Покупка и продажа — вопросы и ответы

Прежде всего уточните: когда Вы пустили покупателей в дом, подписывали с ними хоть какой-нибудь документ? Расписку, предварительный договор, соглашение о проживании?

Если никаких документов нет, а нотариальный договор купли-продажи не заключался, дом по-прежнему принадлежит Вам.

Я бы на Вашем месте не начинал сразу с суда.

Для начала письменно потребуйте от этих людей освободить дом и прекратить ремонт.

Как собственник Вы также можете обратиться в газовую службу, к поставщикам электричества и воды, выяснить, на кого оформлены договоры, и подать заявления о прекращении обслуживания, если это допускают условия договоров и действующие правила. Самостоятельно отключать коммуникации нельзя.

Если люди отказываются уходить, обратитесь в полицию. Объясните, что Вы разрешили им временно заселиться в ожидании продажи, но денег не получили, договор не заключён и теперь требуете вернуть дом.

Полиция проверит обстоятельства. Но уголовное дело только из-за отказа съехать автоматически не возбуждается: здесь могут усмотреть гражданский спор. Если же обнаружатся признаки мошенничества или другого преступления, ситуация будет иной.

Что касается ремонта, то он не даёт жильцам права забрать Ваш дом.

Но утверждать, что весь ремонт обязательно останется Вам бесплатно, тоже нельзя. Если Вы разрешили проводить работы, люди впоследствии могут потребовать компенсацию. Обоснованность таких требований зависит от конкретных обстоятельств.

Поэтому сейчас самое важное — выяснить, какие документы существуют, официально потребовать освободить дом и не позволять ситуации затягиваться дальше.

Пять месяцев бесплатного проживания без единого платежа — уже достаточная причина перестать верить устным обещаниям.

В Вашей ситуации сначала необходимо привести в порядок документы на квартиру.

Вы правильно сделали, что обратили внимание на замечание в кадастровой выписке и получили справку об участниках приватизации.

Теперь выяснилось, что в приватизации участвовали двое — продавец и его жена, а в кадастре указан только муж.

Согласно статье 6 Закона Молдовы о приватизации жилищного фонда, приватизированная квартира может находиться в общей собственности членов семьи, участвовавших в приватизации.

Но прежде чем заниматься исправлением кадастра, выясните самое главное — согласна ли жена продавать квартиру?

Если она является вторым собственником и согласна на продажу, продавцу необходимо обратиться в Агентство государственных услуг и дополнить сведения о собственниках квартиры на основании справки об участниках приватизации.

После внесения изменений в кадастр оба собственника смогут продать квартиру, лично участвуя в нотариальной сделке или через представителей по доверенности.

Если же жена против продажи, исправление кадастра ничего не изменит. Муж не вправе самостоятельно продать всю квартиру, принадлежащую им обоим.

И здесь есть важная разница: жена должна выступать не просто супругой, которая даёт согласие на продажу, а полноценным участником сделки как собственник.

И ещё один практический момент.

Если квартира Вам действительно понравилась, не обязательно ждать, пока продавец исправит документы, рискуя тем временем потерять её.

Если оба собственника согласны на продажу, можно заранее оформить предварительный договор с задатком, предусмотрев цену квартиры, срок исправления кадастровых документов и дату заключения основной сделки.

При этом важно, чтобы обязательства обоих продавцов были оформлены надлежащим образом, а предварительный договор соответствовал требованиям закона к его форме.

Ведь по Гражданскому кодексу Молдовы, если сделка не состоится по вине стороны, получившей задаток, она обязана вернуть его в двойном размере.

Поэтому главное сейчас — выяснить позицию жены продавца. Если она согласна, остальные вопросы с документами вполне решаемы.

Да, налоговая может заинтересоваться не только вашей покупкой квартиры, но и происхождением денег у родителей. Причём вопросы могут возникнуть не сразу после сделки, а спустя несколько лет, даже если нотариус принял все документы и квартира уже оформлена на ваше имя.

