Покупка и продажа — вопросы и ответы

Если договор купли-продажи потерян, сначала обратитесь в кадастр.

В регистрационном деле недвижимости хранится документ, на основании которого когда-то было зарегистрировано право собственности. Закажите копию договора купли-продажи и посмотрите в ней, какой нотариус оформлял сделку.

После этого обращайтесь уже к конкретному нотариусу. Он поднимет свой архив и сможет выдать дубликат утраченного договора.

Если нотариус уже не работает, нужно будет выяснить, кому передан его нотариальный архив, и обращаться туда.

Для выдачи дубликата утраченного нотариального документа потребуется также публикация объявления об утрате. Нотариус сам объяснит, где и как её правильно разместить и какие документы принести.

Поэтому искать старый договор в примэрии не нужно. Порядок действий проще: кадастр → копия старого договора → устанавливаем нотариуса → нотариальный архив → получаем дубликат.

Пока продавец не закончил оформление наследства и дом ещё не зарегистрирован на него, просто передавать ему всю стоимость недвижимости я бы не советовал.

Сначала вместе с продавцом обратитесь именно к нотариусу, который ведёт наследственное дело. Нужно выяснить, действительно ли этот дом входит в наследство, является ли продавец единственным наследником, нет ли завещания, других наследников, споров или других препятствий для оформления недвижимости на него.

Если нотариус подтверждает, что с наследством всё в порядке и вопрос только в завершении оформления документов, продавцу перед отъездом нужно составить правильную доверенность на сестру. В ней сразу предусмотреть полномочия закончить наследственное дело, получить необходимые документы, зарегистрировать недвижимость и впоследствии продать дом, подписать договор купли-продажи и выполнить все действия, связанные со сделкой.

Но одной доверенности для защиты покупателя недостаточно. Продавец впоследствии может её отменить или просто передумать продавать дом.

Поэтому у того же нотариуса нужно обсудить возможность уже сейчас оформить отдельный нотариальный документ между продавцом и будущим покупателем. В нём зафиксировать, какой именно дом стороны договорились продать после окончания наследства, его окончательную цену, сроки оформления наследства и будущей продажи, какую сумму покупатель передаёт сейчас и что происходит с этими деньгами, если продавец после оформления дома откажется от сделки.

Какой именно документ можно оформить до получения свидетельства о наследстве — предварительный договор, другое обязательство сторон или иной нотариальный документ — должен определить нотариус, который видит наследственное дело и знает его состояние.

Если речь идёт о крупной сумме, отдельно спросите нотариуса о возможности не передавать деньги продавцу на руки, а использовать нотариальный депозит до выполнения оговорённых условий.

То есть покупателю сейчас нужно не просто получить от продавца доверенность на сестру. Нужно одновременно проверить наследство и документально закрепить договорённость о будущей продаже. Тогда продавцу будет значительно сложнее после оформления дома просто передумать и продать его другому человеку.

В такой ситуации я бы не соглашался с утверждением агента, что Вы автоматически потеряли 10 000 евро только потому, что отказались через два дня подписывать предложенный Вам договор.

Самое главное — выяснить, на основании какого документа Вы вообще передали эти деньги и что именно было указано при оплате: бронирование, аванс, задаток или что-то другое.

Если деньги были переданы до подписания договора, никаких условий о невозврате 10 000 евро Вы не подписывали, а сам договор Вам предоставили только после оплаты, застройщик не может просто задним числом объявить эту сумму невозвратной.

Тем более Вы не отказались от сделки без причины. Вам дали договор, Вы обнаружили условия, с которыми не согласны, и попросили время, чтобы проконсультироваться до его подписания. Это совершенно нормальное желание покупателя, особенно когда речь идёт о квартире в доме, построенном пока только примерно на 5%.

Отдельно сохраните подтверждение передачи 10 000 евро, переписку с агентом, дату, когда Вам впервые прислали договор, и сообщения, в которых Вам угрожают потерей всей суммы, если Вы не явитесь к нотариусу в назначенный ими день.

Если Вы решите отказаться от покупки, письменно сообщите об этом застройщику и потребуйте возврата денег. Если откажутся возвращать, потребуйте письменное объяснение, на каком договоре и на каком конкретно условии основано удержание 10 000 евро.

Если никакого подписанного Вами документа, предусматривающего невозврат этой суммы, нет, позиция застройщика становится очень спорной.

