Ипотека — вопросы и ответы

Да, квартиру, находящуюся в ипотеке у банка, продать можно, но сделка проводится с согласованием банка. Обычно часть денег покупателя направляется на полное погашение кредита, после чего банк снимает ипотеку, а оставшаяся сумма передаётся продавцу. Порядок расчётов и снятия ипотеки необходимо заранее согласовать с банком и нотариусом.

Если заёмщик перестаёт выплачивать ипотечный кредит, банк вправе потребовать погашения задолженности и начать процедуру взыскания. Если долг не будет погашен, взыскание может быть обращено на заложенную квартиру с её последующей продажей для погашения кредита. Поэтому при возникновении просрочки лучше сразу обратиться в банк и попытаться договориться о реструктуризации долга или самостоятельно продать квартиру с согласия банка, не дожидаясь принудительной продажи.

Да, ипотечный кредит можно погасить досрочно. После полного погашения кредита банк выдаёт необходимые документы для снятия ипотеки. На их основании ипотека исключается из Реестра недвижимого имущества. После снятия рекомендую заказать актуальную выписку из кадастра и убедиться, что обременение действительно удалено.

К этому я бы отнёсся очень серьёзно. Для банка Вы будете не просто человеком, чью зарплату добавили к доходу брата, а полноценным участником кредитного договора.

В первую очередь нужно внимательно посмотреть, кем именно банк предлагает Вас оформить. Если Вы становитесь солидарным созаёмщиком, то при проблемах с выплатами банк может потребовать погашения долга не только от брата, но и от Вас.

И здесь возникает самый неприятный момент. Обязанность платить кредит сама по себе не даёт Вам долю в квартире.

Если квартира будет зарегистрирована только на брата, Вы можете несколько лет помогать выплачивать ипотеку или даже погасить значительную часть долга, но от этого автоматически собственником квартиры не станете.

Да, если Вам придётся вместо брата выплачивать его задолженность, у Вас может возникнуть право требовать уплаченные за него деньги обратно. Но требование денег к брату и право собственности на квартиру — совершенно разные вещи.

Поэтому до подписания кредита я бы обязательно выяснил два вопроса: кто будет собственником квартиры и какую именно ответственность Вы принимаете перед банком.

Если Вы действительно готовы отвечать своими доходами и имуществом за такой кредит, имеет смысл заранее подумать и о защите своих интересов. Например, обсуждать долю в приобретаемой квартире либо отдельное соглашение с братом о том, что происходит, если кредит фактически приходится выплачивать Вам.

Развод брата сам по себе Ваш долг перед банком не прекращает. Кто будет жить в квартире и как брат с супругой разделят между собой имущество — это их семейные отношения, а Ваши обязательства определяются кредитным договором.

Со смертью брата ситуация тоже автоматически не заканчивается. Появляется наследство, наследники, ипотека и расчёты по обязательствам, но банк при наличии Вашей собственной обязанности по кредитному договору не обязан просто освободить Вас от неё.

Поэтому соглашаться быть созаёмщиком только со словами «это формальность, нам просто нужна твоя зарплата для банка» я бы не советовал.

Если квартира только брата, а долг перед банком в том числе Ваш, получается очень невыгодная конструкция: имущество принадлежит другому человеку, а финансовый риск Вы принимаете на себя.

Да, эту ситуацию лучше решить сейчас, а не продолжать ещё много лет одному выплачивать ипотеку и оставить вопрос с квартирой на потом.

Квартира была приобретена во время брака, поэтому сам развод автоматически её не разделил. Если раздела имущества не было, она продолжает оставаться общей недвижимостью бывших супругов.

При разделе обязательно нужно заявить и подтвердить все платежи по ипотеке, которые после развода Вы производили самостоятельно из своих денег. Сохраняйте банковские выписки, квитанции и другие документы по каждому платежу.

Но это не означает, что квартира автоматически станет Вашей только потому, что после развода ипотеку платите Вы. Нужно отдельно решить вопрос и с квартирой, и с оставшимся кредитом.

Если бывшая жена согласна, самый нормальный вариант — не доводить дело до суда, а договориться о разделе: квартира переходит полностью Вам, а бывшей жене при необходимости определяется соответствующая компенсация с учётом стоимости квартиры, остатка кредита и уже произведённых после развода платежей.

Но ипотека здесь создаёт ещё одну проблему. Между собой Вы можете договориться, кому достанется квартира, но самостоятельно убрать бывшую жену из кредитного договора или перевести оставшийся долг на себя нельзя.

Для этого обязательно нужно согласие банка. Банк заново оценит Ваш доход и возможность самостоятельно обслуживать оставшийся кредит. Если банк согласится, можно одновременно урегулировать вопрос с кредитом, ипотекой и переходом квартиры полностью на Вас.

Если банк не согласится изменить кредитный договор, ваша договорённость между собой не заставит банк заменить должника. Поэтому сначала я бы обратился в банк и выяснил возможность переоформления кредита на Вас, а затем уже оформлял окончательный раздел квартиры.