Начнём с хорошего. Согласно статье 20, пункту i) Налогового кодекса Республики Молдова, имущество и деньги, полученные в дар, относятся к необлагаемым доходам при соблюдении предусмотренных законом условий. Поэтому с подаренных родителями 35 000 евро вы не должны платить подоходный налог. Включать такой подарок в декларацию о подоходном налоге только по причине его получения также не требуется.

Сами родители тоже не обязаны платить налог лишь потому, что подарили деньги своему ребёнку. Статья 21, часть (4) Налогового кодекса предусматривает особые правила налогообложения денежных подарков, но прямо исключает из них дарение родственникам первой степени, к которым относятся родители и дети.

Однако здесь есть другой важный момент. Договор дарения подтверждает, что родители передали вам деньги, но сам по себе не доказывает, откуда эти деньги появились у родителей.

Согласно статье 226⁶ Налогового кодекса, при применении косвенных методов оценки доходов налоговая вправе исследовать финансовые обстоятельства проверяемого человека, запрашивать необходимые сведения и объяснения, в том числе у лиц, с которыми он связан имущественными отношениями. Поэтому при проверке вашей покупки вопросы могут возникнуть и к родителям.

Например, налоговая может поинтересоваться, где родители работали, какие получали доходы, продавали ли имущество, работали ли за границей и каким образом накопили 35 000 евро. Если деньги много лет хранились дома наличными, подтвердить их происхождение бывает сложнее, чем при наличии банковских переводов и выписок.

Теперь о сроках. Согласно статье 264 Налогового кодекса, общий срок определения налоговых обязательств составляет четыре года. В предусмотренных законом случаях, в частности при непредставлении налоговой отчётности, он может быть продлён, но не более чем до шести лет. Кроме того, статья 226² устанавливает специальные правила определения проверяемого периода при косвенной оценке доходов.

Поэтому покупка квартиры в 2026 году вполне может стать предметом налоговой проверки в последующие годы. Однако четыре или шесть лет — это не просто срок, отсчитываемый от даты покупки квартиры. Он определяется по правилам Налогового кодекса применительно к соответствующим налоговым периодам и обязательствам.

Что будет, если родители не смогут подтвердить происхождение денег? Само отсутствие старых справок или банковских выписок ещё не означает, что им автоматически начислят налог 12% с подаренной суммы. Налоговая должна установить реальные обстоятельства, наличие налогооблагаемого дохода и законные основания для начисления налога.

Но если в ходе проверки выяснится, что за подарком скрывались незадекларированные доходы или что деньги фактически имели другое происхождение, последствия могут быть серьёзнее: доначисление подоходного налога, пеня и предусмотренные законом штрафы. При этом ответственность каждого участника должна определяться отдельно.

Советую сохранить нотариальный договор дарения, документы о покупке квартиры, подтверждения передачи денег и всё, что осталось у родителей от прежних заработков, продажи имущества, работы за границей или других источников дохода. Даже старые документы могут оказаться полезными.

Главное: то, что нотариус принял договор дарения и оформил покупку квартиры, ещё не означает, что происхождение денег окончательно проверено государством. Поэтому о подтверждении источника средств желательно позаботиться заранее, а не тогда, когда налоговая уже запросила объяснения.

Если в 2024 году вы продали квартиру за 55 000 евро, а в 2026 году покупаете дом за 50 000 евро, то с точки зрения налоговой у вас есть вполне объяснимый источник денег — продажа ранее принадлежавшей вам недвижимости.

Однако здесь нужно обратить внимание на два важных обстоятельства.

Первое — платили ли вы налог при продаже квартиры в 2024 году?

Согласно статье 20 Налогового кодекса Молдовы, доход от продажи основного жилья освобождается от подоходного налога. Статья 5, пункт 46 устанавливает условия: квартира должна была находиться в вашей собственности не менее трёх лет и являться вашим местом жительства или пребывания в течение последних трёх лет перед продажей, с предусмотренными законом исключениями.

Если эти условия соблюдались, платить подоходный налог с продажи квартиры не требовалось.

Если же квартира не являлась основным жильём, применяются статьи 39–42 Налогового кодекса о приросте капитала. Налог рассчитывается не со всех 55 000 евро, а с установленной законом налогооблагаемой части разницы между ценой продажи и стоимостной базой квартиры.

