Мошенничество — вопросы и ответы

Перед покупкой обязательно закажите актуальный экстрас (выписку) из Реестра недвижимого имущества. В нём указано, кто является собственником квартиры, на основании какого документа зарегистрировано право собственности, а также имеются ли ипотека, аресты и другие обременения. Сверьте данные собственника с его удостоверением личности и обязательно изучите документ, на основании которого он получил квартиру. Если квартиру продаёт представитель, отдельно проверьте действительность доверенности и его полномочия на продажу. Окончательную проверку документов перед сделкой также проводит нотариус.

Если после передачи задатка выяснилось, что продавец не является собственником квартиры и не имел полномочий действовать от имени собственника, потребуйте возврата денег в письменном виде. Сохраните расписку, предварительный договор, банковские переводы и переписку. Если деньги добровольно не возвращают, необходимо обращаться в полицию при наличии признаков мошенничества и взыскивать переданную сумму через суд. Именно поэтому до передачи задатка всегда проверяйте собственника по актуальной выписке из Реестра недвижимого имущества.

Да, в определённых случаях это возможно. Если после покупки обнаружились серьёзные скрытые недостатки, которые существовали до сделки и о которых продавец знал либо должен был сообщить, покупатель может потребовать устранения недостатков, уменьшения цены, возмещения причинённых убытков, а при существенных нарушениях — расторжения договора и возврата денег. Главное — доказать, что проблема существовала до покупки и не была очевидна при обычном осмотре. Поэтому необходимо зафиксировать недостатки, получить заключение специалиста и письменно предъявить требования продавцу.

Сам факт того, что квартиру продавал не собственник лично, а его представитель по доверенности, ещё не означает, что с Вашей сделкой что-то не так. Продажа недвижимости по доверенности — обычная законная процедура.

В первую очередь нужно посмотреть саму доверенность. Было ли у представителя право продать именно эту квартиру, подписать договор, самостоятельно согласовать цену, получить деньги и совершить необходимые действия от имени собственника.

Кроме того, сделка проходила у нотариуса. Перед удостоверением договора нотариус обязан проверить личность сторон, полномочия представителя, документы на квартиру и другие обстоятельства, необходимые для совершения сделки.

Поэтому собственник не может просто прийти и сказать: «Я передумал, денег от представителя не получил, верните мне квартиру». Если он считает, что его права нарушены, ему придётся оспаривать сделку в суде и доказывать основания для её недействительности.

Если представитель действовал в пределах действующей доверенности и имел право получать деньги, то вопрос о том, передал ли он потом эти деньги собственнику, сам по себе уже относится к отношениям между собственником и его представителем. Покупатель не должен второй раз платить за квартиру только потому, что представитель не рассчитался со своим доверителем.

Если собственник утверждает, что доверенность была отозвана, поддельна, получена обманом или представитель вышел за пределы своих полномочий, тогда уже нужно поднимать саму доверенность и обстоятельства сделки. Здесь большое значение будет иметь и то, знал ли покупатель вообще о каких-либо проблемах с полномочиями представителя.

А вот действительно слабое место в Вашей ситуации — заниженная цена в договоре.

Если фактически квартира стоила, например, 50 000 евро, а в нотариальном договоре указали только 30 000, именно эти дополнительные 20 000 в случае серьёзного спора придётся отдельно доказывать.

Поэтому обязательно сохраните расписку, банковские переводы, переписку, объявление о продаже и любые подтверждения реальной цены. Особенно важно, кто подписал расписку и было ли в доверенности у представителя право получать деньги за проданную квартиру.

Если доверенность была оформлена правильно, полномочия представителя позволяли ему продать квартиру и получить деньги, нотариус удостоверил сделку, а право собственности уже зарегистрировано на Вас, просто так отменить такую сделку только потому, что собственник впоследствии оказался недоволен действиями своего представителя, нельзя.

Но если спор уже возник, первым делом возьмите договор купли-продажи и копию доверенности и покажите их юристу. Именно содержание доверенности здесь даст ответ на большую часть вопросов.

