Кадастр — вопросы и ответы

Для судебного раздела квартиры после развода в кадастре рекомендую заказать актуальную выписку из Реестра недвижимого имущества и кадастровый план квартиры. Также желательно получить копию документа, на основании которого квартира была зарегистрирована за собственником. Если для спора имеет значение стоимость квартиры, потребуется её оценка. Окончательный перечень документов зависит от требований суда и обстоятельств раздела имущества.

Отдельно получать в примэрии какой-то титул, подтверждающий уже зарегистрированное право собственности, Вам не требуется.

Примэрия не может забрать недвижимость только потому, что Вы много лет живёте за границей, не пользуетесь ею постоянно или не получили после наследства ещё один документ. Тем более Вы продолжаете ежегодно платить налог.

Для собственного спокойствия закажите свежую выписку из Реестра недвижимого имущества. Если там Вы указаны собственником и никаких проблем или ограничений по объекту нет, дополнительно переоформлять право собственности не нужно.

Сохраните свидетельство о наследстве и документы, на основании которых право было зарегистрировано. Но главным подтверждением на сегодняшний день является то, что Ваше право собственности зарегистрировано в кадастре.

Поэтому из-за отсутствия отдельного «титула из примэрии» оснований опасаться, что примэрия заберёт Вашу недвижимость, нет.

Для продажи сельскохозяйственных участков отдельно заказывать независимую рыночную оценку каждого участка обычно не нужно.

Нотариусы имеют доступ к кадастровой информации и могут проверить стоимость недвижимости, указанную в кадастровой системе.

Но для самой сделки всё равно заказываются официальные документы из кадастра — выписка из Реестра недвижимого имущества и документ о стоимости участка для целей налогообложения. Поэтому, если участков несколько, лучше заранее передать нотариусу все кадастровые номера и уточнить, какие документы нужно заказать по каждому из них.

Бывает, что земельный участок в кадастровой системе вообще не оценён. Тогда вопрос со стоимостью придётся решать отдельно через кадастровый орган — определить или получить предусмотренную для такого участка стоимость.

В отдельных случаях нотариус также может попросить предоставить дополнительное подтверждение стоимости участка, в том числе рыночную оценку. Поэтому при большом количестве участков лучше не собирать документы самостоятельно наугад, а заранее передать нотариусу список всех кадастровых номеров.

Самый простой порядок такой: сначала отдаёте нотариусу кадастровые номера всех земельных участков, он проверяет каждый объект и говорит, какие именно документы необходимо заказать. После этого официально заказываете выписки и документы об оценочной стоимости в кадастре и уже с готовым комплектом идёте на сделку.

Такую пристройку оформить можно, но просто вызвать кадастрового инженера и добавить новые квадратные метры к старому дому не получится.

Поскольку речь идёт о капитальной пристройке на фундаменте, фактически была произведена реконструкция и расширение существующего дома.

Начать я бы советовал со специализированного кадастрового инженера, который занимается именно оформлением таких объектов. Он выезжает на место, делает необходимые замеры, проверяет старые документы на дом и участок и определяет, что именно нужно оформить в Вашей ситуации.

Дальше необходимо подготовить проект уже существующего дома вместе с пристройкой и пройти процедуру оформления реконструкции через примэрию: получить необходимые градостроительные и разрешительные документы.

После оформления проекта и необходимых документов следующим этапом будет приёмка объекта и оформление акта ввода в эксплуатацию уже с учётом пристроенной части.

И только после этого проводятся окончательные кадастровые работы: дом перемеряется в его нынешнем виде, определяется новая площадь и конфигурация здания, а изменения регистрируются в кадастре.

В результате в кадастре должен остаться не отдельно старый дом и отдельно пристройка, а один дом уже с фактической площадью после реконструкции.

Поэтому порядок примерно такой: кадастровый инженер и замеры → проект существующего дома с пристройкой → градостроительные и разрешительные документы → акт ввода в эксплуатацию → изменение площади и конфигурации дома в кадастре.

Самостоятельно начинать собирать документы я бы не советовал. Найдите кадастрового инженера, который занимается именно узакониванием реконструкций и пристроек, покажите ему дом и имеющиеся документы — он проведёт Вас по всей процедуре.

Собственник может продать земельный участок, даже если он находится у Вас в долгосрочной аренде. Но сама продажа земли не означает, что Ваш договор аренды автоматически прекращается.

Если договор заключён на 25 лет и зарегистрирован в кадастре, покупатель приобретает участок с существующим правом аренды и должен его учитывать. Просто купить землю и сказать Вам «теперь участок мой, убирайте сад» он не может.

Более того, как арендатор сельскохозяйственного участка Вы имеете преимущественное право на его покупку. Поэтому, если собственник решил продать землю, этот вопрос нужно обязательно проверить до совершения сделки с другим покупателем.

