Вас нотариальную доверенность с полномочиями на покупку недвижимости и подписание договора. Если он находится за границей, доверенность можно оформить там с соблюдением требований для её использования в Молдове. В договоре покупателем будет указан Ваш ребёнок, а Вы будете действовать как его представитель. Без доверенности купить квартиру на его имя Вы не можете.

Да, можете. Находясь за границей, Вы можете оформить доверенность на другого человека с правом продажи конкретной квартиры от Вашего имени. Доверенность можно оформить в консульстве Молдовы либо у нотариуса страны, где Вы находитесь. Во втором случае, в зависимости от страны, может потребоваться апостиль или легализация и перевод документа. В доверенности обязательно должны быть предусмотрены полномочия на продажу недвижимости, подписание договора и, при необходимости, получение денег. После этого доверенное лицо сможет провести сделку в Молдове без Вашего личного присутствия.

Срок действия доверенности указывается при её оформлении. В Молдове доверенность может быть выдана на срок до трёх лет, а если срок не указан — она действует один год со дня оформления. При этом доверитель вправе отменить доверенность в любое время, не дожидаясь окончания срока её действия. После отмены необходимо уведомить доверенное лицо.

Генеральная доверенность сама по себе не подтверждает, что Вы купили этот земельный участок. Она давала Вам право совершать определённые действия от имени собственника, но договор купли-продажи земли при его жизни так и не был оформлен.

Поэтому просто закончить оформление документов и переписать участок на себя по старой доверенности сейчас не получится.

В первую очередь нужно выяснить, открыто ли наследственное дело после смерти собственника и кто является его наследниками.

Если наследники есть и они признают, что собственник действительно договорился с Вами о продаже участка и получил от Вас деньги, самый нормальный путь — закончить оформление документов на землю через наследство, а затем уже оформить участок на Вас у нотариуса.

Если наследники отказываются это делать или вообще отрицают договорённость, тогда ситуация переходит в суд.

Здесь уже будет иметь значение, что именно у Вас осталось на руках: сама доверенность, её содержание, расписки о передаче денег, банковские переводы, переписка, документы, которые Вы оформляли за свой счёт, квитанции, сведения о фактическом пользовании землёй и другие доказательства договорённости с умершим собственником.

Но одна генеральная доверенность не означает автоматически, что земельный участок принадлежит Вам. Суду придётся устанавливать, какие обязательства действительно существовали между Вами и умершим и какие требования Вы теперь вправе предъявлять его наследникам.

Поэтому начинать нужно с проверки наследственного дела и поиска наследников. Если они согласны выполнить договорённость умершего — вопрос можно решить значительно проще. Если не согласны — собирайте все доказательства передачи денег и договорённости о продаже и обращайтесь в суд.

Нет, после смерти брата Вы уже не можете продать его земельный участок по ранее выданной доверенности.

По законодательству Молдовы доверенность прекращает своё действие со смертью человека, который её выдал. И совершенно неважно, что срок доверенности ещё не закончился.

Здесь есть и простая человеческая логика.

Брат доверил Вам продать принадлежащую ему землю. То есть Вы должны были от его имени подписать договор, получить деньги от покупателя, если это предусмотрено доверенностью, и передать их брату.

Но брата уже нет. Кому теперь передавать деньги? Ведь доверенность не давала Вам права оставить их себе или самостоятельно решать, кому они должны достаться.

После смерти брата земельный участок входит в состав наследства. Теперь распоряжаться им смогут наследники после оформления своих наследственных прав.

Поэтому сначала необходимо оформить наследство, а уже затем продавать землю. Наследники могут самостоятельно заключить договор купли-продажи или выдать Вам новую доверенность.

И главное — не пытайтесь воспользоваться старой доверенностью, скрывая факт смерти брата. Такая сделка может привести к серьёзным юридическим последствиям.

В Вашей ситуации всё можно решить достаточно просто, поскольку прежние хозяева согласны оформить продажу.