А если добровольно деньги не вернут, уже можно обращаться с претензией в орган по защите прав потребителей и, при необходимости, требовать возврата денег через суд.

Я бы в этой ситуации точно не подписывал договор только из-за давления: «приходите через два дня, иначе потеряете 10 000 евро». Сначала спокойно проверить договор и документы застройщика, а уже потом принимать решение о покупке квартиры.

При покупке такой квартиры я бы в первую очередь смотрел не на то, как объект выглядит, а на то, что именно зарегистрировано в кадастре.

Если по документам это квартира, то по договору купли-продажи Вы приобретаете именно квартиру. Наличие отдельного входа, двора, забора или огорода возле неё ещё не означает, что земельный участок также станет Вашей собственностью.

Поэтому до передачи задатка нужно отдельно проверить квартиру, здание и землю.

Закажите выписку из Реестра недвижимого имущества и кадастровый план. Посмотрите кадастровый номер квартиры, её площадь, собственника и наличие обременений.

Отдельно выясните, кому принадлежит земельный участок под зданием и двор возле квартиры. Земля может находиться в собственности владельцев квартир, в общей собственности, принадлежать другому человеку или примэрии. Также у собственников квартир может быть не право собственности на землю, а другое зарегистрированное право пользования.

Особенно внимательно нужно проверить двор. Если продавец говорит: «Вот эта половина двора относится к моей квартире», попросите показать документ, из которого это следует. Забор, которым люди пользуются двадцать лет, сам по себе ещё не доказывает право собственности именно на эту часть земли.

То же самое касается гаража, сарая, летней кухни и других построек во дворе. Проверьте, зарегистрированы ли они и входят ли они вообще в продаваемую недвижимость.

Я бы также сравнил фактическую планировку квартиры с кадастровым планом. У таких старых квартир на земле достаточно часто бывают пристройки, отдельные входы, кухни, санузлы или дополнительные помещения, которые люди сделали много лет назад, но в документах они так и не появились.

Поэтому до покупки нужно получить чёткий ответ на четыре вопроса: что именно Вы покупаете, кому принадлежит земля, на каком основании Вы сможете пользоваться двором и какие постройки действительно зарегистрированы.

И только после этого принимать решение.

Потому что вполне возможна ситуация, когда Вы купите квартиру с отдельным входом и красивым двором, будете считать всё это своим домом с участком, а юридически окажетесь собственником только квартиры, а земля возле неё Вам принадлежать не будет.

Такую сделку оформлять можно, но обычного договора в стиле «я даю землю, а застройщик после строительства отдаёт мне несколько квартир» здесь недостаточно.

До начала строительства нужно чётко определить, что именно Вы получите взамен участка. Не просто «300 м² в будущем доме», а конкретные квартиры или помещения: этаж, номер по проекту, площадь, расположение и порядок действий, если фактическая площадь после строительства изменится.

Все обязательства застройщика необходимо оформить нотариально и максимально возможно зарегистрировать в кадастре. Если будущие квартиры уже сформированы по проекту как будущие объекты недвижимости, Ваши права на них нужно закреплять сразу, а не после окончания строительства.

Отдельный вопрос — земля. Я бы не передавал застройщику право собственности на участок сразу и без серьёзного обеспечения его обязательств. Нужно вместе с нотариусом определить, на каком праве застройщик будет пользоваться землёй во время строительства и что произойдёт с землёй после создания многоквартирного дома.

В договоре обязательно должны быть сроки строительства и сдачи дома, конкретный перечень недвижимости, которую Вы получаете, ответственность за просрочку, запрет или ограничения на распоряжение предназначенными Вам квартирами и последствия остановки строительства или банкротства застройщика.

Особенно важно предусмотреть ситуацию, когда дом вообще не будет достроен. Договор должен заранее отвечать на вопрос, что в таком случае происходит с Вашей землёй, незавершённым строительством и уже вложенными застройщиком средствами.

До подписания договора нужно проверить саму строительную компанию: кому она принадлежит, какие у неё долги и судебные процессы, что она уже построила, каким образом финансируется проект и не собирается ли она закладывать Ваш участок или строящийся дом банку.

Поэтому такую сделку я бы оформлял только с нотариусом и юристом ещё до передачи земли застройщику.

