Земля — вопросы и ответы

Для дарения земельного участка необходимо обратиться к нотариусу. Предварительно в кадастре нужно заказать актуальный экстрасc (выписку из Реестра недвижимого имущества) и оценку участка. Поскольку дарение происходит между ребёнком и матерью, понадобятся также документы, подтверждающие родство — например, Ваше свидетельство о рождении. Нотариус оформит договор дарения, после чего право собственности будет зарегистрировано на имя Вашей мамы.

Вам нужно обратиться к частному кадастровому инженеру, который приедет на место, замерит участок, а Вы объясните, как хотите его разделить. В первую очередь инженер проверит, возможно ли разделение, поскольку каждый новый участок должен иметь отдельный доступ. На сегодняшний день в Молдове при разделе площадь каждого нового участка должна быть не менее трёх соток.

Понадобятся удостоверение личности, документы о праве собственности и кадастровые данные участка. Инженер подготовит необходимую документацию, после чего раздел регистрируется в кадастре, каждому новому участку присваивается отдельный кадастровый номер и адрес. В среднем вся процедура занимает около двух месяцев.

Если у Вас сохранился оригинал титула на земельный участок, выданного в 2000-х годах, сам по себе тот факт, что Вы тогда не зарегистрировали его в кадастре, не означает потерю права на участок. Если уже три месяца примэрия и кадастр не могут провести регистрацию, обязательно потребуйте письменный ответ с указанием конкретной причины задержки или отказа. По действующему законодательству регистрация права на основании титула на землю имеет специальную защиту, и просто устно отправлять Вас из примэрии в кадастр и обратно нельзя. Получив письменный ответ, уже можно определить, чего не хватает — кадастровых данных, плана, исправления ошибки или другого документа — либо обжаловать отказ в регистрации.

Пока участок зарегистрирован в кадастре на Вас, собственником являетесь Вы. Одна нотариальная расписка сама по себе ещё не означает, что этот человек стал собственником участка.

Попросите его показать документ, на основании которого он считает участок своим. Если у него только расписка о передаче денег, а нормального договора купли-продажи и регистрации права не было, ему придётся доказывать свои права в суде.

Самостоятельно ничего не переоформляйте и никаких документов о признании его права не подписывайте. Если он обратится в суд, уже там нужно будет разбираться: действительно ли бабушка продавала участок, имела ли она на тот момент право его продавать и что именно подтверждает эта расписка.

То, что при оформлении наследства участок был зарегистрирован за наследодателем и никаких ограничений или споров в кадастре не было, для Вас очень важное обстоятельство.

Право пользования и право собственности — это разные вещи.

Если участок Вам предоставлен в пользование, Вы можете им пользоваться на условиях, на которых он был Вам предоставлен, но собственником земли остаётся примария. Поэтому продать сам участок Вы не можете.

Чтобы получить право его продать, сначала нужно стать собственником. Для этого обратитесь в примэрию и выясните статус земли и можно ли её вообще выкупить.

Если участок свободный, без принадлежащих Вам строений, само по себе право пользования не даёт Вам преимущественного права купить его. Такие свободные муниципальные участки, если закон разрешает их продажу, как правило, продаются через аукцион.

После покупки участка и регистрации права собственности Вы уже сможете распоряжаться им как собственник — продать, подарить или оставить в наследство.

Да, при продаже земельного участка, полученного по наследству, налог может возникнуть.

Но 6% считаются не со всей суммы продажи, а с разницы между ценой продажи и стоимостью участка на момент получения его в наследство.

Например, участок получили в наследство стоимостью 60 000 леев, а продали за 100 000. Прирост составил 40 000 леев. Из него 50% облагаются подоходным налогом 12%. В данном случае налог составит 2 400 леев.

Нет, это не означает, что через 30 лет примэрия заберёт дом или Вы потеряете квартиру. Квартира находится в Вашей собственности, а договор аренды касается земельного участка под домом.

Такие ситуации встречаются со старыми домами, когда земля оставалась муниципальной и предоставлялась под строительство или обслуживание дома на длительный срок.

В Вашем случае до окончания аренды ещё около 30 лет. За это время собственники квартир могут решить вопрос с примэрией о дальнейшем оформлении земли. Поэтому сейчас никакой угрозы квартире нет.

Но договор аренды земли всё-таки желательно получить и посмотреть, кто именно является арендатором, какая территория передана в аренду и что в договоре написано об окончании 50-летнего срока.

Для начала нужно понять, какой именно документ Вы оформляли у нотариуса 10 лет назад.