Если женщина действительно является собственницей квартиры, а мужчина не имел от неё доверенности или другого права сдавать жильё, ситуация достаточно серьёзная.

Первое, что я бы сделал, — обратился в полицию.

Возьмите с собой договор аренды, подтверждение оплаты или расписку, переписку с этим человеком, его номер телефона, объявление о сдаче квартиры и всё остальное, что у Вас сохранилось.

В заявлении просто подробно опишите ситуацию: нашли объявление, встретились с человеком, он показал квартиру, представился человеком, имеющим право её сдавать, заключил с Вами договор, получил деньги за два месяца, передал ключи, а через четыре дня появилась настоящая собственница. После этого мужчина перестал отвечать на телефон.

Самостоятельно разыскивать его Вам не нужно. Этим уже должна заниматься полиция. По номеру телефона, объявлению, договору, банковскому переводу и другим данным установить человека значительно проще.

Если подтвердится, что он сознательно сдавал чужую квартиру, не имея на это никаких прав, и таким способом получил Ваши деньги, здесь уже может идти речь не просто о споре по договору аренды, а о мошенничестве.

Деньги, которые Вы ему заплатили, нужно требовать обратно в полном объёме.

А с настоящей собственницей квартиры я бы не конфликтовал. Если она действительно не разрешала этому человеку сдавать квартиру, она сама фактически является пострадавшей от этой ситуации.

На будущее перед оплатой аренды попросите показать удостоверение личности и документы на квартиру. Если квартиру сдаёт не собственник — обязательно посмотрите доверенность или другой документ, подтверждающий его право сдавать жильё и получать деньги.

Особенно это важно, когда хорошую квартиру предлагают заметно дешевле обычной цены. Лучше потратить несколько минут на проверку документов до передачи денег, чем потом возвращать их через полицию и суд.

В Вашей ситуации я бы уже не ждал очередного обещания риелтора вернуть деньги.

Сначала поднимите все документы и посмотрите, кому именно Вы передали 50% стоимости квартиры. Кто указан в договоре или расписке, кто получил деньги, на чей банковский счёт они поступили и на каком основании риелтор вообще принимал такую крупную сумму.

Если деньги получил риелтор или агентство и они до сих пор находятся у них, требование о возврате в первую очередь предъявляется тому, кто эти деньги получил.

Если риелтор принимал деньги от имени собственницы и передал их ей, тогда нужно разбираться уже с документами и условиями, на которых собственница получила эту сумму.

Но ситуация, когда сделка не состоялась, прошло уже полгода, а человек постоянно обещает вернуть огромную сумму и каждый раз переносит срок, для меня уже достаточная причина не ограничиваться телефонными разговорами.

Соберите договор, расписку, банковские переводы, переписку, голосовые сообщения и особенно все сообщения, где риелтор подтверждает, что деньги получил и обещает их вернуть.

После этого письменно потребуйте возврата всей суммы в конкретный короткий срок.

А если деньги после этого не возвращаются и появляются основания полагать, что Вас изначально вводили в заблуждение, деньги присвоены или их вообще не собираются возвращать, обращайтесь в полицию. Уже полиция будет выяснять, куда ушли деньги, передавались ли они собственнице квартиры и были ли в действиях риелтора признаки мошенничества.

И на будущее: я категорически не советую передавать риелтору 50% стоимости квартиры просто в качестве аванса. Это уже не небольшая сумма, подтверждающая намерение купить квартиру, а фактически половина стоимости недвижимости.

При таких суммах сначала должны быть проверены собственник и документы на квартиру, чётко оформлено, кто получает деньги, за что именно, при каких условиях они возвращаются и что происходит, если продавец отказывается от сделки.

Для начала нужно точно установить, что именно неправильно в кадастре. Одно дело — обычная техническая или кадастровая ошибка, и совсем другое — если при оформлении недвижимости сознательно использовались поддельные документы или в документы вносились заведомо ложные сведения.