А продолжать ещё 15–18 лет одному платить ипотеку, оставляя квартиру общей и ничего письменно не урегулировав, я бы точно не советовал. Чем больше времени пройдёт, тем больше потом придётся разбираться, кто сколько заплатил и кому что должно принадлежать.

Продажа квартиры покупателю с ипотечным кредитом на сегодняшний день — один из наиболее безопасных способов проведения сделки с недвижимостью, если всё оформляется правильно.

Объясню, как это происходит на практике.

К моменту, когда продавец и покупатель приходят к нотариусу, ипотечный кредит уже одобрен банком. Покупатель прошёл проверку, банк изучил его доходы, документы на недвижимость и принял решение о финансировании покупки.

Дальше начинается техническая часть оформления сделки.

У нотариуса подписывается договор купли-продажи квартиры и оформляется договор ипотеки в пользу банка. Затем право собственности покупателя и ипотека банка регистрируются в кадастре.

После регистрации необходимые документы передаются в банк. Юристы банка проверяют, что квартира зарегистрирована на покупателя, ипотека оформлена правильно и все условия выдачи кредита выполнены. Только после этого банк разрешает перечисление кредитных денег продавцу.

Именно поэтому между подписанием договора купли-продажи и поступлением денег обычно проходит несколько рабочих дней. Это нормальная банковская процедура.

В некоторых банках применяется немного другой механизм: деньги заранее размещаются на счёте продавца, но остаются заблокированными. После предоставления зарегистрированных документов банк снимает ограничения, и продавец получает возможность распоряжаться деньгами.

Есть ещё один важный момент, о котором многие продавцы не знают.

После того как продавец получил всю стоимость квартиры, он повторно обращается к нотариусу и оформляет декларацию о полном расчёте по договору купли-продажи. Один экземпляр остаётся у продавца, остальные передаются покупателю и банку.

Таким образом, полное исполнение обязательств по оплате подтверждается отдельным нотариальным документом.

Поэтому не нужно бояться того, что банк перечислит деньги через несколько дней после сделки. Это предусмотренный порядок ипотечного кредитования, а не какая-то сомнительная схема.

Но перед подписанием документов я всё равно рекомендую уточнить в банке порядок расчётов, сроки перечисления денег и убедиться, что в договоре купли-продажи правильно указаны вся стоимость квартиры, первоначальный взнос покупателя и сумма банковского кредита.

При правильно организованной ипотечной сделке банк проверяет документы, нотариус удостоверяет договоры, кадастр регистрирует переход собственности и ипотеку, а продавец получает деньги через банковскую систему.

Именно поэтому я считаю покупку и продажу недвижимости с привлечением ипотечного кредита одним из самых надёжных вариантов расчётов на сегодняшнем рынке.

В описанной Вами ситуации я бы не рассчитывал на такую схему ипотечного кредитования.

Объясню почему.

Когда банк рассматривает заявку на ипотеку, он оценивает прежде всего две вещи: финансовые возможности заёмщика, который будет возвращать кредит, и недвижимость, которая станет обеспечением этого кредита.

Вы же предлагаете, чтобы кредит получил один человек с официальным доходом, а собственником приобретаемой квартиры стал совершенно другой человек, который самостоятельно получить ипотеку не может.

Для обычной ипотечной программы такая схема не предусмотрена. Нельзя просто взять человека с хорошей зарплатой, оформить на него кредит, а квартиру зарегистрировать на себя, рассчитывая, что банк согласится.

При этом законодательство Молдовы действительно допускает, чтобы один человек предоставил свою недвижимость в залог по кредиту другого. Но это другая ситуация, и путать её с обычной покупкой квартиры в ипотеку не следует.

Если у будущего собственника недостаточно подтверждённых доходов, разумнее обсудить с банком привлечение созаёмщика, доходы которого могут учитываться при рассмотрении кредита. Но и здесь всё зависит от конкретной банковской программы.

И ещё один важный момент. Если один человек выплачивает кредит, а квартира зарегистрирована на другого, сами по себе кредитные платежи не делают заёмщика собственником недвижимости.

Поэтому мой совет — не пытайтесь строить ипотечную сделку на подобной договорённости между собой. Сначала выясните в банке, какие законные варианты кредитования доступны именно в Вашей ситуации, и только после этого выбирайте порядок оформления квартиры.

Купить квартиру в новостройке, которая ещё не введена в эксплуатацию, в Молдове возможно. А вот с получением ипотечного кредита могут возникнуть сложности.

Дело в том, что для банка важно не только Ваше финансовое положение, но и недвижимость, которую он принимает в залог.

Если дом ещё не введён в эксплуатацию, банк может отказаться принимать приобретаемую квартиру в качестве обеспечения кредита. Даже если здание фактически полностью построено, это ещё не означает, что все юридические документы на него оформлены.

Но здесь есть другой вариант, который я бы рекомендовал рассмотреть в первую очередь.

Вы можете обратиться в банк за кредитом на приобретение квартиры, предложив в качестве залога другую недвижимость — например, уже принадлежащую Вам квартиру или дом.