В таком случае необходимо было определить налог за 2024 год и при наличии обязанности представить декларацию до 30 апреля 2025 года.

Второе — как налоговая будет оценивать покупку дома в 2026 году?

Если вы действительно получили 55 000 евро от продажи квартиры, а спустя два года потратили 50 000 евро на покупку дома, сам по себе такой переход денег из одной недвижимости в другую не создаёт нового подоходного налога.

Согласно статье 226 Налогового кодекса, регулирующей косвенные методы оценки доходов, налоговая при наличии оснований для проверки может сопоставлять ваши доходы, расходы, приобретённое имущество и другие финансовые обстоятельства.

Договор продажи квартиры за 55 000 евро является важным подтверждением происхождения средств. То, что деньги два года хранились дома наличными, само по себе не означает нарушения.

Однако если начнётся налоговая проверка, инспектор может выяснять, действительно ли вы получили указанную сумму, какие ещё доходы и расходы имели в эти годы и правильно ли исполнили налоговые обязательства при продаже квартиры.

Например, если после продажи квартиры вы приобрели автомобиль, другую недвижимость или совершали крупные расходы, налоговая может учитывать и эти обстоятельства. При этом она должна оценивать финансовую ситуацию в целом, а не автоматически считать стоимость нового дома незадекларированным доходом.

Может ли налоговая проверить сделку спустя несколько лет?

Да. Статья 264 Налогового кодекса предусматривает общий четырёхлетний срок определения налоговых обязательств, а в установленных законом случаях — возможность продления до шести лет. Сроки определяются применительно к соответствующим налоговым периодам, а не просто с даты покупки дома.

Поэтому при покупке дома в 2026 году могут возникнуть вопросы и к продаже квартиры в 2024 году, прежде всего относительно налога с полученного тогда дохода.

Мой совет: сохраните договор продажи квартиры, документы о её первоначальном приобретении, подтверждения основного места жительства либо декларацию и документы об уплате налога, если продажа облагалась налогом.

И главное: если квартира была продана законно, деньги действительно получены, а налоговые обязательства выполнены, сама покупка другого дома на эти средства не является основанием для начисления нового подоходного налога.

Если ваши родители действительно накопили 60 000 евро за многие годы работы, это не означает, что теперь они должны ещё раз платить подоходный налог с этих денег. Но если налоговая начнёт проверку, важно не просто говорить, что деньги заработаны честно, а правильно подтвердить их происхождение.

Первое — восстановите историю доходов родителей. Даже если старые справки о зарплате не сохранились, можно обратиться в CNAS за сведениями о трудовом стаже, застрахованных доходах и пенсиях, запросить архивные документы у бывших работодателей, найти подтверждения продажи сельхозпродукции, земли, скота или другого имущества.

Второе — составьте расчёт семейных накоплений. Нужно установить, сколько каждый из родителей заработал за соответствующие годы, какие были расходы и какую сумму семья действительно могла сохранить. При этом подтверждённый заработок ещё не доказывает, что все деньги остались дома наличными. Поэтому важно искать и другие достоверные доказательства существования сбережений.

Третье — отдельно разберитесь с накоплениями до 2012 года. Для старых наличных действовали специальные правила декларирования. Поэтому нельзя автоматически рассчитывать, что налоговая признает любые суммы только на основании давнего трудового стажа.

Четвёртое — если началась налоговая проверка, требуйте конкретный расчёт. Согласно статье 226-6 Налогового кодекса, при косвенной оценке доходов налоговая обязана применять установленные законом методы и обосновывать налогооблагаемый характер рассчитанного дохода. Если она не учла подтверждённую зарплату, пенсии или другие законные поступления, представляйте письменные возражения с документами.

Не пропускайте сроки: декларацию об имуществе необходимо подать в течение 45 дней после получения решения о начале соответствующей проверки. По мотивированному заявлению этот срок может быть продлён ещё максимум на 45 дней. Документы и сведения нужно представить своевременно.

И ещё один момент, особенно важный для пожилых родителей. Если во время разбирательства кто-то из них умрёт, это не означает, что уже существующий налоговый долг автоматически исчезнет. Согласно статье 186 Налогового кодекса, налоговые обязательства умершего переходят к наследникам в пределах стоимости полученного наследства и пропорционально их долям.

