Покупка и продажа — вопросы и ответы

Согласно статье 29 Закона №62/2008 о валютном регулировании, ограничение в 50 000 евро действует на одного человека за одну поездку, а не на всех выезжающих из страны.

Сколько наличных можно вывезти из Молдовы?

• Менее 10 000 евро — без обязательного письменного декларирования и специальных документов на вывоз.
• От 10 000 евро — письменная таможенная декларация обязательна.
• Свыше 10 000 до 50 000 евро включительно — кроме декларации, необходимы предусмотренные законом разрешение Национального банка Молдовы на вывоз.
• Свыше 50 000 евро — вывоз наличными одним человеком за одну поездку не допускается. Такие суммы можно переводить через банковскую систему.

Обратите внимание: договор продажи недвижимости, договор дарения или справка о доходах могут подтверждать происхождение денег, но сами по себе не заменяют разрешение на вывоз наличных свыше 10 000 евро.

Что важно знать перед выездом?

Даже если вывозимая сумма не превышает установленный лимит, таможня вправе задавать вопросы о происхождении денег при наличии предусмотренных законом оснований.

Поэтому прежде, чем перевозить крупную сумму, нужно выяснить, откуда деньги, имеются ли подтверждающие документы, в какую страну они направляются и какие правила действуют на всём маршруте.

Главное: 50 000 евро — это максимальная сумма наличных на одного человека за поездку при соблюдении установленных условий, а не безусловное разрешение вывезти такую сумму. Если деньги получены законно и их происхождение подтверждается документами, для крупных сумм, особенно при переводе в Европу, банковский перевод часто оказывается более удобным решением.

Да, в Молдове можно оформить продажу дома и находящейся в нём мебели и бытовой техники отдельными договорами. Но есть важное условие: стоимость каждого имущества должна соответствовать действительности.

В вашем случае дом был приобретён за 30 000 евро, а на мебель и технику вы потратили ещё около 20 000 евро. Сейчас общая стоимость продажи составляет 55 000 евро.

Само по себе разделение сделки на два договора законом не запрещено.

Как правильно оформить продажу?

Если дом действительно продаётся за 30 000 евро, а мебель и бытовая техника имеют реальную стоимость 25 000 евро, можно заключить два отдельных договора:

• Нотариальный договор купли-продажи дома — на 30 000 евро.
• Отдельный договор купли-продажи мебели и бытовой техники — на 25 000 евро.

Во втором договоре желательно перечислить все продаваемые предметы, указать их состояние и стоимость. Также необходимо сохранить документы, подтверждающие приобретение имущества и получение денег от покупателя.

А что с налогами?

При продаже дома прирост капитала рассчитывается исходя из разницы между ценой продажи и его налоговым стоимостным базисом, согласно статьям 40–42 Налогового кодекса Молдовы.

Продажа личной мебели и бытовой техники, не используемых в предпринимательской деятельности, рассматривается отдельно от продажи недвижимости. Однако важно учитывать характер имущества и обстоятельства сделки.

Где возникает риск?

Вы потратили на мебель и технику 20 000 евро несколько лет назад. Но это ещё не означает, что сегодня они стоят 25 000 евро. Бывшая в употреблении мебель и техника обычно теряют стоимость.

Если налоговая установит, что мебель фактически стоит значительно дешевле заявленной суммы, а часть денег была оформлена как её продажа только для уменьшения налога с недвижимости, она может поставить под сомнение такое разделение.

В результате возможны доначисление подоходного налога, пени и штрафные санкции при наличии предусмотренных законом оснований.

Кроме того, покупатель тоже рискует: если возникнет спор, документы должны подтверждать, за какое именно имущество и сколько денег он заплатил.

Вывод: продавать дом и мебель по отдельным договорам законно, если это две реальные сделки по обоснованным ценам. Но искусственно переносить часть стоимости дома на мебель и бытовую технику ради уменьшения налога рискованно.

И главное: 20 000 евро, когда-то потраченные на обстановку дома, не означают, что при продаже можно автоматически вычесть эту сумму из прироста капитала по недвижимости.

При обмене дома на квартиру налог платить нужно не всегда. Но отсутствие денежной доплаты ещё не означает, что налога не будет.

Объясним простыми словами.

Вы купили дом за 30 000 евро. Теперь нашли человека, который согласен обменять свою квартиру на ваш дом. Вы оба считаете недвижимость равноценной, поэтому никто никому ничего не доплачивает.

Будет ли налог?

По ст. 40 Налогового кодекса Молдовы обмен недвижимости, как и продажа, может привести к возникновению налога с прироста капитала.

Главное здесь — за сколько вы когда-то купили дом и сколько стоит квартира, которую получаете взамен.

