Услуги — вопросы и ответы

Да все долги по квартире переходят на нового собственника

При покупке квартиры обязательно проверьте отсутствие задолженности по всем коммунальным услугам. Попросите продавца предоставить последние оплаченные квитанции за электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз мусора, а также подтверждение оплаты налога на недвижимость.

Обязательно проверьте показания всех счётчиков и целостность установленных на них пломб. Лучше сделать это до совершения сделки и зафиксировать показания счётчиков на день передачи квартиры, чтобы впоследствии не пришлось разбираться с долгами и потреблением прежнего собственника.

После покупки квартиры и регистрации в кадастре договора, необходимо обратиться к каждому поставщику отдельно — газа, электроэнергии и воды — и переоформить договоры на нового собственника. Обычно понадобятся удостоверение личности, договор купли-продажи или актуальная выписка из Реестра недвижимого имущества и показания счётчиков на момент покупки. Рекомендую сразу проверить отсутствие задолженности прежнего собственника и состояние пломб на всех счётчиках. После переоформления Вам откроют лицевые счета на Ваше имя.

При покупке квартиры обязательно нужно проверять все коммунальные долги до оформления сделки. Именно поэтому нотариусы обычно отдельно предупреждают покупателей об этом.

По действующему законодательству новый собственник может отвечать вместе с прежним владельцем по долгам, связанным с квартирой, перед ассоциацией кондоминиума и по коммунальным услугам, которые предоставлялись через неё. Поэтому рассчитывать на то, что любые старые долги автоматически останутся исключительно за продавцом, нельзя.

В Вашей ситуации первым делом потребуйте письменную расшифровку всех 300 000 леев: кому именно должны деньги, за какие услуги и за какой период.

После этого поднимите договор купли-продажи. Перед продажей продавец должен был предоставить информацию о задолженности перед ассоциацией, если только в самом договоре стороны прямо не отказались от получения такой информации.

Если теперь с Вас законно взыщут задолженность прежнего собственника, это ещё не означает, что Вы окончательно потеряли эти деньги. Закон сохраняет за новым собственником право потребовать возмещения уплаченных долгов с продавца, если договором между вами не предусмотрено иное.

При сумме около 300 000 леев я бы уже не ограничивался разговорами с коммунальными службами. Возьмите договор купли-продажи, справку и полную расшифровку задолженности и обращайтесь к юристу. Нужно определить, какую часть долга действительно вправе требовать с Вас и какую сумму затем предъявлять прежнему владельцу.

А на будущее при покупке квартиры всегда проверяйте задолженность до нотариальной сделки. При больших долгах решать проблему после покупки значительно сложнее, чем потребовать от продавца закрыть её до продажи.

Начать я бы советовал не с требования убрать трубу, а с выяснения, на каком основании она вообще проходит через Ваш участок.

Обратитесь в газовую компанию и письменно запросите информацию: кому принадлежит эта труба, когда она была проложена, по какому проекту и на каком основании её провели через частный участок.

Отдельно проверьте по кадастру, зарегистрирован ли на участке сервитут или другое ограничение, связанное с газопроводом.

Если труба была проложена законно, по утверждённому проекту и с необходимыми на тот момент согласованиями, просто потребовать бесплатно убрать её из-за того, что Вы решили строить дом, скорее всего, не получится.

Перенести газопровод можно, но для этого потребуется новый проект и согласование с оператором газовой сети. Если инициатором переноса являетесь Вы, потому что существующая труба мешает Вашему строительству, расходы на такой перенос, как правило, придётся оплачивать Вам.

Совсем другая ситуация, если выяснится, что трубу провели через участок без законного основания, без согласия собственника либо вообще не по тому проекту, который был утверждён. Тогда уже нужно разбираться, кто и когда допустил это нарушение, и требовать устранения проблемы за счёт виновной стороны.

То, что труба обслуживает только соседний дом, тоже имеет значение. Нужно установить, является ли она частью газовой сети оператора или принадлежит самому соседу.

Поэтому порядок действий простой: сначала документы на участок и проверка ограничений в кадастре, затем письменный запрос газовой компании и получение проекта существующего газопровода. После этого уже будет понятно, имеете ли Вы право требовать его переноса и кто должен за это платить.

Самостоятельно трогать, переносить или отключать газовую трубу ни в коем случае нельзя. Такие работы выполняются только по согласованному проекту и специализированной организацией.

Сам факт того, что на Вашем участке стоят электрические столбы, ещё не означает, что энергетическая компания обязана платить Вам обычную арендную плату за землю.

Для начала необходимо выяснить, кому принадлежат эти столбы и на каком основании электросеть была размещена на Вашем участке.

Возьмите свежую выписку из кадастра и проверьте, зарегистрирован ли на участке сервитут или другое ограничение, связанное с электросетями.

После этого письменно обратитесь к оператору электросети. Укажите кадастровый номер участка и потребуйте сообщить, кому принадлежат столбы, когда они были установлены, на основании каких документов и какое право компания имеет на использование Вашей земли.

Отсутствие отдельного договора аренды ещё не означает, что столбы установлены незаконно. Закон предусматривает специальные права пользования и сервитута для эксплуатации электрических сетей.

Но собственник земли также не обязан просто молча терпеть использование своего участка. Закон предусматривает возможность возмещения, связанного с осуществлением оператором прав пользования и сервитута, и для этого оператор должен урегулировать отношения с собственником участка.

Поэтому после получения ответа энергетической компании уже можно ставить вопрос о заключении соответствующего договора и выплате положенной компенсации.

Если же выяснится, что столбы были установлены без законного основания либо фактически занимают землю за пределами предоставленного оператору права, тогда можно отдельно ставить вопрос об устранении нарушения, переносе сети или возмещении причинённого ущерба.

То есть начинать нужно не с требования «платите мне аренду», а с выяснения юридического основания нахождения столбов на участке. После этого будет понятно, имеете ли Вы право на компенсацию и в каком порядке её требовать.

Если дом уже сдан в эксплуатацию, но оператор электросети отказывается принимать сети из-за нарушений проекта, первоначально устранить эти нарушения должен был застройщик. Закон обязывает застройщика после сдачи многоквартирного дома передать соответствующие проекту электрические сети оператору или ассоциации собственников.

Но если застройщик уже ликвидирован, требовать от него исправления нарушений фактически некому.

Поэтому собственникам нужно действовать совместно через ассоциацию или организацию, управляющую домом.

Первое — получить от оператора электросети официальный перечень нарушений и требования, которые необходимо выполнить для принятия сетей.

Второе — привлечь специализированную организацию, которая обследует сети, определит необходимые работы и устранит несоответствия проекту и техническим требованиям.

Если застройщика уже нет и взыскать расходы не с кого, скорее всего, эти работы придётся оплачивать собственникам квартир совместно.

После устранения нарушений сети повторно предъявляются оператору. Когда вопрос с общедомовой электросетью будет официально решён, можно оформлять нормальное индивидуальное подключение квартир и установку индивидуальных счётчиков.

Поэтому порядок действий такой: официальный перечень нарушений от оператора → техническое обследование → решение собственников → устранение нарушений → приёмка сетей → индивидуальные счётчики.

И отдельно обязательно выясните, на кого сейчас оформлено электричество, которым уже пользуется дом, где находится общий счётчик и каким образом сейчас рассчитывается потребление между квартирами.