Семья — вопросы и ответы

Если недвижимость была подарена мужу лично, она, как правило, является его личной собственностью, даже если подарок был получен после заключения брака. Жена автоматически права на долю в этой недвижимости не приобретает. Это правило работает и в обратную сторону: если недвижимость подарят лично Вам, супруг также автоматически не получит в ней долю.

Если квартира была приобретена в период брака, как правило, является их общей совместной собственностью, даже если оформлена только на одного из супругов. Продать такую квартиру без согласия второго супруга нельзя — для сделки потребуется его нотариально удостоверенное согласие.

Если мама подарит Вам квартиру, Вы станете её единственным собственником. Поскольку квартира получена Вами в дар, она будет Вашей личной собственностью, и нынешний или будущий супруг автоматически права на долю в ней не получит.

Просто записать в договоре дарения условие «квартиру нельзя продать, обменять или заложить без согласия мамы» — не лучший способ решить вопрос, поскольку после дарения именно Вы становитесь собственником недвижимости.

Если главная задача — гарантировать маме возможность проживать в квартире до конца жизни, это необходимо оформлять отдельно как право пожизненного проживания и пользования квартирой с соответствующей регистрацией. Тогда квартира принадлежит Вам, но право мамы пользоваться ею юридически защищено.

Договор пожизненного содержания — совершенно другая конструкция: там передача недвижимости связана с обязанностью содержать человека, поэтому, если Вы этого не хотите, использовать такой договор только ради права проживания мамы не стоит.

Если между Вами есть полное доверие, самый простой вариант — обычный договор дарения. Ваши бабушка и дедушка когда-то доверились Вашей маме и подарили ей эту квартиру. Если мама доверяет Вам так же, не обязательно усложнять сделку дополнительными конструкциями. Если же мама хочет юридическую гарантию проживания независимо от Ваших будущих семейных или жизненных обстоятельств, тогда её право проживания лучше оформить отдельно и зарегистрировать.

Если квартира приобретается во время брака, одного оформления её только на Ваше имя и согласия жены на покупку недостаточно, чтобы полностью исключить возможный спор о совместной собственности. В Вашей ситуации необходимо сохранить документы, подтверждающие всю цепочку происхождения денег: получение прежнего имущества по наследству, его продажу и использование полученных средств для приобретения новой квартиры. Но если жена согласна, наиболее надёжный вариант — до покупки обратиться вместе к нотариусу и заключить брачный договор, в котором прямо указать, что приобретаемая квартира является Вашей личной собственностью и супруга права собственности на неё не приобретает. После этого квартиру оформляете на своё имя. Документы о происхождении личных средств также обязательно сохраняете.

Дом и земельный участок, полученные Вами в дар, являются Вашей личной собственностью и при разводе разделу между супругами не подлежат.

Что касается незаконных строений, которые Вы сейчас узакониваете, необходимо знать, когда они были построены и за чьи средства. Если эти строения уже существовали на участке на момент дарения и сейчас Вы только оформляете на них документы, сам факт их узаконивания во время брака не означает автоматически, что муж получает половину.

Если же строения возводились или существенно перестраивались во время брака за общие семейные средства, муж при разводе может заявить имущественные требования.

При этом на практике при последующей продаже нотариус будет смотреть на регистрацию объектов в кадастре и дату возникновения права. Если строения будут зарегистрированы уже во время брака, скорее всего, нотариус попросит нотариальное согласие мужа на продажу. Поэтому желательно сохранить документы, подтверждающие, что строения существовали ещё до брака или уже находились на подаренном Вам участке на момент дарения.

Да, мать может подарить участок сразу сыну и его жене, например по 1/2 каждому. Закон не запрещает дарить недвижимость человеку только потому, что он не является близким родственником.

Но здесь есть важный налоговый момент.

Сын является для матери родственником первой степени, поэтому при дарении ему участка действует льготный порядок. А жена сына для матери родственником первой степени не является. Поэтому если часть участка мать подарит непосредственно невестке, у дарителя могут возникнуть налоговые последствия.

Практичнее сначала подарить весь участок сыну. Полученный в дар участок будет его личной собственностью, даже если он состоит в браке.

А если супруги собираются вместе строить на этом участке дом и хотят, чтобы земля изначально принадлежала им обоим, сын после оформления участка на себя может подарить половину своей жене. Дарение между супругами также не приводит к возникновению налога на прирост капитала. В результате у мужа будет 1/2 участка и у жены 1/2, и при дальнейшем строительстве между ними будет гораздо меньше вопросов по поводу того, кому принадлежит земля.

Поскольку дом муж купил до заключения брака, изначально это его личная собственность. Сам по себе брак не делает Вас собственником половины дома.

То, что после свадьбы кредит за этот дом выплачивается из общего семейного бюджета, уже имеет значение, но автоматически половину дома Вам не даёт. При разводе нужно будет отдельно доказывать, сколько общего семейного имущества было направлено на погашение кредита и были ли во время брака существенные вложения непосредственно в сам дом — капитальный ремонт, реконструкция, пристройки и так далее. В зависимости от обстоятельств вопрос о Вашей компенсации или правах на имущество может решаться соглашением между супругами либо через суд.

Совсем другая ситуация возникает в случае смерти мужа.

Если дом к этому моменту остаётся его личной собственностью, он входит в состав наследства. Если нет завещания, наследниками будут определяться его супруга и дети. При этом не имеет значения, от какого брака ребёнок: его ребёнок от первого брака имеет такие же наследственные права после своего отца.