Например, если вы купили дом за 30 000 евро и сейчас получаете квартиру такой же стоимостью — 30 000 евро, то прибыли нет и подоходный налог платить не нужно.

А как налоговая узнает стоимость недвижимости?

При оформлении обмена у нотариуса в договоре указывается стоимость каждого объекта.

Если вы оба согласились, что дом и квартира стоят по 30 000 евро, эта стоимость будет отражена в договоре.

Однако налоговая при проверке вправе выяснить, соответствует ли указанная сумма действительной рыночной стоимости недвижимости.

Это не означает, что после каждого обмена налоговая обязательно будет заказывать оценку дома или квартиры. Но если возникнут сомнения, стоимость сделки могут проверить, в том числе спустя некоторое время.

Поэтому не стоит специально занижать стоимость недвижимости, чтобы избежать налога.

А если дом является вашим основным жильём?

Если вы владеете домом не менее трёх лет и он является вашим местом жительства в течение последних трёх лет, при соблюдении остальных требований закона прирост капитала от обмена не облагается подоходным налогом.

Вывод: если вы купили дом за 30 000 евро и обмениваете его на квартиру стоимостью 30 000 евро, подоходного налога не будет. Но если стоимость получаемой квартиры выше первоначальной стоимости дома, может возникнуть налог с прироста капитала, даже если обмен происходит без доплаты.

Основание: ст. 40 Налогового кодекса Молдовы.

Да, законодательство Молдовы предусматривает возможность передачи недвижимости совершеннолетнему ребёнку по договору дарения без возникновения налогооблагаемого прироста капитала у родителя. При последующей продаже подаренного дома сын может использовать его рыночную стоимость на дату приобретения в качестве стоимостного базиса.

Однако важно понимать: законность каждого договора ещё не означает, что последовательность сделок, совершённых исключительно ради ухода от налога, не вызовет вопросов у Государственной налоговой службы.

1. Нужно ли отцу платить налог при дарении дома сыну?

Согласно ст. 40 ч. (5) Налогового кодекса Молдовы, при дарении капитального актива между родственниками первой степени родства прирост капитала для налоговых целей не признаётся.

Поэтому, если отец дарит принадлежащий ему дом совершеннолетнему сыну, у отца не возникает подоходного налога с прироста капитала от такого дарения.

2. Какая стоимость дома будет учитываться у сына?

Согласно ст. 42 ч. (1) п. d) Налогового кодекса, стоимостным базисом недвижимости, полученной в дар, является её рыночная стоимость на дату приобретения права собственности.

Допустим, независимый оценщик определил рыночную стоимость дома в 50 000 евро.

Отец оформляет нотариальный договор дарения, после чего право собственности регистрируется за сыном.

При наличии надлежащих подтверждающих документов рыночная стоимость 50 000 евро может использоваться сыном как стоимостной базис при последующей продаже.

Важно, чтобы оценка отражала действительную рыночную стоимость, а не была искусственно завышена ради уменьшения налога.

3. Что произойдёт, если сын продаст дом за 50 000 евро?

Рассмотрим расчёт.

Если отец самостоятельно продаёт дом, приобретённый за 20 000 евро, за 50 000 евро, прирост капитала составляет 30 000 евро.

Из них 50% включаются в налогооблагаемый доход. При ставке 12% расчётный подоходный налог составит 1 800 евро в леевом эквиваленте.

Если же сын действительно получил дом в дар, его подтверждённый стоимостной базис составляет 50 000 евро и он продаёт дом за те же 50 000 евро, положительного прироста капитала у него не возникает.

Следовательно, расчётный подоходный налог с прироста капитала у сына составит ноль.

Это расчёт по общим правилам. Фактические суммы определяются в молдавских леях с учётом применимых курсов валют и документов.

4. Обязательно ли ждать несколько лет после дарения?

Налоговый кодекс не устанавливает общего трёхлетнего срока владения подаренной недвижимостью для использования её подтверждённого стоимостного базиса.

Трёхлетнее правило относится к освобождению дохода от продажи основного жилья. В данном случае речь идёт о другом механизме — расчёте прироста капитала.

Поэтому сама по себе продажа подаренного дома вскоре после регистрации права собственности не означает, что сын обязан заплатить налог.

Однако короткий промежуток между дарением и продажей может привлечь дополнительное внимание налоговой, особенно если покупатель был найден отцом ещё до дарения.

5. Может ли налоговая оспорить такую последовательность сделок?

Да, такой риск существует.

Если отец действительно подарил дом сыну, сын стал его собственником, самостоятельно распоряжается недвижимостью и получает деньги от продажи, это одна ситуация.