Самое главное — квартиры, которые Вы должны получить, нельзя оставлять просто обещанием застройщика. Ваши права на конкретную будущую недвижимость и права застройщика на Вашу землю должны быть юридически оформлены и, где это возможно, зарегистрированы ещё до начала строительства.

Пока продавец ещё не оформил недвижимость на своё имя, передать Вам право собственности он не может. Но это совершенно не означает, что сейчас между вами нельзя юридически закрепить договорённость.

Можно составить письменный договор между двумя физическими лицами, подробно указав, о какой недвижимости идёт речь, её цену, срок оформления документов продавцом, обязанность после оформления продать недвижимость именно Вам и ответственность каждой стороны.

Такой договор можно подготовить самостоятельно или с помощью юриста. Юрист также может предварительно проверить имеющиеся документы на недвижимость и понять, действительно ли у продавца есть реальные основания оформить её на своё имя.

Особенно внимательно нужно прописать деньги. Если Вы передаёте какую-то сумму сейчас, в договоре должно быть чётко указано, сколько передано, в счёт чего эти деньги получены, засчитываются ли они потом в стоимость недвижимости и в каких случаях продавец обязан их вернуть.

При этом я бы не советовал передавать человеку всю стоимость недвижимости, пока он ещё не стал её собственником. Каким бы хорошим ни был договор, если оформление недвижимости сорвётся, свои деньги потом, возможно, придётся возвращать через суд.

После того как продавец зарегистрирует недвижимость на своё имя, проверяем кадастр на аресты, ипотеки и другие обременения и уже оформляем саму сделку купли-продажи в установленной законом форме.

И нужно понимать ещё одну вещь: абсолютной гарантии при сделках с недвижимостью не существует. Даже нотариально оформленная и зарегистрированная в кадастре сделка при наличии законных оснований впоследствии может стать предметом судебного спора.

Поэтому в этой ситуации главное не просто наличие какой-то бумаги, а правильно составленный договор, проверка документов продавца и разумный размер денег, которыми покупатель готов рисковать до окончательного оформления недвижимости.

Если мама восемь лет официально работала в Израиле и получала там легальную зарплату, происхождение денег вполне понятное — официальный доход от работы за границей.

Я бы сделал намного проще. Попросите маму сначала прислать Вам фотографии трудового договора, справки о доходах и банковских выписок, из которых видно поступление зарплаты и накопление денег.

С этими документами сходите к нотариусу, у которого планируете оформлять покупку, и покажите их заранее. Нотариус посмотрит конкретно Вашу ситуацию и скажет, какие документы ему понадобятся в оригинале, что необходимо перевести и на какие документы потребуется апостиль.

Не нужно, находясь в Израиле, заранее переводить и апостилировать всё подряд за восемь лет. Может оказаться, что значительная часть этих документов нотариусу вообще не понадобится.

Главное — чтобы была понятна цепочка происхождения денег: мама действительно официально работала, получала соответствующий доход и за эти годы могла накопить сумму, на которую сейчас покупается недвижимость.

Поэтому сначала фотографии документов — нотариусу на проверку, и только после этого мама в Израиле оформляет именно те документы, которые нотариус попросит предоставить для сделки.

Если деньги на покупку квартиры дают родители, не нужно пытаться показывать эту сумму как свои собственные накопления. Лучше сразу объяснить нотариусу реальное происхождение денег.

Самый понятный вариант — оформить передачу денег от родителей Вам. Если деньги возвращать родителям не нужно, логичнее оформить их как дарение. Если Вы должны будете вернуть эту сумму — тогда уже речь идёт о займе.

Но одного договора между Вами и родителями может оказаться недостаточно. Нотариус вправе поинтересоваться, откуда эта сумма появилась уже у самих родителей.

Поэтому желательно заранее подготовить документы, подтверждающие их доходы и накопления: зарплата, банковские выписки, продажа другой недвижимости или автомобиля, доходы от бизнеса, наследство или другой законный источник.

Я бы сделал проще. Сначала покажите нотариусу документы родителей и объясните ситуацию: родители дают деньги сыну на покупку квартиры. Нотариус посмотрит сумму и имеющиеся документы и скажет, что конкретно потребуется для оформления сделки.

Если деньги находятся на банковском счёте родителей, ещё лучше заранее согласовать с нотариусом и банком сам порядок расчёта. Чем понятнее будет движение денег от родителей к Вам и дальше продавцу квартиры, тем меньше вопросов возникнет по происхождению средств.