Я бы начал с кадастра. Как собственник Вы можете поднять кадастровое дело и посмотреть, на основании каких документов в разные годы регистрировались объект, его площадь, границы, строения и другие изменения. При необходимости привлеките кадастрового инженера, чтобы сравнить документы с тем, что фактически находится на месте.

Отдельно нужно разобраться с водой и электричеством. Если коммуникации проходят через соседний участок, необходимо проверить, на каком основании они там находятся и зарегистрирован ли соответствующий сервитут или другое право пользования. Оставлять ситуацию в положении, когда нормальное использование купленной недвижимости фактически зависит от желания соседа, я бы не советовал.

Если выяснится, что продавец знал о серьёзных проблемах с документами или коммуникациями и намеренно скрыл их при продаже, это уже может стать основанием для предъявления к нему требований, в том числе через суд.

Можно ставить и вопрос о расторжении договора и возврате денег, но одного обнаруженного несоответствия в кадастре для этого недостаточно. Нужно установить, насколько нарушение существенно, существовало ли оно до покупки, знал ли о нём продавец и можно ли вообще нормально пользоваться приобретённой недвижимостью.

А если обнаружатся признаки того, что документы действительно подделывались или в официальные документы сознательно вносились ложные сведения, здесь я бы уже обращался в полицию или прокуратуру и передавал им документы для проверки.

Главное сейчас ничего самостоятельно не исправлять и не переоформлять, пока не будет понятна история возникновения этих несоответствий. Сначала получите кадастровое дело, старые планы и документы, на основании которых производились изменения. Именно они покажут, имеете Вы дело с обычной ошибкой или с гораздо более серьёзной историей.

В такой ситуации я бы не терял ни одного дня. Если Ваш знакомый действительно никому не должен и никаких расписок не подписывал, необходимо срочно выяснить, существует ли вообще судебное дело.

В Молдове есть официальный портал судебных инстанций, где можно искать информацию о рассматриваемых делах, заседаниях и судебных решениях. Начните с поиска по фамилии и имени знакомого.

Если дело обнаружится, необходимо обратиться непосредственно в суд, узнать его номер, фамилию судьи, стадию рассмотрения и получить копии искового заявления, расписки и других представленных документов.

Поскольку человек находится за границей, он может оформить доверенность на другого адвоката или представителя в Молдове, который ознакомится с материалами дела и будет защищать его интересы.

Если расписка поддельная, нужно прямо заявить об этом суду, оспорить подлинность подписи и ходатайствовать о проведении почерковедческой экспертизы. Именно экспертиза может установить, принадлежит ли подпись Вашему знакомому.

Отдельно обязательно проверьте информацию об адвокате, который якобы представляет его интересы. Кто его нанял, на каком основании он участвует в деле, подписывал ли Ваш знакомый договор или доверенность? Если человек никого не уполномочивал, об этом необходимо немедленно письменно сообщить суду.

Если есть основания подозревать подделку расписки, доверенности или других документов, я бы одновременно обратился с заявлением в полицию.

Также необходимо проверить недвижимость знакомого в кадастре: не зарегистрированы ли уже аресты или другие ограничения. Если судебное решение уже принято, нужно срочно получить его копию и выяснить возможность обжалования, в том числе с учётом того, что человек находился за границей и мог не быть надлежащим образом уведомлён.

И ещё один важный момент. Само нахождение за границей не означает, что судебное дело не может рассматриваться без человека. Поэтому нельзя просто ждать повестку и надеяться, что без его присутствия ничего не произойдёт.

Мой совет — найти независимого адвоката, которого Ваш знакомый выберет лично, получить материалы дела и сразу проверить подлинность расписки и полномочия всех представителей.

Если человек действительно ничего не подписывал и никому не должен, у него есть законные способы защититься. Но действовать нужно сейчас, пока дело не закончилось взысканием денег или обращением взыскания на имущество.

Вернуть квартиру в такой ситуации возможно, но будет непросто. Многое зависит от того, как именно мошенники воздействовали на вашу маму и знал ли покупатель о происходящем.

