Налоги — вопросы и ответы

Да, при продаже квартиры, полученной по наследству, налог может возникнуть. Налог рассчитывается не со всей суммы продажи, а с прироста капитала — разницы между ценой продажи и стоимостью квартиры при её получении. В налогооблагаемый доход включается 50% прироста, к которому применяется ставка 12%, то есть фактически 6% от прироста. Если квартира является Вашим основным жильём и Вы владеете ею и проживаете в ней не менее трёх лет, доход от её продажи освобождается от налогообложения.

При дарении недвижимости между родственниками первой степени — родителями и детьми, а также между супругами — налог на прирост капитала не возникает. Получатель подаренной недвижимости также не платит подоходный налог с полученного имущества. При этом брат и сестра родственниками первой степени для целей этой налоговой льготы не считаются.

Не всегда. Само по себе владение недвижимостью более трёх лет не освобождает от налога при продаже. Налог платить не нужно, если это Ваше основное жильё, которым Вы владели не менее трёх лет и в котором были зарегистрированы по месту жительства или пребывания в течение последних трёх лет. Если эти условия не выполняются, при продаже может возникнуть налог с прироста капитала.

Если дом находится в собственности с 2018 года и в течение последних трёх лет перед продажей является зарегистрированным местом жительства собственника, он считается основным жильём. При его продаже подоходный налог платить не нужно.

Наличие у собственника ещё двух квартир, приобретённых позднее, само по себе на это не влияет.

В Вашей ситуации я бы исходил не просто из даты договора дарения 2009 года, а в первую очередь из того, когда право собственности на квартиру было зарегистрировано в кадастре.

Если право собственности зарегистрировали только в августе 2024 года, а квартиру продаёте примерно через семь месяцев, считать автоматически, что для налоговой Вы владеете квартирой с 2009 года, я бы не стал.

Но это ещё не означает, что налог обязательно придётся платить.

Для начала нужно определить, является ли эта квартира Вашим основным жильём. Для освобождения при продаже основного жилья должны одновременно выполняться два условия: квартира должна находиться в Вашей собственности не менее трёх лет и в течение последних трёх лет до продажи служить Вашим местом жительства.

Если эти условия не выполняются, тогда при продаже уже рассматривается вопрос о налоге с прироста капитала.

Причём налог считается не со всей суммы, за которую Вы продали квартиру. Нужно определить стоимость квартиры на момент её получения в дар и сравнить её с ценой продажи. Для подаренной недвижимости стоимость на момент приобретения можно подтверждать соответствующими документами, в том числе оценкой.

Поэтому в Вашем случае я бы перед продажей взял договор дарения 2009 года, свежую выписку из кадастра с датой регистрации права в 2024 году и обратился с этими документами в налоговую.

Здесь принципиальный вопрос — почему договор дарения был заключён в 2009 году, а право зарегистрировано только в 2024 году. Именно от этого может зависеть определение даты приобретения права и, соответственно, налоговые последствия продажи.

Да, при продаже дома, который Вам подарили родители, может возникнуть обязанность заплатить подоходный налог. Но далеко не факт, что налог вообще придётся платить.

Само дарение недвижимости от родителей детям в Молдове подоходным налогом не облагается. А вот последующая продажа — уже другая история.

Вы пишете, что в доме был прописан отец, а Вы зарегистрированы по другому адресу. Прописка отца в данном случае значения не имеет. Для освобождения от налога при продаже основного жилья учитывается, проживали ли в нём именно Вы и находился ли дом в Вашей собственности не менее трёх лет.

Но самое интересное здесь другое!

Налог рассчитывается не со всей суммы продажи, а с прироста стоимости недвижимости.

Согласно статье 42 Налогового кодекса Молдовы, базой стоимости подаренной недвижимости является её рыночная стоимость на дату получения в собственность.

И даже если при дарении оценку дома не проводили, это не означает, что Вы потеряли возможность подтвердить его стоимость. Оценку можно заказать и позже, определив рыночную стоимость именно на дату дарения.

Например, родители подарили Вам дом, который на тот момент стоил 800 тысяч леев. Через некоторое время Вы продали его за 900 тысяч.

Разница составляет 100 тысяч леев. Из этой суммы налогом облагается только половина, то есть 50 тысяч леев. При ставке 12% налог составит 6 тысяч леев.

А если продадите дом за ту же стоимость, которую он имел на момент дарения, налогооблагаемого прироста капитала может вообще не быть.