То, что деньги много лет хранились дома наличными, само по себе не означает, что Вы не сможете купить недвижимость. Но нотариусу нужно объяснить, откуда эти деньги первоначально появились.

Если это Ваши личные накопления, собирайте документы, которые подтверждают, что за эти годы у Вас действительно были соответствующие официальные доходы: зарплата, доход от бизнеса, продажа имущества, работа за границей или другие законные источники.

Банковской выписки именно на всю накопленную сумму может и не быть. Главное — показать, что Ваши официальные доходы за соответствующий период позволяли такую сумму накопить.

Если часть денег Вам действительно одолжили родственники или друзья, это можно оформить договорами займа. Но здесь нужно быть очень осторожным.

Человек, который даёт Вам крупную сумму в долг, сам должен иметь понятное и подтверждаемое происхождение этих денег. Желательно, чтобы у него были официальные доходы, накопления или другой законный источник, которым он сможет объяснить эту сумму.

Нужно учитывать и то, какие крупные покупки, переводы или другие операции этот человек уже совершал. Нельзя одни и те же накопления несколько раз использовать на бумаге для объяснения разных крупных сумм.

Договор займа объясняет, от кого деньги появились у Вас, но он не создаёт законное происхождение денег у самого займодавца. Если возникнет проверка, вопросы могут задать уже ему: где он заработал эту сумму и какими документами может это подтвердить.

Если подтвердить происхождение денег он не сможет, у него уже могут возникнуть вопросы со стороны налоговой, а при установлении незадекларированного налогооблагаемого дохода — доначисление налога, пени и другие последствия.

Поэтому не стоит просить родственника или знакомого формально подписать договор займа только для того, чтобы закрыть вопрос происхождения денег при покупке недвижимости. Этим можно решить одну проблему для покупателя и создать другую человеку, который якобы дал деньги.

Сначала разложите всю стоимость покупки по реальным источникам: собственные накопления, займы, подаренные деньги и другие доходы. Соберите подтверждения и заранее покажите их нотариусу. Он посмотрит конкретную сумму и скажет, достаточно ли документов для проведения сделки.

Обычная расписка с подписью продавца имеет юридическую силу как доказательство передачи денег, даже если она не заверена нотариусом. Но прежде чем предъявлять её в суде, я бы советовал хорошо подумать о возможных последствиях.

Дело в том, что Вы с продавцом сознательно указали в нотариальном договоре стоимость квартиры ниже фактической. Если в ходе судебного разбирательства выяснится настоящая сумма сделки, вопросы могут возникнуть к вам обоим.

У продавца налоговая может проверить, правильно ли он рассчитал и уплатил налог с продажи недвижимости. Если обнаружится неуплаченный налог, возможны его доначисление, пеня и штрафные санкции.

У Вас, как у покупателя, тоже могут потребовать объяснить происхождение всей суммы, фактически потраченной на квартиру. Вы пишете, что много лет работали за границей. Если эти доходы были официальными и у Вас сохранились подтверждающие документы, это существенно облегчит объяснение происхождения денег.

Если же происхождение части средств подтвердить не получится, могут возникнуть вопросы со стороны налоговой. При установлении незадекларированного налогооблагаемого дохода возможно начисление подоходного налога по ставке 12%, а также предусмотренных законом дополнительных платежей. Но это не означает, что налог автоматически начислят на всю неподтверждённую сумму покупки.

Поэтому я бы на Вашем месте прежде всего попытался договориться с продавцом без суда.

Зафиксируйте обнаруженные недостатки, желательно с заключением специалиста, определите примерную стоимость их устранения и предложите продавцу добровольно вернуть Вам соответствующую часть денег в качестве компенсации.

Если продавец согласится, оформите письменное соглашение с указанием суммы компенсации, причин её выплаты и подтверждением фактического возврата денег.

Так Вы сможете сохранить квартиру, получить деньги на устранение недостатков и избежать длительного судебного разбирательства.

Если же договориться не получится, тогда уже вместе с юристом оцените перспективы суда, доказательства реальной стоимости квартиры и возможные налоговые последствия для обеих сторон.

Главное — понимать, что занижение цены в нотариальном договоре может обернуться проблемами не только для продавца, но и для покупателя.