Споры — вопросы и ответы

Сначала необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который по кадастровым данным определит, приедет, замерит и проверит границы участка на местности. Если подтвердится, что сосед занял часть Вашей земли, обязательно изложите своё требование о переносе забора в письменном виде, приложите схему, подготовленную кадастровым инженером, и отправьте соседу заказным письмом. Если договориться не получится и сосед откажется восстановить границу, спор придётся решать в судебном порядке.

Если официального брака не было, дом автоматически не считается вашим совместным имуществом. Если собственником зарегистрирована сожительница, просто потребовать половину дома на основании того, что Вы вместе жили и строили, будет сложно.

Но Вы можете требовать компенсацию денег, которые действительно вложили в строительство или существенный ремонт её дома.

Отсутствие чеков сильно усложняет ситуацию, но не означает, что доказать вложения невозможно. Собирайте всё, что осталось: банковские переводы и снятие крупных сумм в период строительства, переписку с сожительницей, строителями и продавцами материалов, фотографии и видео строительства, договорённости с рабочими. Можно искать людей, которые непосредственно участвовали в строительстве и знают, кто покупал материалы и рассчитывался за работу.

Очень важно доказать не просто то, что Вы жили вместе и помогали по хозяйству, а конкретно Ваш финансовый вклад в этот дом.

Если она собирается продавать недвижимость и договориться мирно не получается, я бы уже сейчас обращался к адвокату и готовил доказательства для суда. Потому что после продажи дома и получения ею денег защищать свои интересы станет значительно сложнее.

Заставить совладельца продать свою долю нельзя. Если он передумал, продать всю квартиру целиком без его согласия уже не получится.

Но это совсем не означает, что остальные собственники ничего не могут сделать.

Они имеют право продать свои доли другому человеку, причём предварительно делить квартиру на отдельные помещения для этого не нужно. Продаются именно доли в праве собственности на квартиру.

Перед продажей необходимо официально предложить совладельцу приобрести эти доли, указав цену и условия продажи. Лучше делать это таким образом, чтобы осталось подтверждение получения уведомления. Если в течение месяца он не воспользуется своим преимущественным правом покупки, доли можно продавать постороннему покупателю на тех же условиях.

Самая большая проблема здесь обычно не юридическая, а практическая — найти покупателя, который согласится приобрести не всю квартиру, а доли в ней. Цена такой продажи, как правило, будет ниже, потому что покупатель понимает, что вместе с недвижимостью получает ещё одного совладельца, с которым придётся договариваться.

После покупки новый человек становится таким же совладельцем квартиры. Он имеет право пользоваться общим имуществом, а если договориться о порядке пользования квартирой не получается, этот порядок можно устанавливать через суд.

Поэтому выход из ситуации есть. Заставить человека продать принадлежащую ему долю нельзя, но и запретить остальным собственникам продать свои доли он тоже не может. Главное — правильно провести процедуру уведомления и соблюсти его преимущественное право покупки.

Нет, просто передумать и забрать подаренный дом обратно отец не может.

Если договор дарения оформлен у нотариуса, право собственности зарегистрировано на Вас и никаких условий в договоре не было, Вы являетесь собственником дома. Развод родителей сам по себе никак не отменяет совершённое дарение.

Отменить дарение можно только по основаниям, предусмотренным законом. Например, если одаряемый совершил в отношении дарителя или его близких серьёзные противоправные действия, свидетельствующие о тяжёлой неблагодарности. Если дарение было с определённым условием, а одаряемый его не выполняет, это также может стать основанием для отмены.

Есть ещё отдельный случай, когда после дарения сам даритель оказался в таком тяжёлом материальном положении, что уже не способен обеспечить своё нормальное содержание или выполнить законные обязанности по содержанию других лиц. При определённых условиях он также может требовать возврата подаренного имущества.

Но просто семейный конфликт, развод родителей, ссора или слова отца «я передумал и заберу дом обратно» основанием для отмены дарения не являются.

Если никаких обязанностей по содержанию родителей или их пожизненному проживанию в договоре Вы на себя не принимали, придумать такие условия задним числом уже нельзя.

Да, в такой ситуации у Вас есть основания требовать свою долю в новом доме.

Земельный участок, который муж приобрёл до брака, изначально является его личной собственностью. Но с домом ситуация другая. Старый дом, который существовал до брака, был полностью снесён, а новый дом Вы построили уже во время брака за общие деньги и с Вашим участием.

То, что новый дом зарегистрировали только на мужа, ещё не означает, что он автоматически принадлежит только ему.