Поэтому в Вашей ситуации главное — не то, где был прописан отец, а сколько стоил дом на момент дарения и за сколько Вы собираетесь его продать.

Да, налоговая может заинтересоваться не только вашим другом, который купил квартиру, но и вами, поскольку именно вы предоставили ему 40 000 евро.

Согласно статье 226, часть 6 Налогового кодекса Молдовы, регулирующей косвенные методы оценки доходов, налоговая при проверке может исследовать происхождение денежных средств. Она вправе запрашивать объяснения и документы не только у покупателя недвижимости, но и у людей, с которыми он имел финансовые отношения, в том числе у займодавцев.

При этом закон предусматривает, что полученный заём учитывается при косвенной оценке доходов только при наличии доказательств того, что деньги займодавца происходят из доходов, с которых были уплачены необходимые налоги, либо из доходов, освобождённых от налогообложения согласно статье 20 Налогового кодекса.

Поэтому одного договора займа может оказаться недостаточно. Налоговая может выяснять не только то, откуда у вас появились 40 000 евро, но и как именно вы передали их другу.

Например, проверяющие могут задать вполне конкретные вопросы: вы сняли эти деньги с банковского счёта или хранили дома наличными? Если сняли со счёта, то когда и в каком банке? Если деньги лежали дома, то сколько лет вы их копили, где работали, какие получали доходы? Передали всю сумму сразу или несколькими частями? Есть ли банковские выписки, расписки или другие подтверждения фактической передачи денег?

Это возможные вопросы при проверке, а не обязательный перечень, который налоговая задаёт каждому займодавцу.

Допустим, вы объясните, что накопили 40 000 евро за пятнадцать лет работы и хранили их дома. Само по себе хранение наличных не является нарушением. Однако налоговая может сопоставить ваши доходы с заявленными накоплениями и другими установленными обстоятельствами. И здесь важно не только подтвердить, что вы когда-то зарабатывали деньги, но и обосновать возможность накопить такую сумму.

Отдельные вопросы могут возникнуть и при возврате долга. Если друг возвращает вам деньги частями, желательно фиксировать каждый платёж: дату, сумму, способ передачи и оставшуюся задолженность. Возврат основной суммы реального займа сам по себе не является новым заработком, но нужно иметь возможность подтвердить, что это именно возврат ранее предоставленных денег. Если предусмотрены проценты, их налогообложение рассматривается отдельно.

Что касается сроков, статья 264 Налогового кодекса устанавливает общий четырёхлетний срок определения налоговых обязательств. В предусмотренных законом случаях он может составлять до шести лет. При этом сроки рассчитываются применительно к соответствующим налоговым периодам, а не просто от даты заключения договора займа.

Поэтому даже если нотариус три года назад принял договор и оформил покупку квартиры, это не исключает последующих вопросов о происхождении средств.

А что будет, если вы не сможете подтвердить происхождение 40 000 евро?

Прежде всего последствия могут возникнуть у вашего друга. Если налоговая не признает заём подтверждённым источником средств, она может не учесть его при косвенной оценке доходов покупателя. Если в результате будет установлен незадекларированный налогооблагаемый доход, возможны доначисление налога, пеня и предусмотренные законом штрафы.

У вас также могут запросить объяснения и документы, а при наличии законных оснований — провести самостоятельную проверку. Но отсутствие старых банковских выписок или справок не означает автоматического начисления вам налога 12% со всей суммы займа.

Мой совет: сохраняйте не только договор займа, но и документы о происхождении денег, подтверждения их фактической передачи другу и последующего возврата. Если деньги передавались наличными, особенно важно иметь достоверные расписки и другие доказательства. Не следует оформлять задним числом документы, которые не соответствуют действительности.

И главное: то, что нотариус принял договор займа, ещё не означает, что налоговая впоследствии признает происхождение денег подтверждённым. Поэтому лучше заранее подготовиться не только к вопросу «Откуда у вас деньги?», но и к вопросу «Как именно эти деньги попали к покупателю квартиры?».

Если вы действительно работали в России с 2015 по 2023 год и заработали там 60 000 евро, то сама покупка квартиры в Молдове за 55 000 евро не означает, что вы должны заплатить подоходный налог с этой суммы.

Согласно статьям 13 и 14 Налогового кодекса Молдовы, для обычного физического лица, не занимающегося предпринимательством, важно, где именно была выполнена работа и откуда получен доход. Зарплата за работу, фактически выполненную в России, в общем случае не облагается подоходным налогом в Молдове только потому, что заработанные деньги впоследствии были привезены домой и потрачены на недвижимость.