Но если дарение оформлено только для того, чтобы провести через сына уже согласованную продажу отца, а выручка фактически предназначена отцу, налоговая может исследовать действительное содержание операций.

Особенно важны обстоятельства заключения договоров, фактический получатель денег и наличие предварительных договорённостей с покупателем.

Нельзя гарантировать отсутствие налоговых претензий только потому, что каждый договор удостоверен нотариусом.

6. Кому принадлежат деньги после продажи?

Это принципиальный момент.

После настоящего дарения дом становится собственностью совершеннолетнего сына. Он вправе самостоятельно решать, продавать его или нет.

Если сын продаёт дом за 50 000 евро, полученные деньги принадлежат ему, а не отцу.

Отец не вправе требовать эти деньги обратно только потому, что раньше дом принадлежал ему.

Если заранее предполагается, что сын обязан вернуть отцу всю выручку, необходимо отдельно оценить правовую природу такой договорённости и её налоговые последствия.

7. Какие дополнительные расходы возникнут?

Необходимо учитывать стоимость независимой оценки, нотариального оформления дарения, регистрации права собственности и последующего договора купли-продажи.

Размер расходов зависит от стоимости недвижимости, применяемых тарифов и обстоятельств оформления.

Законное дарение с последующей самостоятельной продажей сыном и искусственное оформление сделок для сокрытия фактической продажи отцом — не одно и то же.

Продать такой участок можно, но наличие подземных труб необходимо проверить до сделки. Даже если в кадастре никаких ограничений не указано, это ещё не означает, что покупатель сможет свободно строить на всей территории.

Как узнать, кому принадлежат трубы?

Начните с обращения в примэрию и к местному предприятию водоснабжения и канализации. Попросите предоставить схему прохождения коммуникаций, сведения об их владельце или обслуживающей организации, а также информацию о возможных ограничениях.

Если трубы принадлежат соседям, необходимо выяснить, на каком основании они проложены через вашу землю и существует ли оформленное право пользования участком.

Что проверить в кадастре?

Закажите актуальную выписку из Реестра недвижимого имущества и проверьте, зарегистрирован ли сервитут.

Сервитут — это право ограниченного пользования чужой недвижимостью. Например, сосед может иметь законное право пользоваться трубой, проходящей под вашим участком, и получать доступ к ней для обслуживания.

Согласно статьям 639 и 645 Гражданского кодекса, сервитут может предусматривать использование не только поверхности участка, но и пространства под землёй.

А если сервитут в кадастре не зарегистрирован?

Это ещё не означает, что трубы можно самостоятельно перекрыть, выкопать или потребовать их немедленного удаления.

Необходимо установить, когда и на каком основании они были проложены. У соседей или коммунального предприятия могут быть документы, подтверждающие законность размещения коммуникаций. Кроме того, отдельные ограничения могут действовать независимо от регистрации частного сервитута.

Если возникнет спор, вопрос о законности размещения труб и праве их дальнейшего использования может решаться в суде.

Можно ли строить над трубами?

Не спешите начинать строительство. Сначала необходимо выяснить точное расположение коммуникаций, их назначение и требования к охранным зонам.

Обратитесь в примэрию за градостроительной информацией и получите технические условия у организации, обслуживающей сети. Возможность строительства определяется с учётом конкретных коммуникаций и действующих строительных нормативов.

Обязан ли я сообщить покупателю о трубах?

Да, известную вам информацию о подземных коммуникациях и возможных ограничениях лучше обязательно раскрыть покупателю до подписания договора.

Не стоит рассчитывать на то, что отсутствие записи в кадастре освобождает продавца от ответственности. Если покупатель обнаружит после сделки существенные ограничения, о которых его не предупредили, он может предъявить претензии, в том числе потребовать возмещения убытков или оспорить сделку при наличии законных оснований.

Желательно прямо указать в договоре купли-продажи, какие коммуникации проходят через участок и какие сведения о них переданы покупателю.

Главное: прежде чем продавать участок, получите письменную информацию о расположении труб и законных основаниях их использования. Это поможет избежать споров с покупателем и соседями.

Основание: статьи 639–645 Гражданского кодекса и Кодекс градостроительства и строительства №434/2023.

Да, купить такой дом можно, даже если сам дом находится в частной собственности, а земельный участок под ним принадлежит примэрии. Такие ситуации встречаются довольно часто, особенно со старыми жилыми домами.

Но перед покупкой обязательно нужно выяснить, на каком основании продавец пользуется землёй. Ведь приобретая дом, вы не всегда автоматически становитесь собственником земельного участка.

Можно ли оформить землю под домом бесплатно?

Да, и это очень важный момент, о котором многие покупатели не знают.