Отдельно нужно посмотреть сам договор аренды. Если в нём прямо указано, что участок передан на 25 лет для закладки и эксплуатации многолетнего сада, это очень существенное обстоятельство. Вы вложили деньги в деревья именно в расчёте на длительное использование земли.

Новый собственник не получает права просто прекратить действующий договор потому, что хочет пользоваться участком самостоятельно. Досрочное прекращение аренды возможно только по основаниям, предусмотренным законом или самим договором.

Поэтому сейчас я бы в первую очередь заказал свежую выписку из кадастра и убедился, что 25-летняя аренда действительно зарегистрирована. Затем внимательно проверил бы условия договора о многолетних насаждениях, досрочном расторжении и судьбе сада после окончания аренды.

Если аренда зарегистрирована и Вы соблюдаете договор, продажа земли другому человеку сама по себе не должна лишить Вас права пользоваться участком до окончания установленного срока.

Здесь всё зависит от того, на каком основании родители начали строительство дома.

Если до начала строительства были получены необходимые разрешительные документы, есть проект и строительство велось законно, тогда правильнее сначала зарегистрировать дом как объект незавершённого строительства с указанием степени его готовности. После этого у нотариуса можно подарить Вам сразу земельный участок вместе с недостроенным домом.

Другая ситуация, если родители просто начали строить дом на своей земле без проекта, градостроительных и разрешительных документов и нигде строительство не оформляли.

В таком случае оформить эту постройку как нормальный объект незавершённого строительства перед дарением может быть невозможно. Тогда можно рассматривать дарение самого земельного участка, а уже после перехода земли в Вашу собственность заниматься документами на строительство: обращаться к специалистам, делать проект, проходить необходимые процедуры в примэрии и приводить существующую постройку в соответствие с требованиями.

То есть сначала нужно выяснить не просто зарегистрирован дом или нет, а были ли вообще оформлены документы на его строительство.

Если документы были — лучше зарегистрировать незавершённое строительство и подарить землю вместе с ним.

Если никаких документов изначально не было — ситуация другая: оформляется земля, а вопрос с уже начатой постройкой новому собственнику придётся решать отдельно.

То, что дом сейчас принадлежит Вам и тёте по 1/2, не означает, что после строительства Вы обязательно должны оставить доли по 1/2 независимо от того, кто вложил деньги.

Если новая часть дома построена полностью за Ваш счёт и тётя была согласна со строительством, это можно учитывать при дальнейшем оформлении недвижимости.

Самый нормальный вариант — не просто регистрировать увеличившийся дом в прежних долях 1/2 на 1/2, а одновременно решать вопрос раздела недвижимости.

Сначала нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он должен определить, можно ли технически разделить дом на два самостоятельных объекта: Вашу новую часть и часть тёти. При этом нужно учитывать отдельные входы, помещения, коммуникации, земельный участок и возможность самостоятельного использования каждой части.

Если технический раздел возможен и тётя согласна, оформляется раздел общего имущества, после чего каждая часть регистрируется отдельно на своего собственника.

Лично приезжать тёте в Молдову для этого необязательно. Она может действовать через представителя по доверенности. Но доверенность должна прямо позволять совершить необходимые действия по разделу недвижимости, подписанию документов и регистрации новых объектов. Если существующей доверенности для этого недостаточно, тёте придётся оформить новую.

Если физически разделить дом на два самостоятельных объекта невозможно, тогда можно рассматривать другой вариант — изменение долей с учётом того, что увеличение площади было произведено за Ваш счёт.

Поэтому я бы сейчас не спешил просто регистрировать весь увеличенный дом по 1/2. Сначала кадастровый инженер должен посмотреть, какой вариант раздела возможен технически, а затем с этими документами уже идти к нотариусу.

Если старый сарай зарегистрирован в кадастре, я бы не советовал сразу идти по пути: официально снести старый объект, убрать его из кадастра, а потом оформлять новый.

Сегодня официальный снос зарегистрированной постройки — это уже далеко не просто «получил разрешение и снёс». Может понадобиться проект на снос, работа проектировщика и технических специалистов, оформление самого сноса, вывоз строительного мусора, кадастровый инженер и документы для исключения старой постройки из кадастра.

А после этого Вы фактически начинаете всё сначала: градостроительные и проектные документы на новую постройку, при необходимости разрешение на строительство, само строительство, кадастровые работы и регистрация нового объекта.

Для обычного сарая всё это может оказаться несоразмерно по деньгам и времени.

Поэтому, если Вы хотите оставить хозяйственную постройку примерно на том же месте и в существующих размерах, я бы сначала рассмотрел вариант реконструкции уже зарегистрированного сарая.

