Налоги — вопросы и ответы

В вашей ситуации оснований платить подоходный налог с полученных 50 000 евро нет. Согласно статье 20, пункту i) Налогового кодекса Молдовы, имущество и деньги, полученные по наследству, относятся к необлагаемым доходам.

У вас есть свидетельство о праве на наследство и банковские выписки, подтверждающие, что деньги находились на счёте отца, перешли вам по наследству и затем были сняты наличными. Это серьёзные доказательства законного происхождения средств.

Может ли налоговая заинтересоваться тем, откуда отец накопил 50 000 евро?

Да, вопросы возникнуть могут. Но это не означает, что вы обязаны заново доказывать все доходы отца за его жизнь или платить налог с наследства только потому, что отец был пенсионером.

На практике банки и нотариусы при проверке происхождения денег часто ориентируются на документы за последние два года. В вашем случае наследство оформлено в 2024 году, а квартира покупается в 2026-м. Однако этот двухлетний ориентир не отменяет юридической силы свидетельства о наследстве и старых банковских выписок.

Есть и ещё один важный момент. Если у отца действительно имелись непогашенные налоговые обязательства, они могут перейти наследникам. Но согласно статье 186 Налогового кодекса каждый наследник отвечает только в пределах стоимости полученного наследства и пропорционально своей доле. При этом личные административные штрафы умершего не наследуются.

Иными словами, возможные налоговые долги отца и ваши 50 000 евро, законно полученные по наследству, — не одно и то же. Налоговая не вправе автоматически превращать всю сумму наследства в ваш налогооблагаемый доход лишь из-за отсутствия справок о заработках отца.

Мой совет: сохраните свидетельство о праве на наследство, выписки со счёта отца, документы о переводе денег на ваш счёт и последующем снятии наличных. При необходимости они помогут восстановить всю историю происхождения средств.

И главное: наследство не становится облагаемым доходом только потому, что вы решили потратить полученные деньги на покупку квартиры.

Если вы купили квартиру за 30 000 евро, а продали за 28 000 евро, то никакого дохода от прироста капитала у вас нет. Наоборот, вы потеряли 2 000 евро.

Согласно статье 40 Налогового кодекса Молдовы, при продаже недвижимости определяется разница между полученной суммой и документально подтверждённой стоимостью её приобретения.

В вашем случае результат отрицательный, поэтому подоходный налог с продажи квартиры платить не нужно, даже если она не являлась вашим основным жильём.

А нужно ли подавать декларацию CET18?

Если это была ваша единственная сделка и за 2026 год у вас не было других доходов или обстоятельств, обязывающих подавать декларацию, то только из-за продажи квартиры с убытком подавать CET18 не требуется.

Это соответствует статье 83 Налогового кодекса и разъяснениям Государственной налоговой службы.

Обязательно сохраните оба нотариальных договора: о покупке квартиры за 30 000 евро и о продаже за 28 000 евро. Они подтверждают, что вы не получили прибыль.

Если налоговая задаст вопросы, представьте эти документы.

Главное: сам факт продажи недвижимости не означает, что человек обязан платить подоходный налог или подавать декларацию. Важно, получил ли он налогооблагаемый доход и существуют ли другие основания для декларирования.

Квартира была приобретена во время брака, поэтому даже после развода она могла оставаться общей собственностью бывших супругов, несмотря на то что в кадастре была оформлена только на мужа.

Кто должен платить налог с продажи?

Это зависит от того, как оформлены права на квартиру и сама сделка.

Если квартира разделена между бывшими супругами поровну и каждый продаёт свою половину, каждый рассчитывает и декларирует собственный прирост капитала.

В вашем случае квартира куплена за 40 000 евро, продана за 70 000 евро. При равных долях каждому приходится по 35 000 евро выручки и по 20 000 евро первоначальной стоимости. Прирост капитала каждого — 15 000 евро. Налогооблагаемая сумма составляет 7 500 евро, налог — 900 евро в эквиваленте леев с каждого.

Однако если квартира осталась в общей совместной собственности без выделения долей, действует специальное правило статьи 40(6¹) Налогового кодекса: прирост капитала может определяться одним из совладельцев на основании общего письменного соглашения.