Ваши двое детей от первого брака наследниками Вашего нынешнего мужа автоматически не являются, если он их не усыновлял.

Поэтому здесь важно понимать разницу: при разводе Вы не получаете автоматически половину дома только потому, что помогали выплачивать кредит. А после смерти мужа Вы уже можете иметь права на этот дом как его супруга-наследница наряду с его детьми.

Если речь идёт о значительной сумме кредита, которую Вы сейчас вместе выплачиваете, я бы советовал не ждать развода или наследства, а заранее документально определить между супругами, какие права на дом получает жена за участие в погашении кредита.

То, что земля и дом записаны только на бывшего мужа, ещё не означает, что всё имущество принадлежит только ему.

Если земельный участок был выделен примэрией во время брака, а дом Вы строили вместе уже будучи супругами, нужно поднимать решение примэрии, документы на землю и документы о строительстве дома. Имущество, приобретённое супругами во время брака, по общему правилу является совместным независимо от того, на кого из супругов оно было оформлено.

Но просто пойти сейчас в кадастр и переписать весь дом на себя Вы не сможете. Если бывший муж согласен признать Ваши права, вопрос можно оформить по соглашению. Если он не согласен — придётся обращаться в суд и устанавливать Вашу долю в общем имуществе.

То, что после развода прошло больше десяти лет, ещё не означает автоматически, что Вы потеряли право обратиться в суд. Для раздела имущества бывших супругов существует срок исковой давности, но он связан не просто с датой развода, а с моментом, когда Ваше право было нарушено и Вы об этом узнали или должны были узнать.

То, что все эти годы Вы продолжали жить в доме, платили налоги, ремонтировали и содержали его, обязательно нужно подтверждать документами. Это не делает Вас автоматически единственным собственником всего дома, но может иметь значение при рассмотрении спора.

Поэтому сейчас я бы начал с документов: решение примэрии о выделении земли, кадастровые документы на землю и дом, документы о строительстве, свидетельство о браке и разводе, а также всё, что подтверждает Ваши расходы на недвижимость после развода. С этими документами уже нужно обращаться к адвокату и определять требования в суд.

То, что недвижимость в кадастре записана только на мужа, ещё не означает, что она принадлежит только ему.

Если Вы приобрели её во время брака за общие деньги, по общему правилу это совместное имущество супругов. При разводе имущество можно разделить по соглашению у нотариуса, а если договориться не получится — через суд. По общему правилу доли супругов считаются равными.

Если муж умрёт и заранее никак не распорядится своим имуществом, сначала должна быть определена Ваша доля в совместно приобретённой недвижимости, а его часть уже войдёт в наследство. При этом его дети от первого брака и ваш общий сын являются его детьми и будут учитываться при наследовании после отца.

Поэтому, если Вы оба действительно хотите, чтобы в будущем эта недвижимость досталась именно вашему общему сыну, лучше решить вопрос заранее.

Можно составить завещание, но завещание работает только после смерти, его можно изменить или отменить, а при наследовании могут возникнуть права других наследников.

Более определённый вариант — подарить недвижимость сыну сейчас. Ему 15 лет, но это не мешает ему стать собственником недвижимости.

Попробуйте спокойно обсудить это с мужем именно с позиции будущего сына: зачем через много лет оставлять детям наследственные споры и делить дом, если родители уже сегодня знают, кому хотят его оставить. Хорошо, если решение подарить дом сыну будет вашим общим семейным решением, а не причиной очередного конфликта.

При этом передача дома сыну совсем не означает, что родители должны потерять возможность в нём жить. При оформлении можно обсудить с нотариусом регистрацию за родителями пожизненного права проживания и пользования домом. Тогда собственником становится сын, но право родителей жить в доме сохраняется и защищается документально.

Если семья придёт к такому решению, я бы оформлял всё сразу у нотариуса: права супругов на совместное имущество, дарение сыну и пожизненное право проживания родителей. Тогда вопрос с этой недвижимостью будет решён заранее, а не оставлен будущим наследникам.

Если Вы хотите просто передать свою 1/3 квартиры брату и получать от него деньги не собираетесь, я бы оформлял дарение, а не придумывал куплю-продажу.

Поскольку Вы находитесь за границей, приезжать в Молдову только ради сделки необязательно. В консульстве Молдовы можно оформить доверенность на человека в Молдове, который от Вашего имени пойдёт к нотариусу и подпишет договор дарения. Сам договор дарения недвижимости через консульство не оформляется.

Только доверенность нужно составить правильно: указать конкретную квартиру, кадастровый номер, Вашу долю и прямо предоставить представителю право подарить эту долю брату. Лучше заранее взять у молдавского нотариуса текст доверенности и уже с ним обратиться в консульство, чтобы потом не выяснилось, что какого-то полномочия не хватает.

Что касается доли отца — передача Вами своей доли брату никак не изменяет будущего наследования отцовской части квартиры.

Если отец останется собственником своей 1/3 и впоследствии умрёт, не оставив завещания или иным образом не распорядившись этой долей, она будет наследоваться его наследниками. То, что брат к этому времени будет владеть уже 2/3 квартиры, само по себе не даёт ему преимущественного права на отцовскую долю.

Поэтому если конечная цель всей семьи — чтобы квартира полностью осталась брату, одного Вашего дарения недостаточно. Нужно отдельно поговорить с отцом и решить, что он хочет сделать со своей 1/3 квартиры. Это уже отдельное решение самого отца.