Налоги — вопросы и ответы

Да. Вы можете обратиться к независимому оценщику в 2026 году и заказать отчёт о рыночной стоимости квартиры на дату её получения в дар в 2021 году, даже если квартира уже продана.

Более того, Государственная налоговая служба Молдовы прямо подтверждает такую возможность в официальном разъяснении от 16 марта 2026 года.

1. Что говорит закон?

Согласно ст. 42 ч. (1) п. d) Налогового кодекса Молдовы, стоимостным базисом недвижимости, полученной в дар, является её рыночная стоимость на дату приобретения права собственности.

Это означает, что при расчёте налога учитывается не нулевая стоимость квартиры и не обязательно сумма, указанная в договоре дарения, а подтверждённая рыночная стоимость на момент её получения.

2. Можно ли сделать оценку спустя пять лет?

Да. В разъяснении ГНС №29.2.4.21, обновлённом Приказом №140 от 16 марта 2026 года, прямо указано, что дата составления отчёта оценщика не имеет решающего значения.

Главное, чтобы отчёт подтверждал рыночную стоимость недвижимости именно на дату приобретения права собственности.

Например, если вы получили квартиру в дар 15 июня 2021 года, оценщик должен определить её рыночную стоимость на эту дату, а не на сегодняшний день.

Для этого используются доступные сведения о рынке недвижимости соответствующего периода, характеристики квартиры и другие данные, необходимые для профессиональной оценки.

3. Что будет, если оценщик подтвердит стоимость 60 000 евро?

Предположим:

• В 2021 году квартира получена в дар.
• В 2026 году квартира продана за 60 000 евро.
• Оценщик определил её рыночную стоимость на дату дарения в размере 60 000 евро.

В таком случае цена продажи равна подтверждённому стоимостному базису.

Прирост капитала составляет ноль, следовательно, подоходный налог с прироста капитала также равен нулю.

Но если оценщик установит, что в 2021 году квартира стоила 40 000 евро, а продали вы её за 60 000 евро, прирост капитала составит 20 000 евро.

Из них 50% включаются в налогооблагаемый доход. При ставке 12% расчётный налог составит 1 200 евро в леевом эквиваленте.

Фактический расчёт производится в молдавских леях с учётом применимых курсов валют.

4. Какие документы понадобятся?

Для подтверждения стоимостного базиса необходимо сохранить:

• Нотариальный договор дарения квартиры.
• Документы, подтверждающие дату приобретения права собственности.
• Отчёт компетентного оценщика с определением рыночной стоимости на дату приобретения.
• Договор последующей продажи квартиры.

Порядок подтверждения стоимости предусмотрен Приказом Министерства финансов №40 от 6 февраля 2018 года.

Также предусмотрен вариант подтверждения стоимости документом, выданным органом, ответственным за государственный учёт недвижимости.

5. А если квартира уже продана и декларация подана?

Сам факт продажи не препятствует получению отчёта об оценке за прошлую дату.

Если налоговая декларация ещё не подана, подтверждённый стоимостной базис можно учитывать при её подготовке.

Если декларация уже подана и налог рассчитан без учёта рыночной стоимости подаренной квартиры, необходимо проверить возможность подачи исправленной декларации и, при наличии переплаты, её зачёта или возврата в установленном порядке.

При этом новый отчёт не означает автоматического возврата ранее уплаченного налога. Налоговая вправе проверить документы и обоснованность оценки.

6. Можно ли попросить оценщика указать стоимость 60 000 евро?

Нет. Оценщик должен определить реальную рыночную стоимость квартиры на дату дарения.

Нельзя подгонять оценку под цену последующей продажи исключительно ради получения нулевого налога.

Если объективная рыночная стоимость квартиры в 2021 году действительно составляла 60 000 евро, такой стоимостной базис можно использовать при расчёте прироста капитала.

Вывод:

Если вы получили квартиру в дар в 2021 году, а продали в 2026 году, отсутствие отчёта об оценке на момент дарения не означает, что стоимостной базис равен нулю.

Вы вправе заказать оценку позднее, в том числе уже после продажи, с определением рыночной стоимости квартиры на дату приобретения права собственности.

Если подтверждённая стоимость на дату дарения равна цене продажи, положительного прироста капитала не возникает и подоходный налог с него платить не требуется.

Это не налоговая уловка, а предусмотренный законодательством порядок определения стоимостного базиса подаренной недвижимости.

ГНС — Приказ №140 от 16.03.2026, вопрос 29.2.4.21

Нет, платить подоходный налог сразу после продажи дома не требуется.

Если вы продали дом в октябре 2026 года и получили налогооблагаемый прирост капитала, у вас есть время до 30 апреля 2027 года, чтобы подать декларацию о подоходном налоге (форма CET18) и уплатить налог.

Согласно ст. 83 и 87 Налогового кодекса, физическое лицо самостоятельно декларирует полученный доход и уплачивает налог в установленный срок. Ждать уведомления от налоговой не нужно.

Что делать, если денег на уплату налога сейчас нет?