Поэтому, прежде чем заполнять декларацию CET18, необходимо проверить нотариальный договор, согласие бывшей супруги и наличие соглашения о распределении налоговых обязательств.

И ещё один очень важный вопрос: чем подтверждается передача бывшей жене 35 000 евро?

Если все 70 000 евро получил муж, а затем передал половину бывшей супруге, желательно иметь банковский перевод либо подписанную ею расписку с указанием суммы, даты и основания получения денег.

Без такого подтверждения впоследствии может возникнуть спор: бывшая супруга заявит, что согласие на продажу дала, но свою часть денег не получила.

Главное: налог нужно рассчитывать исходя из реальных имущественных прав и правильно оформленной сделки. Самого устного соглашения о разделе денег недостаточно, чтобы автоматически разделить налог пополам.

Да, в такой ситуации вы можете добиваться возврата ранее уплаченного подоходного налога. Но важно, чтобы решение суда не просто прекратило договор, а предусматривало возврат квартиры и денег.

В 2025 году вы продали квартиру за 65 000 евро, первоначально купив её за 35 000 евро. Прирост капитала составил 30 000 евро, а подоходный налог — 1 800 евро в эквиваленте молдавских леев. В 2026 году вы правильно задекларировали этот доход и уплатили налог.

Однако в октябре 2026 года суд расторг договор. Квартира возвращается вам, а вы должны вернуть покупателю 65 000 евро.

Что теперь делать с уплаченным налогом?

Прежде всего необходимо исполнить решение суда. Важно иметь подтверждение не только возвращения квартиры в вашу собственность, но и фактического возврата покупателю денег.

Затем следует обратиться в Государственную налоговую службу с заявлением о пересмотре налоговых обязательств и возврате возможной переплаты.

Статья 188 Налогового кодекса предусматривает возможность подачи исправленной налоговой декларации. Поэтому необходимо рассмотреть вопрос об исправлении CET18 за 2025 год, поскольку именно в ней был отражён доход от продажи квартиры.

При этом нельзя автоматически считать, что расторжение договора в 2026 году делает первоначальную декларацию ошибочной. Налоговые последствия зависят от содержания судебного решения и того, как юридически оформлен возврат имущества и денег.

Если после пересмотра обязательств будет установлена переплата, её возврат регулируется статьями 175 и 176 Налогового кодекса.

Какие документы понадобятся?

Нотариальный договор продажи квартиры, декларация CET18 за 2025 год, подтверждение уплаты налога, вступившее в силу решение суда, документы о возвращении квартиры и подтверждение возврата покупателю 65 000 евро.

Главное: если продажа отменена и полученные деньги действительно возвращены покупателю, у вас есть основания требовать пересмотра налога. Но не следует просто исключать 65 000 евро из старой декларации без учёта судебного решения и установленного порядка исправления налоговых обязательств.

В вашей ситуации главное — не перепутать стоимость проданной квартиры с деньгами, которые вы действительно получили.

По нотариальному договору квартира продана за 70 000 евро, но покупатель передал только 40 000 евро. Остальные 30 000 евро он вам должен.

Согласно статье 44 Налогового кодекса Молдовы, физические лица, не занимающиеся предпринимательством, применяют кассовый метод учёта доходов. Государственная налоговая служба также разъясняла особенности расчёта прироста капитала, когда деньги за недвижимость поступают в разные годы.

Однако у вас рассрочка в договоре не предусмотрена. Поэтому нельзя просто указать в декларации CET18 сумму 40 000 евро и считать вопрос решённым. Необходимо подтвердить, что остальные 30 000 евро действительно не получены.

Проверьте прежде всего содержание нотариального договора. Если в нём написано, что продавец получил все 70 000 евро до подписания договора, ситуация существенно осложняется: ваши объяснения будут противоречить подписанному документу.

Если же договор не подтверждает полного расчёта, сохраните банковские документы, расписки, переписку с покупателем, письменные требования об оплате и документы об обращении в суд.

Как рассчитывать налог?

Подоходный налог возникает не со всей стоимости квартиры, а с налогооблагаемого прироста капитала. Для точного расчёта необходимо знать, за сколько вы первоначально приобрели квартиру.