Если муж добровольно признаёт Ваши права, вопрос можно оформить по соглашению. Если нет — при разводе можно обращаться в суд и требовать признания прав на новый дом и раздела имущества.

Нужно собирать всё, что подтверждает строительство именно во время брака: разрешительные документы, документы о вводе нового дома в эксплуатацию, чеки и банковские платежи, договоры со строителями, фотографии строительства и другие доказательства Ваших вложений.

При этом не нужно смешивать дом и землю. Земля принадлежала мужу ещё до брака, поэтому вопрос о ней будет рассматриваться отдельно. А вот новый дом, фактически построенный супругами уже во время брака, — это совсем другая история.

Поэтому только из-за того, что в кадастре собственником сейчас указан муж, отказываться от своих прав на построенный вместе дом точно не стоит.

Если речь идёт именно о половине дома в общей собственности, ситуация не такая простая.

На практике оформить дарение доли совершенно постороннему человеку через нотариуса может не получиться. Поэтому я бы не исходил из того, что дядя сможет просто пойти к нотариусу и без проблем подарить свою половину чужому человеку.

Если же он решит эту половину продать, тогда у Вас как у совладельца есть преимущественное право покупки. То есть сначала долю должны предложить Вам на тех же условиях и по той же цене, по которой её собираются продать постороннему человеку.

Поэтому сейчас я бы в первую очередь поговорил с дядей и прямо предложил выкупить его половину. Если он действительно хочет передать её другому человеку, пусть сначала обратится к нотариусу и выяснит, каким способом вообще возможно оформить такую сделку.

А если вместо настоящего дарения будет предприниматься попытка оформить какую-либо другую сделку только для того, чтобы обойти Ваше преимущественное право покупки, тогда уже нужно смотреть документы и при необходимости защищать свои права.

То, что в инвестиционном договоре указан только бывший муж, ещё не означает, что квартира принадлежит только ему.

Если договор заключался во время брака и квартира оплачивалась из общих семейных средств, у Вас есть основания требовать признания Вашего права на половину этого имущества. Развод сам по себе это право не уничтожает.

Но я бы не ждал, пока дом введут в эксплуатацию и квартиру зарегистрируют только на бывшего мужа.

Сначала возьмите инвестиционный договор и все документы об оплате квартиры. Обратитесь к застройщику и письменно сообщите, что квартира приобреталась во время брака за общие средства и Вы заявляете свои права на неё. Если бывший муж согласен с тем, что квартира является общей, вопрос лучше урегулировать сейчас по соглашению и оформить документы так, чтобы при окончательной регистрации были учтены права обоих бывших супругов.

Если муж не согласен и собирается оформить квартиру только на себя, тогда уже нужно обращаться в суд с требованием о признании Ваших прав и разделе имущества.

Причём в такой ситуации я бы не ограничивался только подачей иска. Нужно одновременно обсудить с адвокатом обеспечительные меры, чтобы до окончания спора бывший муж не смог зарегистрировать квартиру на себя и затем продать, подарить или иным способом распорядиться ею.

То, что с момента развода прошло несколько лет, само по себе ещё не означает, что Вы автоматически потеряли право на совместно приобретённое имущество. Но откладывать этот вопрос дальше точно не стоит.

Поэтому сейчас соберите инвестиционный договор, документы об оплате, свидетельство о браке и разводе и решайте вопрос до окончательной регистрации квартиры. Если бывший муж признаёт Вашу половину — оформляйте всё по соглашению. Если не признаёт — тогда через суд.

Если в договоре прямо указано, что право собственности на квартиру сохраняется за Вами до полной оплаты, а покупатель вообще не перечислил деньги, Вы продолжаете оставаться собственником квартиры.

При такой форме продажи право покупателя на недвижимость регистрируется только предварительно, а право собственности продавца не погашается до выполнения условия об оплате.

Дальше нужно посмотреть сам договор. Закон предусматривает специальное право продавца расторгнуть продажу с сохранением права собственности, в том числе если платеж просрочен более чем на 45 дней. Кроме того, стороны могут прямо предусмотреть в договоре и другие основания для расторжения.

Поэтому особенно важно, что именно записано в Вашем договоре о последствиях неоплаты в течение установленных 10 дней.

Если договор прямо предусматривает право продавца расторгнуть сделку при непоступлении всей суммы в установленный срок, обращаться сразу в суд не нужно. С договором и подтверждением отсутствия оплаты необходимо обратиться к нотариусу для оформления заявления о расторжении сделки и дальнейшего погашения предварительно зарегистрированного права покупателя в кадастре.