Например, если у родителя имелся законно установленный налоговый долг, наследники могут быть обязаны его погасить. Но они не отвечают за него без ограничения: сумма ответственности каждого не должна превышать стоимость полученного им наследственного имущества. При этом не всякое предполагаемое налоговой доначисление автоматически становится наследуемым долгом — необходимо проверить, было ли обязательство законно определено и может ли оно переходить наследникам.

Поэтому не откладывайте восстановление документов. Пока родители живы, они могут сами объяснить, где работали, какие доходы получали, как копили деньги. После их смерти доказать всё это наследникам будет значительно сложнее.

Мой совет: не придумывайте фиктивные договоры и расписки задним числом. Соберите реальные документы, восстановите доходы, рассчитайте накопления и, если налоговая предъявит претензии, проверяйте законность каждого начисления.

Деньги, с которых родители уже заплатили положенные налоги, не должны облагаться повторно лишь потому, что много лет хранились дома. Но защитить их поможет не одно объяснение, а доказательства и правильное применение закона.

В вашей ситуации есть серьёзная проблема: в нотариальном договоре указаны 30 000 евро, а фактически, по вашим словам, дом продан за 80 000 евро.

Если вы сообщите налоговой о скрытых 50 000 евро, это может повлечь проверку не только ваших доходов, но и покупателя дома.

У вас могут проверить правильность расчёта подоходного налога при продаже недвижимости в 2022 году. Если дом не являлся основным жильём и вы занизили налогооблагаемый прирост капитала, возможны доначисление налога, пеня и штрафы.

У покупателя могут возникнуть вопросы о происхождении всех 80 000 евро. Ведь официально он приобрёл дом за 30 000 евро, а фактически потратил значительно больше.

Поэтому не советую самостоятельно давать объяснения о скрытой части расчёта, не разобравшись предварительно с правовыми последствиями для обеих сторон.

При этом нельзя придумывать фиктивные займы, подарки или другие источники денег. Если налоговая начнёт проверку, ложные документы и недостоверные объяснения способны только ухудшить положение.

Нужно отдельно изучить вашу ситуацию: являлся ли проданный дом основным жильём, какие документы о полученных деньгах существуют, какие налоговые обязательства могли возникнуть в 2022 году и какие законные источники остальных средств вы действительно можете подтвердить.

Главное: попытка объяснить покупку новой квартиры признанием скрытой цены старой сделки может создать гораздо больше проблем, чем кажется на первый взгляд. Поэтому сначала необходима конфиденциальная консультация специалиста, а уже затем — решение о законном порядке действий.

Да, налоговая может заинтересоваться тем, откуда у вас были 25 000 евро при покупке квартиры в 2018 году. Но это ещё не означает, что она вправе в 2026 году начислить налог на эти деньги.

В вашем случае главный аргумент защиты — срок давности.

Согласно статье 264 Налогового кодекса Молдовы, общий срок определения налоговых обязательств составляет четыре года. С 15 августа 2024 года закон также ограничивает продление этого срока шестью годами в предусмотренных случаях.

Кроме того, специальные правила косвенной оценки доходов ограничивают возможность расширения проверяемого периода. Поэтому, если налоговая в 2026 году пытается начислить вам налог именно за неподтверждённые доходы 2018 года, необходимо прежде всего проверить, не истёк ли установленный законом срок.

Но есть важная разница: налоговая может использовать сведения о покупке 2018 года при анализе вашей финансовой истории, даже если срок доначисления налога за тот период уже истёк. Получение информации о старой сделке и право начислить по ней налог — разные вещи.

Что касается продажи квартиры в 2026 году, здесь возникает самостоятельный вопрос о налоге с прироста капитала. Если квартира не являлась вашим основным жильём, при подтверждённой покупке за 25 000 евро и продаже за 65 000 евро разница составит 40 000 евро. При отсутствии других учитываемых расходов и убытков налогооблагаемая часть прироста составит 20 000 евро, а налог по ставке 12% — эквивалент примерно 2 400 евро в леях.