Но сначала нужно понять одну вещь: доверенность не является договором купли-продажи и не передаёт право собственности на дом. Даже если Вы заплатили деньги и уже два года там проживаете, юридически собственниками остаются прежние хозяева.

Поэтому вам вместе с продавцами необходимо обратиться к нотариусу и заключить обычный договор купли-продажи дома и земельного участка.

При этом не нужно заново передавать продавцам деньги, которые они уже получили. В договоре можно указать, что стоимость недвижимости была оплачена ранее и продавцы подтверждают получение полной суммы. Главное, чтобы это соответствовало действительности и нотариус правильно оформил условия расчётов.

После подписания договора необходимо зарегистрировать право собственности в кадастре. Только тогда дом официально станет Вашим.

Что касается расходов, полностью избежать их не получится. Придётся оплатить нотариальное оформление и государственную регистрацию недвижимости. Возможные налоги продавца — отдельный вопрос.

И ещё один совет: не пытайтесь самостоятельно продать дом себе по выданной доверенности. Для сделок представителя с самим собой существуют специальные ограничения. Гораздо проще и надёжнее, чтобы настоящие собственники лично подписали договор у нотариуса.

Нет, налоговая не может автоматически считать 75 000 евро вашим личным доходом только потому, что деньги поступили на ваш банковский счёт.

Квартира принадлежала брату, а вы продали её по нотариальной доверенности. Поэтому доход от продажи недвижимости относится к собственнику квартиры, а не к его представителю.

Но есть серьёзный нюанс. Вы получили 75 000 евро, сняли их наличными и утверждаете, что передали брату. При этом никаких документов о передаче денег нет.

Если брат подтверждает получение денег

Он может сейчас составить письменное подтверждение, указав сумму, дату и обстоятельства передачи наличных. Вместе с доверенностью, договором купли-продажи и банковскими выписками это поможет объяснить движение денег.

Такой документ нужно оформлять настоящей датой, не задним числом. При этом налоговая вправе проверить достоверность изложенных обстоятельств.

А если брат не подтверждает получение 75 000 евро?

Тогда ситуация становится гораздо серьёзнее.

Доверенность доказывает, что вы имели право действовать от имени брата, а договор продажи и банковская выписка подтверждают получение вами денег покупателя. Но снятие наличных со счёта ещё не доказывает, что вы передали их собственнику.

Брат может потребовать вернуть ему всю полученную за квартиру сумму. Если возникнет спор, вам придётся доказывать, что обязательство передать деньги было исполнено.

Для налоговой отсутствие подтверждения также создаёт основания проверить, не использовали ли вы эти деньги в собственных интересах.

Однако даже в этом случае нельзя автоматически утверждать, что все 75 000 евро являются вашим налогооблагаемым доходом. Необходимо установить, на каком основании деньги остались у вас, если они действительно не были переданы брату. Само по себе наличие долга перед собственником не равнозначно получению дохода.

Нужно ли указывать 75 000 евро в декларации CET18?

Если вы действовали исключительно как представитель, деньги принадлежали брату и не стали вашим собственным доходом, указывать всю сумму как доход от продажи своей недвижимости не требуется.

Налог с возможного прироста капитала от продажи квартиры относится к собственнику — брату. Порядок его уплаты зависит, в частности, от налогового резидентства брата и обстоятельств сделки.

Что делать, если налоговая задаст вопросы?

Представить доверенность, договор купли-продажи, банковские документы и все имеющиеся доказательства дальнейшей судьбы денег.

Если брат подтверждает получение наличных, это существенно укрепляет вашу позицию.

Если брат отрицает получение денег, одной доверенности уже недостаточно для подтверждения исполнения ваших обязательств. Возможны как налоговая проверка, так и гражданский спор о возврате всей суммы.

Главное: получить деньги за чужую квартиру по доверенности — не значит получить личный доход. Но если представитель снял 75 000 евро наличными и не может доказать их передачу собственнику, последствия могут оказаться значительно серьёзнее обычного вопроса о налоговой декларации.