Если документ сохранился, найдите его и посмотрите название. Вполне возможно, что у Вас есть полноценный договор купли-продажи, но после сделки Вы просто не зарегистрировали своё право собственности в кадастре. Такие ситуации, к сожалению, встречаются.

Сам факт того, что Вы заплатили деньги и подписали договор у нотариуса, ещё не означает, что все формальности были закончены. Для недвижимости очень важно, чтобы переход права собственности был зарегистрирован в кадастре.

Если документа у Вас нет и Вы уже не помните, что именно подписывали, обратитесь к нотариусу, у которого оформлялась сделка. Попросите проверить архив и одновременно посмотреть в кадастре, кто сейчас зарегистрирован собственником участка.

Если выяснится, что договор купли-продажи действительно был оформлен, а проблема только в том, что право не зарегистрировали, сначала нужно попробовать завершить регистрацию на основании этого договора.

Если же полноценного договора не было, тогда уже смотрим, что именно осталось на руках, жив ли продавец и готов ли он оформить сделку сейчас. Если договориться с продавцом невозможно, возможно, вопрос придётся решать через суд.

Поэтому самое главное сейчас — найти старый документ. От него будет зависеть всё остальное.

То, что Ваш отец 22 года платил земельный налог, само по себе ещё не сделало его собственником участка. Но если все эти годы он действительно открыто пользовался землёй как своей, ситуация вполне может иметь решение через приобретательную давность.

Сначала нужно узнать, кто до сих пор зарегистрирован собственником участка и когда этот человек умер.

Это очень важно, потому что если земля по-прежнему зарегистрирована за умершим собственником, закон допускает признание права собственности по приобретательной давности после 10 лет владения. При этом десятилетний срок в такой ситуации считается не раньше даты смерти зарегистрированного собственника.

Одновременно необходимо выяснить, открывалось ли после него наследственное дело и существуют ли наследники.

Если наследников нет и участок всё это время фактически находился во владении Вашего отца, а теперь им продолжаете владеть Вы, есть основания обращаться в суд с вопросом о признании права собственности по приобретательной давности.

Если наследники старого собственника существуют, ситуация сложнее, но это ещё не означает, что оформить участок невозможно. Они будут заинтересованными лицами, и суду придётся разбираться, кто и на каком основании все эти годы фактически владел землёй.

Соберите все квитанции об уплате земельного налога, документы и справки из примэрии, сведения о пользовании участком и другие доказательства того, что отец много лет относился к этой земле как к своей. Могут пригодиться и свидетели.

И затягивать с оформлением я бы не советовал. Если права на участок раньше Вас оформят наследники старого собственника либо соответствующий публичный орган получит законное основание и зарегистрирует своё право, ситуация может значительно усложниться.

Поэтому начинать нужно с кадастра и проверки наследства прежнего собственника, а после этого уже готовить документы для обращения в суд.

Если у Вас на руках находятся титулы собственности 1998 года, а в кадастре эти же участки сейчас зарегистрированы за другими людьми на основании документов 1999 года, здесь уже нужно разбираться, на каком основании была изменена регистрация права собственности.

Сначала закажите свежие выписки из кадастра на все спорные участки и письменно обратитесь в кадастровый орган с требованием указать, когда была произведена смена собственника и какой именно документ послужил основанием для этой регистрации.

Если кадастр ссылается на решение примэрии, зафиксируйте номер и дату этого решения. Отдельно получите письменные ответы из примэрии и районного архива о том, что такого решения у них не имеется.

Если копию документа, на основании которого изменили собственника, Вам не предоставляют, это не означает, что дело зашло в тупик. При обращении в суд нужно просить суд истребовать из кадастра регистрационное дело и непосредственно тот документ, на основании которого право было зарегистрировано за другими людьми.

Дальше уже станет понятно, что произошло на самом деле: существовало ли решение примэрии, соответствуют ли ему титулы 1999 года и было ли законное основание повторно передавать участки, на которые Вашим родственникам ещё в 1998 году уже были выданы титулы собственности.

Если выяснится, что одни и те же участки сначала законно передали Вашим родственникам, а затем без надлежащего основания зарегистрировали за другими людьми, вопрос придётся решать через суд и требовать исправления записей в Реестре недвижимого имущества.

Старые титулы 1998 года обязательно сохраните в оригинале. Вместе с ответами кадастра, примэрии и архива они будут основными документами для начала судебного разбирательства.

И при подаче иска я бы сразу просил принять обеспечительные меры, чтобы спорные участки во время судебного процесса не успели продать, подарить или переоформить на других лиц.