При этом 25 000 евро, указанные в договоре покупки 2018 года, являются документально подтверждённой стоимостью приобретения квартиры. Само отсутствие старых справок о ваших заработках не означает, что налоговая вправе исключить эту стоимость из расчёта прироста капитала.

Если же квартира соответствовала условиям основного жилья, доход от её продажи может быть освобождён от подоходного налога.

Как защищаться, если налоговая всё-таки предъявит претензии по старой покупке?

Прежде всего потребуйте письменное указание, за какой налоговый период вам определяют доход и на основании какой нормы. Если речь идёт о 2018 годе, заявляйте о применении сроков давности по статье 264 и специальных правил косвенной оценки.

Не соглашайтесь с тем, что покупка квартиры за 25 000 евро в 2018 году автоматически доказывает получение незадекларированного дохода в 2026 году. В 2026 году вы продаёте уже принадлежащее вам имущество, а не приобретаете его за неизвестные средства.

Сохраните оба нотариальных договора — покупки и продажи квартиры. Если начнётся налоговая проверка, не пропускайте установленные сроки представления документов и возражений.

Главное: налоговая может задавать вопросы о старых деньгах, но право доначислить налог за давно прошедший период ограничено законом. В вашей ситуации нужно прежде всего защищаться сроками давности и не допускать, чтобы стоимость квартиры, купленной в 2018 году, ошибочно считали новым доходом 2026 года.

В вашей ситуации есть важное преимущество: в 2021 году вы продали квартиру за 45 000 евро, получили деньги на банковский счёт и затем сняли их наличными. У вас сохранились документы, подтверждающие происхождение этой суммы.

Однако при покупке недвижимости в 2026 году может возникнуть проблема. На практике банки и нотариусы часто ориентируются на документы о происхождении денег за последние два года. А ваш договор продажи квартиры и банковская выписка относятся к 2021 году, то есть им уже пять лет.

Означает ли это, что ваши деньги перестали быть законными? Конечно, нет.

Двухлетний период, применяемый на практике при проверке документов, не означает, что заработанные или полученные раньше деньги автоматически становятся неподтверждёнными доходами.

Поэтому обязательно представьте договор продажи квартиры и банковскую выписку о получении и снятии 45 000 евро. Если банк или нотариус попросит дополнительные документы, нужно выяснить, что именно требуется подтвердить: первоначальное происхождение денег или их сохранение до 2026 года.

А если позднее заинтересуется налоговая?

Здесь действуют другие правила. Согласно статье 226-9 Налогового кодекса Молдовы, при косвенной оценке доходов налоговая может анализировать движение денег, включая наличные средства, доходы и расходы за соответствующие периоды.

Поэтому важно не только подтвердить получение 45 000 евро в 2021 году, но и объяснить, как удалось сохранить 40 000 евро до покупки дома.

Например, если в течение этих пяти лет вы жили на зарплату супруги, пенсию, помощь родственников или другие законные доходы, постарайтесь сохранить соответствующие подтверждения.

Если налоговая посчитает, что вы должны были израсходовать накопления, требуйте конкретного расчёта. Само отсутствие официальной работы не доказывает, что все ранее полученные деньги были потрачены.

Мой совет: не выбрасывайте старые договоры и банковские выписки. Даже если они старше двух лет, это важные доказательства происхождения ваших денег.

И главное: деньги, законно полученные пять лет назад, не становятся новым налогооблагаемым доходом только потому, что вы хранили их дома. Но при налоговой проверке нужно быть готовым подтвердить не только первоначальный источник, но и наличие соответствующих накоплений к моменту покупки недвижимости.

Если проданная квартира не являлась вашим основным жильём, вы должны рассчитать и уплатить подоходный налог с прироста капитала.

При продаже квартиры в рассрочку есть важная особенность. Согласно статье 44 Налогового кодекса Молдовы, физические лица, не занимающиеся предпринимательством, применяют кассовый метод учёта доходов. Государственная налоговая служба ранее разъясняла, что при получении оплаты за недвижимость частями в разные годы первоначальная стоимость квартиры распределяется пропорционально полученным платежам.