До 30 апреля 2027 года вы можете самостоятельно накопить необходимую сумму и уплатить налог. Необязательно ждать последнего дня — заплатить можно раньше.

Если к установленному сроку денег всё равно не будет, важно понимать последствия:

• За каждый день просрочки уплаты налога начисляется пеня.

• За несвоевременную подачу декларации могут применяться отдельные санкции.

• Налоговая служба вправе принять меры по взысканию задолженности.

Можно ли получить отсрочку или рассрочку?

Статья 180 Налогового кодекса предусматривает возможность изменения срока погашения налогового обязательства при соблюдении установленных законом условий.

Для этого необходимо обратиться в Государственную налоговую службу с соответствующим заявлением. Однако отсрочка или рассрочка не предоставляется автоматически: налоговая рассматривает обстоятельства и принимает решение.

Важно: даже если у вас нет денег для уплаты налога, декларацию CET18 необходимо представить в установленный срок. Отсутствие денег не освобождает от обязанности декларирования.

Таким образом, при продаже дома в 2026 году крайний срок подачи декларации и уплаты подоходного налога — 30 апреля 2027 года.

При возникновении налогооблагаемого прироста капитала необходимо самостоятельно подать декларацию о подоходном налоге (форма CET18) и уплатить налог не позднее 30 апреля 2027 года.

Сразу после нотариальной сделки платить налог не требуется. Закон позволяет сделать это до установленного срока в следующем году.

При этом налог рассчитывается не со всей суммы продажи, а с налогооблагаемого прироста капитала.

Нужно ли ждать уведомления от налоговой?

Нет. Согласно ч. (1) ст. 87 Налогового кодекса, налогоплательщик обязан самостоятельно уплатить налог, не дожидаясь дополнительного требования Государственной налоговой службы.

Декларацию CET18 можно подать через электронные сервисы ГНС либо в установленном порядке на бумаге.

Что будет, если пропустить срок?

За несвоевременную уплату налога может начисляться пеня, а за нарушение обязанности по декларированию предусмотрена налоговая ответственность.

Поэтому после продажи недвижимости желательно заранее подготовить договор приобретения, договор продажи и документы, подтверждающие расходы, которые закон разрешает учитывать при определении прироста капитала.

Основание: ст. 40, 83 и 87 Налогового кодекса, разъяснение ГНС №29.2.4.19 от 18.03.2022.

Да. Если вы иностранный гражданин, не являетесь налоговым резидентом Молдовы и продали расположенную здесь квартиру с прибылью, у вас возникает обязанность уплатить подоходный налог.

Как рассчитывается налог?

Вы купили квартиру за 35 000 евро, а продали за 55 000 евро.

Разница составляет 20 000 евро. Согласно ст. 40 Налогового кодекса, 50% прироста капитала включаются в налогооблагаемый доход.

При ставке 12% расчётный налог составляет 1 200 евро в леевом эквиваленте, если стоимость приобретения подтверждена документами и не действуют специальные правила международного соглашения.

Когда необходимо заплатить налог?

Для нерезидентов предусмотрен особый порядок.

Согласно ч. (4) ст. 74 Налогового кодекса, нерезидент обязан в течение 3 дней после завершения деятельности в Молдове представить соответствующий налоговый документ в Государственную налоговую службу и уплатить налог.

Поэтому после продажи квартиры нельзя автоматически рассчитывать на общий срок до 30 апреля следующего года.

Кто должен платить налог?

Если квартиру покупает обычное физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязанность расчёта и уплаты налога возлагается на продавца-нерезидента.

Если покупателем выступает предприятие, применяются правила удержания налога у источника выплаты.

Какие документы понадобятся?

Подготовьте паспорт, договор приобретения квартиры, договор продажи, документы, подтверждающие первоначальную стоимость недвижимости, и сведения о полученных деньгах.

Если между Молдовой и страной вашего налогового резидентства действует соглашение об избежании двойного налогообложения, необходимо также проверить его положения.

Важно: иностранному продавцу рекомендуется урегулировать налоговые обязательства сразу после сделки, не дожидаясь следующего календарного года.

Основание: ст. 40, 70, 71 и 74 Налогового кодекса.

В Молдове при получении квартиры или коммерческого помещения по наследству либо в дар физическое лицо, как правило, не платит подоходный налог.

При этом не имеет значения, жилое это помещение или коммерческое. Но нужно различать налог при получении недвижимости и расходы на её оформление.

Однако при дарении есть важное отличие:

• Наследство: наследник — гражданин Молдовы не платит подоходный налог за получение квартиры и коммерческого помещения.

• Дарение: получатель — гражданин Молдовы также не платит подоходный налог, но у дарителя может возникнуть налог на прирост капитала.

• Дарение между родителями и детьми, а также между супругами: прирост капитала при дарении не признаётся для целей налогообложения.

• Дарение между другими родственниками или посторонними людьми: у дарителя может возникнуть подоходный налог, в том числе при дарении коммерческого помещения.

Основание — статьи 20 (пункт i) и 40 Налогового кодекса.

Нотариальные услуги, регистрация недвижимости и ежегодный налог на недвижимость — отдельные расходы.