Но здесь нужно отличать заработок от предпринимательской деятельности, инвестиционных доходов и работы, фактически выполнявшейся в Молдове на иностранного работодателя. Для них налоговые правила могут отличаться.

Может ли налоговая заинтересоваться вашей покупкой? Да. Если в Молдове у вас почти не было официальных доходов, а в 2026 году вы приобрели квартиру за 55 000 евро, налоговая может запросить объяснения об источнике денег.

Согласно статье 226 Налогового кодекса, регулирующей косвенную оценку доходов физических лиц, при проверке учитываются не только доходы, полученные в Молдове, но и подтверждённые средства, заработанные за границей.

Особенно важны положения статьи 226, части 6, о документальном подтверждении зарубежных доходов. При косвенной оценке закон предусматривает учёт таких средств при наличии установленных подтверждений, в частности банковских переводов, документов платёжных организаций, таможенных деклараций или других документов, подтверждающих законное поступление денег в страну.

Поэтому налоговая может спросить вас вполне конкретно: в каких организациях России вы работали, в какие годы, сколько зарабатывали, получали зарплату наличными или на банковскую карту? Каким образом деньги оказались в Молдове? Вы лично привозили их через границу, переводили через банк или передавали знакомым?

И здесь у вас может возникнуть главная сложность. Если часть денег вы привозили наличными, а часть передавали через знакомых, необходимо выяснить, какие документы сохранились. Само отсутствие банковского перевода ещё не доказывает незаконность денег. Однако устное объяснение, что знакомый привёз вам 10 000 евро, может оказаться недостаточным для подтверждения источника средств при косвенной налоговой оценке.

Если деньги перевозились через границу, значение могут иметь таможенные декларации, когда их оформление требовалось законом. Также пригодятся трудовые договоры, справки о зарплате, банковские выписки, документы российских работодателей и сведения о денежных переводах.

А если документы за некоторые годы не сохранились? Это не означает, что налоговая автоматически начислит вам 12% со всех 55 000 евро. Она должна установить обстоятельства, определить налогооблагаемый доход и соблюсти предусмотренную законом процедуру проверки.

Однако риск действительно существует: если значительная часть средств не будет признана подтверждённым источником при косвенной оценке, налоговая может установить расхождение между вашими доходами и расходами. При наличии законных оснований возможны доначисление подоходного налога, пеня и штрафы.

Что касается сроков, статья 264 Налогового кодекса устанавливает общий четырёхлетний срок определения налоговых обязательств, а в предусмотренных законом случаях — срок до шести лет. Эти сроки относятся к соответствующим налоговым периодам и не исчисляются просто с даты покупки квартиры.

Поэтому даже после оформления недвижимости вопросы о происхождении денег могут возникнуть позднее.

Мой совет: постарайтесь восстановить документы о работе в России, банковские выписки и подтверждения денежных переводов. Если деньги передавали знакомые, сохраните любые достоверные сведения, позволяющие установить, когда, кому и какая сумма передавалась. При этом нельзя заменять отсутствующие документы фиктивными расписками, составленными задним числом.

И главное: заработанные за границей деньги сами по себе не становятся налогооблагаемым доходом в Молдове при покупке квартиры. Но при налоговой проверке важно суметь подтвердить, что эти деньги действительно были заработаны за границей и законным образом оказались в вашем распоряжении.

Да, налоговая может заинтересоваться происхождением 70 000 евро у покупателя, даже если сделка купли-продажи дома уже состоялась. При наличии предусмотренных законом оснований она вправе проверить, соответствуют ли его расходы официальным доходам и другим подтверждённым источникам средств.

Например, покупатель утверждает, что накопил 70 000 евро за двадцать лет, но официально получал небольшую зарплату. Налоговая может выяснять, где он работал, сколько зарабатывал, были ли у него другие доходы, получал ли он подарки или наследство, продавал ли имущество и совершал ли другие крупные покупки.

Но это налоговые вопросы к покупателю, а не к вам как продавцу.

Если вы действительно продали принадлежащий вам дом за 70 000 евро, получили указанную в договоре сумму и правильно исполнили собственные налоговые обязательства, то отсутствие у покупателя документов о происхождении денег само по себе не является основанием начислять налог вам.