По статье 341 Гражданского кодекса Молдовы, если человека обманули посторонние лица, договор можно оспорить по причине обмана, когда покупатель знал или должен был знать об этом.

Но есть ещё статья 342, которая предусматривает возможность оспаривания сделки, заключённой под физическим или психологическим принуждением, в том числе со стороны третьих лиц.

Здесь важно различать обман и принуждение. Если мошенники просто убедили маму, что продажа квартиры необходима для спасения денег, доказать основания для отмены сделки будет значительно сложнее. Если же ей угрожали, запугивали расправой или другим серьёзным вредом, заставляли действовать против её воли, эти обстоятельства могут стать основанием для судебного разбирательства.

Что необходимо сделать?

Прежде всего подайте заявление в полицию, подробно описав всю историю: телефонные звонки, содержание разговоров, обстоятельства продажи квартиры и передачи денег. Сохраните переписку, номера телефонов, банковские документы и другие доказательства.

Получите копию договора купли-продажи. Выясните, кто нашёл покупателя, как согласовывалась цена, кто организовал посещение нотариуса и каким способом производился расчёт. Если покупатель был связан с мошенниками или знал о давлении на продавца, это существенно меняет ситуацию.

Если имеются основания для оспаривания договора, необходимо своевременно обратиться в суд и одновременно рассмотреть вопрос о запрете дальнейшего отчуждения квартиры до окончания разбирательства.

Не затягивайте со сроками. Статья 345 Гражданского кодекса предусматривает шестимесячный срок для оспаривания сделок по указанным основаниям. Начало его течения зависит от обстоятельств: при обмане — от момента, когда стало известно об основании оспаривания, при принуждении — от прекращения давления.

Есть ещё одна серьёзная проблема. Если суд признает договор недействительным, как правило, стороны должны вернуть полученное по сделке. То есть покупатель возвращает квартиру, а продавец — полученные деньги. И то, что мама уже передала их мошенникам, само по себе не освобождает её от возможной обязанности вернуть сумму покупателю.

Поэтому признание мамы потерпевшей по уголовному делу ещё не означает автоматического возврата квартиры. Если покупатель действовал добросовестно, полностью рассчитался и не знал об обмане, его права также защищаются законом.

В вашей ситуации необходимо одновременно добиваться расследования мошенничества и оценивать основания для оспаривания продажи. При этом важно понимать, что даже успешное оспаривание договора может повлечь обязанность вернуть покупателю деньги, которых у мамы уже нет.

В вашей ситуации главное — не терять время! Продавец уже отказался выполнять договорённость и возвращать деньги. Поэтому советуем немедленно обратиться к адвокату и подавать иск в суд.

Что необходимо сделать:

1. Соберите все доказательства передачи 40 000 евро: банковские переводы, расписки, переписку с продавцом, сообщения и документы, подтверждающие погашение его ипотеки.
2. Подайте иск в суд с требованием вернуть 40 000 евро. В зависимости от обстоятельств можно также потребовать возмещения причинённых убытков.
3. Самое важное — одновременно с иском подайте заявление об обеспечении иска. Просите суд наложить арест на квартиру продавца и установить запрет на её отчуждение, чтобы он не смог свободно продать или переоформить недвижимость на другого человека.

Такая возможность предусмотрена статьями 174–175 Гражданского процессуального кодекса. Суд оценивает обоснованность заявления и риск того, что без обеспечительных мер исполнить будущее решение будет невозможно.

4. Если суд удовлетворит заявление, проконтролируйте, чтобы соответствующее ограничение было внесено в Реестр недвижимого имущества (кадастр).

Почему нужно действовать срочно?

Сейчас квартира освобождена от ипотеки благодаря вашим деньгам. Если продавец успеет переоформить её на другого человека, вернуть 40 000 евро может оказаться значительно сложнее.

Наш совет: не соглашайтесь на бесконечные обещания продавца вернуть деньги позже. Обращайтесь в суд и в первую очередь добивайтесь обеспечения иска. Это не гарантирует возврат денег, но поможет сохранить имущество, за счёт которого впоследствии можно будет исполнить судебное решение.