Например, вы продали квартиру за 60 000 евро, а когда-то купили её за 30 000 евро. Общий прирост капитала составляет 30 000 евро. Налогообложению подлежит половина прироста, ставка налога — 12%. Общая сумма налога составит 1 800 евро в эквиваленте молдавских леев.

Допустим, покупатель рассчитывался следующим образом:

• 2022 год: получили 20 000 евро. Налог с соответствующей части прироста капитала — 600 евро. Декларацию следовало подать в 2023 году.
• 2023 год: получили 15 000 евро. Налог — 450 евро. Декларация подавалась в 2024 году.
• 2024 год: получили 10 000 евро. Налог — 300 евро. Декларация подавалась в 2025 году.
• 2026 год: получили последние 15 000 евро. Налог — 450 евро. Декларацию за 2026 год необходимо подать в 2027 году.

Но обратите внимание: декларация CET18 подаётся не отдельно по каждой сделке, а за весь предыдущий налоговый год.

В ней отражаются все доходы, которые по Налоговому кодексу подлежат декларированию, и соответствующие налоговые обязательства.

Например, если в 2024 году вы получили очередные 10 000 евро за квартиру, продали автомобиль, получили доход от сдачи имущества в аренду или имели другие доходы, необходимо учитывать их при заполнении декларации с учётом правил налогообложения каждого вида дохода.

При этом продажа личного автомобиля не всегда создаёт налогооблагаемый доход, а некоторые доходы освобождены от налога или облагаются окончательным удержанием у источника выплаты. Поэтому не нужно автоматически включать в налогооблагаемый доход абсолютно все деньги, поступившие за год.

Если в 2025 году вы не получали платежей за квартиру и у вас не было других оснований для обязательного декларирования, подавать CET18 только из-за старого договора продажи не требуется.

А если декларации за предыдущие годы не подавались?

Необходимо восстановить даты и суммы фактически полученных платежей, проверить остальные доходы за каждый соответствующий год, рассчитать налоговые обязательства и подать пропущенные декларации. За просрочку возможны пени и санкции.

Сохраните нотариальный договор с условиями рассрочки, банковские выписки и расписки о получении наличных.

Главное: ежегодная декларация отражает налоговую ситуацию человека за весь год, а не только одну операцию с недвижимостью. Если за год было несколько сделок и других доходов, их налоговые последствия рассматриваются вместе в рамках одной декларации.

Нет, наличие налоговых долгов у покупателя само по себе не является основанием для отмены сделки купли-продажи квартиры.

Вы продали свою квартиру за 85 000 евро, получили полную оплату через банк, а покупатель зарегистрировал право собственности. Если сделка была настоящей и оформлена законно, долги покупателя перед налоговой не делают её недействительной.

Что может сделать налоговая?

Поскольку квартира теперь принадлежит должнику, налоговая при наличии законных оснований может наложить на неё арест и обратить взыскание в счёт погашения его задолженности.

Другими словами, налоговая может заинтересоваться самой квартирой как имуществом должника. Но для этого ей обычно не требуется отменять вашу сделку.

А если налоговая всё-таки обратится в суд?

Для признания договора недействительным нужны самостоятельные юридические основания. Например, если сделка была фиктивной, стороны действовали незаконно или имеются другие предусмотренные законом нарушения.

Сам по себе факт, что покупатель задолжал государству ещё до приобретения квартиры, таким основанием не является.

Кроме того, вы не обязаны были проверять всю налоговую историю покупателя, если закон не устанавливал для вас такой обязанности.

Могут ли потребовать вернуть 85 000 евро?

Только из-за налоговых долгов покупателя — нет.

Но если договор действительно будет признан недействительным, могут применяться правила возврата полученного по сделке. В таком случае вопрос будет касаться не только возврата вами денег, но и возврата квартиры другой стороной. Конкретные последствия зависят от основания недействительности и решения суда.

Главное: налоговые долги покупателя — это прежде всего его проблема. Если вы добросовестно продали квартиру, получили настоящую оплату и не участвовали в незаконной схеме, сам факт существования этих долгов не даёт налоговой оснований требовать от вас возврата 85 000 евро.