При этом налоговая может запросить у вас сведения о состоявшейся сделке и фактических расчётах. Например, чтобы проверить, действительно ли покупатель передал вам указанную сумму.

Теперь о ваших собственных налогах.

Если дом не являлся вашим основным жильём, согласно статьям 39–42 Налогового кодекса Молдовы необходимо рассчитать прирост капитала.

Вы купили дом за 20 000 евро, а продаёте за 70 000 евро. Разница составляет 50 000 евро. При отсутствии других подтверждённых расходов и убытков, учитываемых по закону, налогооблагаемая часть составляет 50% прироста, то есть 25 000 евро. При ставке 12% налог составит сумму, эквивалентную примерно 3 000 евро, с расчётом в леях.

Но вы вложили деньги в капитальный ремонт и пристройки. Поэтому важно разобраться, какие расходы на улучшение недвижимости можно включить в её стоимостную базу. Статья 42 Налогового кодекса предусматривает документальное подтверждение такой базы в порядке, установленном Министерством финансов.

Если чеки, договоры и другие подтверждающие документы не сохранились, рассчитывать на автоматическое уменьшение налога на всю заявленную стоимость ремонта нельзя. Нужно отдельно проверить, какие расходы можно доказать и учесть.

А если дом был вашим основным жильём?

Тогда ситуация может быть совсем другой. Статья 20 Налогового кодекса освобождает доход от продажи основного жилья от подоходного налога. Но должны выполняться условия статьи 5, пункта 46: дом находился в вашей собственности не менее трёх лет и являлся вашим зарегистрированным местом жительства или пребывания в течение последних трёх лет перед продажей, с предусмотренным законом исключением.

Поэтому сначала нужно проверить точные даты приобретения и продажи, а также регистрацию по месту жительства.

Когда у продавца действительно могут возникнуть проблемы из-за покупателя?

Например, если стороны договорились указать в договоре одну сумму, а фактически передали другую, оформили фиктивную сделку или продавец сознательно участвовал в сокрытии происхождения денег. В таких обстоятельствах могут возникнуть самостоятельные налоговые и другие правовые риски.

Вывод: налоговая вправе отдельно проверять происхождение денег у покупателя и правильность расчёта налога у продавца. Но если покупатель не сумеет подтвердить свои 70 000 евро, это не означает, что продавец автоматически отвечает за его нарушения.

Да, налоговая имеет право заинтересоваться происхождением 45 000 евро, которыми вы досрочно погасили ипотеку. И то, что банк принял деньги и закрыл кредит, не означает, что налоговая уже проверила ваши доходы.

Здесь важно понимать разницу. В 2023 году банк проверял вашу платёжеспособность, чтобы решить, выдавать ли ипотеку. А в 2026 году, когда вы внесли 45 000 евро наличными, возник другой вопрос: откуда у вас появилась такая сумма?

Банки обязаны проверять происхождение денег по Закону №308/2017 и Регламенту Национального банка №200/2018. На практике при подтверждении доходов они часто ориентируются на последние два года. Но это не означает, что деньги, заработанные раньше, нельзя использовать или подтвердить более старыми документами.

Может ли налоговая начислить налог на все 45 000 евро?

Не автоматически. Досрочное погашение кредита — это расход, а не получение дохода. Само по себе оно не создаёт обязанности платить подоходный налог.

Однако согласно статьям 226-8 и 226-9 Налогового кодекса Молдовы налоговая может сопоставить ваши расходы с подтверждёнными источниками денег. Если обнаружится необъяснённая разница, она может стать основанием для определения незадекларированного налогооблагаемого дохода в установленном законом порядке.

Например, если часть денег вы заработали за границей, соберите трудовые договоры, справки о зарплате, банковские выписки, документы о переводах или ввозе наличных. Важно также установить, где вы были налоговым резидентом и как облагались соответствующие доходы.

Если деньги действительно накоплены за несколько лет, не обязательно, чтобы все 45 000 евро были заработаны именно в 2026 году. Нужно подтвердить их происхождение и объяснить, как накопления сохранились до погашения ипотеки.

Самое главное: банк проверяет операцию по своим правилам, а налоговая — по Налоговому кодексу. Это две разные проверки.

Поэтому сохраните документы о доходах, внесении наличных и досрочном закрытии ипотеки. Если налоговая начнёт проверку, требуйте учитывать все подтверждённые источники средств, включая ранее полученные доходы, а не просто считать всю сумму погашенного кредита новым заработком.