Если такого условия в договоре нет, нужно смотреть, наступило ли предусмотренное законом основание для расторжения, в частности прошло ли более 45 дней с момента, когда покупатель должен был заплатить.

В суд придётся обращаться уже тогда, когда покупатель оспаривает расторжение либо возникает спор, который невозможно решить в нотариальном и регистрационном порядке.

Именно поэтому при продаже недвижимости с последующим банковским переводом денег продавцу очень важно не ограничиваться фразой «покупатель оплатит квартиру в течение трёх или десяти дней».

В договоре лучше прямо предусмотреть две вещи: право собственности сохраняется за продавцом до поступления всей суммы и непоступление полной суммы в установленный срок даёт продавцу право расторгнуть договор.

Тогда продавец не оказывается в ситуации, когда квартиру уже окончательно передал, денег не получил и вынужден сначала через суд возвращать своё имущество.

Первое, что нужно сделать, — точно установить границу между участками. Закажите кадастровые работы и убедитесь, что здание соседа действительно заходит на Вашу землю, а проблема не связана со старой или неточной границей в кадастре.

Если нарушение подтвердится, дальше всё зависит от того, согласны ли Вы отдать соседу эту землю.

Если согласны продать занятую часть участка, просто взять несколько метров от существующего участка и оформить на них обычный договор купли-продажи нельзя. Сначала кадастровый специалист должен определить, возможно ли сформировать такую часть земли с учётом площади, конфигурации участка, назначения земли и градостроительных требований. После этого проводится процедура раздела или другого необходимого формирования недвижимости, регистрируются изменения в кадастре и только затем оформляется передача земли соседу.

Причём сначала я бы вообще показал ситуацию кадастровому инженеру. Может оказаться, что отделить именно тот маленький кусок, который хочет сосед, как самостоятельный земельный участок невозможно. Тогда придётся искать другой законный вариант оформления.

Если же Вы вообще не хотите отдавать свою землю, сосед не может заставить Вас просто подписать договор купли-продажи только потому, что он уже построил часть здания на Вашем участке.

В такой ситуации это уже спор о постройке, которая частично находится на чужой земле. Вы вправе требовать устранения нарушения Вашего права собственности, а если договориться не получится — обращаться в суд.

Но здесь есть важный момент: суд будет разбираться не только с границей, но и с обстоятельствами строительства — знал ли сосед, что заходит на чужую землю, насколько большая часть здания находится на Вашем участке и можно ли устранить нарушение без несоразмерных последствий.

Поэтому я бы не начинал ни с продажи земли, ни с конфликта с соседом.

Сначала — точные кадастровые замеры и установление границы. Затем становится понятно, сколько именно земли занято зданием. И только после этого решать: Вы согласны оформить эту землю соседу за устраивающую Вас цену или хотите потребовать освободить Ваш участок.

То, что прежние соседи устно разрешили построить гараж по границе участка и много лет не предъявляли никаких претензий, имеет значение. Особенно если можно подтвердить, когда был построен гараж и что прежние собственники всё это время знали о его расположении.

Но устное согласие — это всё-таки не документ, которым сегодня можно подтвердить законность размещения постройки непосредственно по границе.

Новый собственник получил участок по наследству вместе с правами собственника и вправе поставить вопрос о соблюдении границ и строительных норм. При этом само по себе его заявление «я согласия не давал» ещё не означает, что гараж автоматически придётся сносить.

Для начала нужно точно установить границу участков и проверить документы на сам гараж: когда он построен, есть ли техническая документация, разрешительные документы и зарегистрирован ли он в кадастре.

После этого нужно выяснить, соответствует ли существующее расположение гаража требованиям, которые действовали на момент его строительства, и можно ли оформить его в нынешнем виде.

Если для оформления необходимо согласие собственника соседнего участка, проще всего договориться с нынешним владельцем и оформить такое согласие уже письменно в установленной форме.

Если он категорически против и требует снести гараж, а Вы считаете, что постройка находится полностью на Вашей земле и много лет существовала с согласия прежних владельцев, тогда это уже может стать судебным спором.

В суде будут иметь значение не только сегодняшние возражения наследника, но и когда был построен гараж, где проходит реальная граница, нарушает ли постройка права соседа, существовали ли претензии раньше и можно ли подтвердить согласие прежних собственников свидетелями или другими доказательствами.

Поэтому я бы не начинал со сноса или переноса гаража. Сначала кадастровые замеры, документы на постройку и попытка оформить вопрос с нынешним собственником. И только если договориться не получится — тогда уже решать вопрос через суд.