И здесь нужно понимать практическую сторону вопроса. Сарай — не жилой дом. Если человек на своём дворе заменил старый сарай примерно в тех же габаритах, никто автоматически не прибежит его сносить. Проблема обычно появляется позже: при продаже дома, оформлении наследства, ипотеке, кадастровых измерениях или конфликте с соседом. Тогда и выясняется, что фактическая постройка уже не соответствует документам.

Поэтому до начала работ покажите кадастровые документы проектировщику и объясните, что именно хотите сделать. Пусть он посмотрит, можно ли в Вашем случае оформить работы как реконструкцию существующего объекта.

Если такой вариант возможен, это может быть значительно проще, чем сначала официально ликвидировать один объект недвижимости, а затем с нуля оформлять другой.

Но сначала документы — потом работы. Полностью снести сарай, построить что-то другое, а уже после этого пытаться оформить произошедшее как реконструкцию — плохой вариант.

Поэтому мой совет простой: сначала проектировщик и проверка возможности реконструкции. И только если реконструкция в Вашей ситуации невозможна, тогда уже решать, стоит ли вообще проходить полную процедуру сноса старого объекта и оформления нового.

Прежде всего нужно понимать: если земельный участок принадлежит Вам, это серьёзное основание претендовать и на расположенное на нём строение. Но не стоит считать вопрос окончательно решённым только потому, что здания нет в кадастре.

По законодательству Молдовы здания, прочно связанные с землёй, как правило, являются составной частью земельного участка. Однако существуют исключения, когда строение может законно принадлежать другому человеку.

Например, у соседа может существовать право суперфиция — право владеть и пользоваться строением, расположенным на чужой земле. Также необходимо учитывать документы, по которым недвижимость приобреталась и передавалась прежними владельцами.

Поэтому я бы начал с изучения договора купли-продажи, полной кадастровой истории участка и документов на само строение.

Обязательно выясните, кто построил это здание, когда оно появилось, на каком основании сосед им пользуется и имеются ли у него какие-либо документы.

То, что здание не зарегистрировано в кадастре, ещё не доказывает отсутствие у соседа законных прав. Но и само по себе многолетнее пользование чужим строением не делает его собственником.

Если сосед не сможет подтвердить свои права, у Вас есть основания требовать освобождения строения и устранения препятствий в пользовании своей недвижимостью.

Если добровольно договориться не получится, вопрос придётся решать через суд. При необходимости можно поставить вопрос о признании права собственности на строение.

Однако поскольку речь идёт о дорогостоящем объекте, я бы рекомендовал сразу привлечь адвоката по имущественным спорам. Ему необходимо изучить всю историю участка и здания, а не ограничиваться одной кадастровой выпиской.

И главное: до выяснения обстоятельств не пытайтесь самостоятельно вскрывать помещение, менять замки или выселять соседа.

Вполне возможно, что строение юридически относится к Вашему участку. Но окончательный вывод можно сделать только после проверки документов и оснований, по которым сосед им пользуется.

Прежде всего не стоит паниковать. Наличие запретов или ограничений на земельном участке под многоквартирным домом ещё не означает, что с Вашей квартирой что-то не так.

В Молдове встречаются многоквартирные дома, в которых квартиры принадлежат жильцам, а земля под зданием до сих пор зарегистрирована за застройщиком, прежним собственником или другим лицом.

На таком участке могут числиться аресты, ипотека, запреты на отчуждение и другие ограничения, иногда возникшие много лет назад.

Поэтому первое, что необходимо выяснить, — на какой именно объект недвижимости наложено ограничение: на Вашу квартиру, на здание или только на земельный участок.

Если квартира зарегистрирована на Ваше имя и непосредственно на неё никаких запретов нет, это хороший признак. Однако нельзя автоматически считать, что ограничения на землю совершенно Вас не касаются.

Например, при оформлении ипотеки банк может обратить внимание не только на документы квартиры, но и на юридическое состояние всего многоквартирного дома и земельного участка под ним. В моей практике встречаются случаи, когда именно из-за подобных проблем банки отказываются принимать квартиры в залог.

При обычной продаже ситуация может быть проще, но всё зависит от характера ограничений.

Я бы рекомендовал обратиться в кадастр и получить подробные сведения о земельном участке: кому он принадлежит, кем и когда установлены запреты, на основании каких документов и действуют ли они до сих пор.

Если выяснится, что ограничения относятся к чужим обязательствам и не затрагивают Вашу квартиру, оснований для паники может не быть.

Но если существуют судебные споры о правах на землю, аресты или другие серьёзные юридические проблемы, лучше разобраться с ними заранее, а не тогда, когда уже найдётся покупатель или банк откажет в ипотеке.

И самое главное: сам факт наличия запрета на земле не означает, что Вы потеряли право собственности на квартиру. Но утверждать, что он никогда не создаст проблем при продаже или ипотеке, тоже нельзя.