Если документально подтверждено, что оплата действительно поступала частями, следует определить налоговые обязательства за соответствующие годы с учётом статьи 44 Налогового кодекса и правил расчёта прироста капитала.

А если покупатель вообще не вернёт 30 000 евро?

Сам по себе неоплаченный долг не означает, что вы получили эти деньги. Но и задолженность покупателя не исчезает автоматически. Вы вправе требовать её взыскания в установленном законом порядке.

Если вы обязаны подавать декларацию CET18, в ней учитываются и другие доходы за соответствующий год, которые подлежат декларированию, а не только эта сделка.

Мой совет: прежде чем подавать или исправлять декларацию, внимательно проверьте формулировку нотариального договора о расчётах. Именно она вместе с доказательствами фактической оплаты будет иметь решающее значение.

Главное: не следует платить налог с предполагаемой прибыли, не разобравшись с фактически полученными платежами, но и самостоятельно уменьшать указанную в нотариальном договоре сумму продажи без доказательств нельзя.

Вы подарили родному брату квартиру, которую в 2019 году купили за 25 000 евро. Поскольку братья и сёстры не относятся к родственникам первой степени родства, освобождение от налога при таком дарении не применяется.

Согласно статье 40(4) Налогового кодекса Молдовы, для налоговых целей даритель считается продавшим квартиру по её рыночной стоимости на дату дарения, если она выше подтверждённой стоимости приобретения.

Но кто определяет эту рыночную стоимость?

Налоговая не может просто взять цену похожей квартиры из объявления и без обоснования считать её вашей налогооблагаемой стоимостью.

Вам необходимо установить рыночную стоимость подаренной квартиры именно на дату совершённого дарения. Для этого можно заказать у независимого оценщика отчёт об оценке на прошедшую дату, с учётом состояния квартиры на тот момент.

Например, если оценщик определит рыночную стоимость в 40 000 евро, а вы приобрели квартиру за 25 000 евро, прирост капитала составит 15 000 евро. Налог — 900 евро в эквиваленте молдавских леев.

Если рыночная стоимость составит 60 000 евро, налог при тех же условиях будет 2 100 евро.

Если налоговая определит другую стоимость, вы вправе потребовать обоснование её расчёта, представить собственный отчёт об оценке и оспорить начисление.

Что делать сейчас?

Сохраните договор приобретения квартиры за 25 000 евро, договор дарения брату и получите документальное подтверждение рыночной стоимости на дату дарения.

На основании этих документов рассчитывается прирост капитала, который необходимо отразить в декларации CET18 за 2026 год вместе с другими доходами, подлежащими декларированию.

Главное: налог рассчитывается не с условных 60 000 евро, названных знакомыми, и не автоматически с кадастровой стоимости, а с обоснованной рыночной стоимости квартиры на дату уже состоявшегося дарения.

Нет, налоговая не может просто заменить цену вашей квартиры на 120 000 или 130 000 евро только потому, что похожие квартиры выставлены на продажу дороже.

Согласно статье 40 Налогового кодекса Молдовы, при обычной продаже недвижимости прирост капитала рассчитывается исходя из фактически полученной суммы и документально подтверждённой стоимости приобретения.

В вашем случае квартира продана за 90 000 евро. Именно эта сумма является отправной точкой для расчёта налога.

Но может ли налоговая проверить цену сделки?

Да. Если возникнут подозрения, что в договоре указана не вся сумма, а часть денег покупатель передал отдельно, налоговая вправе проверить обстоятельства сделки.

При этом нужно понимать, что 120 000–130 000 евро в объявлениях — это цены, которые продавцы хотят получить, а не обязательно суммы, за которые квартиры действительно продаются. На окончательную цену влияют состояние квартиры, срочность продажи, спрос и переговоры с покупателем.

Поэтому продажа за 90 000 евро при таких предложениях на рынке сама по себе ещё не свидетельствует о сокрытии дохода.

Другое дело, если бы вы указали в договоре, например, 30 000 евро за квартиру, сопоставимые объекты с которой продаются примерно за 120 000 евро. Такая значительная разница уже могла бы вызвать обоснованные вопросы о достоверности указанной цены. Но даже тогда налоговая должна установить основания для доначисления налога, а не просто взять стоимость из объявлений.