В определённых случаях можно использовать и недвижимость другого человека, если собственник согласен предоставить её в залог по Вашему кредиту и банк принимает такое обеспечение.

Тогда банк будет оценивать Ваши официальные доходы, кредитоспособность и стоимость той недвижимости, которую Вы предлагаете в залог. А полученные кредитные средства можно будет направить на покупку квартиры в новостройке, если банк согласует такую цель кредитования.

Конечно, нужно понимать, что при невыплате кредита под угрозой окажется именно та недвижимость, которую Вы заложили банку.

Есть и специальные банковские программы кредитования квартир в ещё не сданных домах. Некоторые банки уже начали работать с такими объектами, но предъявляют повышенные требования к степени готовности здания, застройщику и документам. Поэтому рассчитывать, что любой банк примет любую новостройку в залог, не стоит.

Мой совет — сначала выясните в банке, готовы ли они кредитовать покупку конкретной квартиры. Если саму новостройку в залог не принимают, предложите другой оформленный объект недвижимости.

Такой вариант может оказаться гораздо более реальным, чем ожидание, пока застройщик введёт дом в эксплуатацию.

Да, в Молдове можно продать квартиру, даже если она находится в ипотеке и кредит ещё не погашен.

Причём Вам совершенно необязательно сначала искать собственные деньги для полного погашения кредита.

Есть два варианта.

Первый — покупатель принимает на себя оставшийся кредит. Но для этого обязательно необходимо согласие банка. Банк проверит доходы покупателя, его кредитную историю и решит, готов ли заменить заёмщика.

Если банк согласится, оформляются соответствующие документы, и Вы сможете освободиться от кредитных обязательств.

Но здесь важно понимать: просто договориться с покупателем, чтобы он вместо Вас каждый месяц платил кредит, недостаточно. Перед банком должником по-прежнему останетесь Вы.

Второй вариант, на практике более распространённый, — обычная продажа квартиры с одновременным погашением ипотеки.

Например, Вы продаёте квартиру за 80 тысяч евро, а банку осталось вернуть 30 тысяч.

Из денег покупателя 30 тысяч направляются непосредственно банку для полного погашения кредита, а оставшиеся 50 тысяч получаете Вы.

После погашения задолженности ипотека снимается с квартиры в установленном порядке.

Всю процедуру необходимо заранее согласовать с банком и нотариусом, чтобы правильно оформить расчёты, продажу и снятие обременения.

Причём покупатель тоже может приобретать квартиру в ипотеку, только уже через свой банк. В таком случае банки согласовывают между собой порядок перечисления денег и оформления сделки.

Поэтому начните с обращения в свой банк. Попросите рассчитать точную сумму досрочного погашения кредита и объяснить порядок продажи заложенной квартиры.

Если банк не согласится переоформить Ваш кредит на покупателя, это ещё не означает, что квартиру нельзя продать.

Можно найти покупателя, рассчитаться с банком из стоимости квартиры и получить оставшуюся сумму.

Главное — не пытайтесь продавать квартиру в обход банка и не соглашайтесь на устные обещания покупателя выплачивать Ваш кредит следующие 16 лет.

Прежде всего нужно выяснить, как вы оформили передачу 3 000 евро. Был ли задаток нотариально удостоверен или вы просто подписали с продавцом предварительный договор и передали деньги под расписку?

Это принципиально важно. По статье 954 Гражданского кодекса Молдовы соглашение о задатке должно быть нотариально удостоверено, если такая форма обязательна для сделки, обязательства по которой оно обеспечивает. При несоблюдении обязательной формы соглашение о задатке может быть недействительным, и тогда вопрос возврата денег рассматривается уже иначе.

Если задаток оформлен надлежащим образом, позиция продавца вполне обоснованна.

Вы договорились о покупке квартиры за 65 000 евро, продавец согласился ждать оформления ипотеки и, возможно, отказал другим покупателям. При этом получение необходимого кредита было вашей задачей.

То, что банк предварительно обещал одобрить ипотеку, ещё не означает, что кредит был окончательно согласован. Если банк впоследствии оценил квартиру дешевле и предложил меньшую сумму, это само по себе не обязывает продавца возвращать задаток.

Если договор не предусматривал возврат денег при отказе банка, а сделка сорвалась по обстоятельствам, за которые отвечаете вы, продавец вправе удержать задаток в соответствии со статьёй 956 Гражданского кодекса.

Однако если в договоре было прямо предусмотрено, что при отказе банка в необходимом финансировании задаток возвращается, ситуация будет другой.

Мой совет: сначала проверьте документы, которые вы подписали с продавцом. Если задаток оформлен правильно и никаких условий о возврате при отказе банка нет, требовать деньги обратно будет сложно. Попробуйте договориться с продавцом о возврате хотя бы части суммы.

На будущее при покупке квартиры в ипотеку лучше сначала получить предварительное одобрение банка и оценку недвижимости, а уже затем передавать задаток. Если это невозможно, заранее пропишите в договоре, кто несёт риск отказа банка и при каких условиях деньги возвращаются.