Согласно статье 19 части (14) Земельного кодекса №22/2024, земельные участки, занятые индивидуальными жилыми домами, находящимися в частной собственности, могут передаваться их собственникам бесплатно.

Однако эта норма распространяется на придомовые участки, которые были выделены в соответствии с законодательством.

Если участок соответствует этим условиям, необходимо обратиться в примэрию с заявлением о передаче земли в собственность. После проверки документов и принятия решения местным советом оформляется документ, подтверждающий право собственности на землю, а затем это право регистрируется в кадастре.

А если бесплатно оформить землю нельзя?

В некоторых случаях земельный участок можно выкупить у примэрии.

Возможность продажи зависит от правового статуса земли. Если участок относится к частной сфере собственности населённого пункта, его продажа может быть разрешена законом.

Если же земля относится к публичной сфере собственности и не подлежит отчуждению, оформить её в частную собственность обычным договором купли-продажи нельзя.

Может ли примэрия забрать землю после покупки дома?

Если дом принадлежит вам законно и вы имеете действующее право пользования участком, примэрия не может просто по своему желанию потребовать освободить землю.

Однако многое зависит от того, какие права на участок существуют, как они возникли и на какой срок предоставлены.

Если никаких документов на землю нет, возможны споры о границах, площади двора и праве пользования участком.

Что обязательно проверить перед покупкой?

1. Получите актуальные кадастровые выписки на дом и земельный участок. Убедитесь, что продавец действительно является собственником дома.
2. Обратитесь в примэрию и выясните, почему земля не оформлена на продавца, кому она принадлежит и на каком основании используется.
3. Уточните, можно ли передать землю бесплатно согласно статье 19 части (14) Земельного кодекса.
4. Проверьте границы участка и площадь земли, которую собственник имеет право использовать.
5. Если бесплатная передача невозможна, выясните, допускается ли выкуп участка.
6. До подписания договора покажите нотариусу документы на дом и землю, чтобы определить, какие права перейдут вам после покупки.

Главное: дом на земле примэрии не обязательно является проблемным объектом. Более того, в определённых случаях земельный участок можно получить в собственность совершенно бесплатно. Но прежде чем передавать задаток или подписывать договор купли-продажи, необходимо проверить документы на землю и убедиться, какие именно права вы приобретаете.

Основание: статьи 17 части (6), 18 и 19 части (14) Земельного кодекса №22/2024, положения Гражданского кодекса о праве суперфиция и Закон №29/2018 «О разграничении публичной собственности».

Да, вы вправе попросить продавца предоставить справки от нарколога и психиатра. Особенно если у вас возникли сомнения в его состоянии или поведении.

Но есть важный момент: продавец не обязан предоставлять такие справки только по вашему требованию. Это медицинская информация, которая защищена законом. Вы можете поставить предоставление справок условием покупки, а продавец вправе не согласиться.

Как правильно поступить?

Самое главное — не передавайте задаток, пока не согласованы все условия проверки продавца.

Если продавец согласен пройти обследование, желательно, чтобы он лично получил документы в соответствующем медицинском учреждении. При необходимости и с его согласия можно проверить подлинность выданных справок.

Однако справка о том, что человек не состоит на учёте, не гарантирует его способности понимать свои действия. И наоборот, нахождение на учёте само по себе не означает, что человек не вправе продавать недвижимость.

А если задаток уже передали?

Здесь всё зависит от содержания подписанного соглашения.

Если вы просто передумали покупать квартиру из-за отказа продавца предоставить справки, которых изначально не требовали, вы рискуете потерять задаток.

Поэтому ещё до передачи денег необходимо письменно согласовать, какие документы продавец обязуется предоставить, в какой срок и при каких обстоятельствах покупатель вправе отказаться от сделки с возвратом денег.

Наш совет: если продавец категорически отказывается от дополнительной проверки, а у вас имеются обоснованные сомнения в его состоянии, лучше отказаться от покупки до передачи каких-либо денег.

Нотариальное оформление сделки не даёт абсолютной гарантии, что впоследствии её не оспорят в суде.

Можно ли потребовать возврата задатка в двойном размере?

Если продавец нарушил прямо предусмотренное соглашением обязательство и по его вине сделка не состоялась, могут возникнуть основания для взыскания двойного задатка. Но отказ от медицинского обследования сам по себе не означает, что продавец обязан платить двойную сумму.

Важно: статья 337 Гражданского кодекса касается неспособности человека осознавать свои действия в момент сделки, а статья 12 Закона №263/2005 защищает конфиденциальность медицинских сведений.

Наш совет: сначала проверка продавца и документов, затем задаток и оформление сделки. Если имеются серьёзные сомнения в способности продавца понимать свои действия, не рискуйте деньгами ради привлекательной цены квартиры.