Обязаны ли вы объяснять, почему продали дешевле?

Специальной обязанности обосновывать каждую скидку нет. Собственник вправе договориться с покупателем о цене, которая устраивает обе стороны.

Если налоговая запросит пояснения, можно объяснить, что квартира долго продавалась, покупателей по более высокой цене не нашлось и вы согласились на предложенную сумму.

Сохраните договор купли-продажи и банковские документы, подтверждающие получение 90 000 евро.

Как рассчитывается налог?

Если квартира не была вашим основным местом жительства, налог рассчитывается с прироста капитала.

Например, если вы купили квартиру за 60 000 евро, а продали за 90 000 евро, прирост составляет 30 000 евро. Налогообложению подлежит половина прироста — 15 000 евро. При ставке 12% налог составит эквивалент 1 800 евро в молдавских леях.

Главное: налоговая вправе проверять реальность цены сделки, но не может произвольно подменять её стоимостью похожих квартир из объявлений. Если вы действительно получили 90 000 евро и именно столько указали в договоре, само по себе отличие от рыночных предложений не означает нарушения закона.

Если квартиру в Молдове покупает юридическое лицо, на которое распространяется статья 90 Налогового кодекса, оно обязано предварительно удержать подоходный налог при расчёте с продавцом и перечислить его в бюджет.

Это касается и иностранных компаний, если они относятся к налоговым агентам, указанным в статье 90. Само по себе иностранное происхождение компании не освобождает её от такой обязанности, но и не означает, что любая иностранная компания автоматически становится налоговым агентом в Молдове.

Как рассчитывается удерживаемый налог?

Если вы предоставили покупателю документы, подтверждающие стоимость приобретения квартиры, предприятие удерживает 12% от суммы прироста капитала.

Например, вы продаёте квартиру за 95 000 евро, а ранее купили её за 55 000 евро. Прирост капитала составляет 40 000 евро.

Предприятие предварительно удерживает эквивалент 4 800 евро в молдавских леях.

Но это ещё не окончательный налог. Для физического лица при годовом расчёте налогообложению подлежит 50% прироста капитала. В нашем примере окончательный налог с этой продажи составит эквивалент 2 400 евро.

Таким образом, предварительно удержанная сумма может оказаться больше окончательного налогового обязательства.

А если документов о покупке квартиры нет?

Тогда предприятие, согласно разъяснению налоговой службы, должно произвести предварительное удержание без учёта неподтверждённой стоимости приобретения. Поэтому продавцу важно представить документы, подтверждающие, сколько он когда-то заплатил за квартиру.

Нужно ли после этого подавать декларацию CET18?

Если по итогам года возникают основания для обязательного декларирования, вы должны подать CET18, указать доходы и учесть налог, уже удержанный покупателем.

Если предварительно удержанная сумма превышает окончательное налоговое обязательство, переплату можно заявить к возврату или зачёту в установленном порядке.

А если покупатель — компания из Румынии?

Необходимо проверить, подпадает ли она под статью 90 Налогового кодекса Молдовы. Например, действует ли она здесь через постоянное представительство или имеет иной предусмотренный законом статус налогового агента.

Если такой обязанности у иностранной компании нет, продавец самостоятельно исполняет свои налоговые обязательства в Молдове.

Главное: когда квартиру покупает предприятие, являющееся налоговым агентом в Молдове, оно обязано предварительно удержать налог. Но это не освобождает продавца от окончательного расчёта налога с прироста капитала и, при наличии установленных законом оснований, подачи декларации CET18.

Да, налоговая может рассчитать налог исходя из всех 85 000 евро, если вы не сможете документально подтвердить, сколько заплатили за приобретённую криптовалюту.

В Молдове криптовалюта для целей налогообложения физического лица рассматривается как капитальный актив. Поэтому при её продаже применяется порядок налогообложения прироста капитала.

Как рассчитывается налог?

Если вы купили криптовалюту за 10 000 евро, а продали за 85 000 евро, прирост составляет 75 000 евро.

Налогообложению подлежит половина прироста — 37 500 евро. При ставке 12% налог составит эквивалент 4 500 евро в молдавских леях.

Но если документы о первоначальной покупке не сохранились и подтвердить расходы невозможно, налоговая вправе принять стоимость приобретения равной нулю.

Тогда прирост составит все 85 000 евро, а налог — эквивалент 5 100 евро.

Расчёты приведены для физического лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, без учёта других капитальных прибылей и убытков за год.

Можно ли восстановить документы?

Да, стоит попробовать. Подойдут сохранившиеся банковские выписки, история операций на криптобиржах и другие документы, позволяющие установить покупку криптовалюты и её стоимость.

Однако одного банковского перевода в адрес обменника может оказаться недостаточно. Важно подтвердить, что деньги действительно пошли на приобретение конкретных криптоактивов.

А достаточно ли банковских выписок для подтверждения происхождения 85 000 евро?

Не всегда.

Банк видит поступления от разных физических лиц, но сами по себе эти переводы не доказывают, что деньги получены именно от продажи вашей криптовалюты.

Поэтому желательно восстановить историю продажи криптоактивов, сведения о кошельках, операциях на биржах и подтверждения расчётов с покупателями.

Особенно важно объяснить, почему деньги поступали от разных людей, а не непосредственно от криптовалютной биржи.

Нужно ли подавать декларацию?

Да, при возникновении соответствующих налоговых обязательств доход от продажи криптовалюты необходимо отразить в декларации CET18 за 2026 год и уплатить налог в установленный срок.

При этом покупка квартиры за 75 000 евро не уменьшает налог с прибыли от криптовалюты. Это отдельная операция.

Главное: налоговая проверяет правильность расчёта налога, а банк — происхождение и движение денег. Даже уплата налога с 85 000 евро не гарантирует, что банк признает все поступления от разных физических лиц достаточно подтверждёнными.

Нет, если фирма вернула вам 100 000 евро, которые ранее получила от вас в долг, сама по себе эта сумма не является новым налогооблагаемым доходом.

Вы не заработали эти деньги повторно, а получили обратно собственные средства. Если речь идёт именно о возврате основной суммы займа, платить с неё подоходный налог и указывать её в CET18 как новый доход не требуется.

Но здесь есть два важных момента.

Достаточно ли договора займа и банковского перевода?

Для подтверждения возврата долга это хорошие доказательства. Особенно если сохранились договоры займа, кассовые документы о внесении денег в фирму, бухгалтерские записи и банковская выписка о возврате 100 000 евро.

Желательно также получить от фирмы акт сверки, подтверждающий, что задолженность перед вами действительно существовала и была погашена.

Однако для банка этих документов может оказаться недостаточно. Он вправе поинтересоваться, откуда у вас первоначально появились деньги, которые вы передавали предприятию в 2018–2022 годах.

Может ли налоговая проверять старые займы?

Да. Согласно статье 226¹¹ Налогового кодекса, предприятия обязаны предоставлять налоговой сведения о займах, полученных от физических лиц, и об их возврате, если соответствующие суммы за год превышают установленный порог — 200 000 леев.

Поэтому налоговая может сопоставить сведения предприятия с вашими доходами и расходами.

Но отсутствие старых справок о заработках ещё не означает, что возвращённые 100 000 евро автоматически становятся вашим незадекларированным доходом.

Для начисления налога должны существовать предусмотренные законом основания, а не просто сомнения в происхождении денег.

А если фирма вернула больше, чем получила?

Тогда нужно разделить основную сумму займа и дополнительные выплаты. Например, проценты по займу могут являться налогооблагаемым доходом и учитываются отдельно.

Можно ли на эти деньги купить квартиру?

Да, сам по себе возврат займа не запрещает использовать деньги для покупки недвижимости.

Но банк может потребовать документы, подтверждающие как возврат долга, так и первоначальное происхождение средств. Уплата налогов предприятием не заменяет проверку происхождения ваших личных денег.

Главное: возврат собственных 100 000 евро не создаёт нового дохода. Но договор займа с фирмой не освобождает вас от необходимости объяснить, откуда эти деньги появились первоначально, если такой вопрос возникнет при законной проверке.