Прописка — вопросы и ответы

Да, квартиру можно продать, даже если в ней прописан человек, который не является собственником. Прописка сама по себе не даёт права собственности и согласие прописанного человека на продажу квартиры не требуется. После покупки новый собственник может обратиться для снятия такого человека с регистрации по данному адресу без его согласия. Поэтому наличие прописанного человека само по себе не препятствует продаже квартиры.

Да, если квартира является личной собственностью одного из супругов, а бывший супруг не имеет в ней доли или другого самостоятельного права на жильё, собственник может обратиться для снятия бывшего супруга с регистрации без его согласия. Однако если бывший супруг является совладельцем квартиры, просто снять его с регистрации как постороннего человека нельзя — сначала необходимо решить вопрос с его правом собственности.

Если эти люди только зарегистрированы в квартире, но не являются её собственниками, их регистрация сама по себе не мешает продаже квартиры и не даёт им права собственности.

Поэтому приезжать в Молдову и давать согласие на продажу только потому, что они зарегистрированы по этому адресу, им не нужно.

Но перед покупкой обязательно проверьте, кто именно является собственником квартиры. Для этого нужно смотреть данные Реестра недвижимого имущества. Там будет видно, кому принадлежит квартира, есть ли другие собственники, ипотека, аресты и другие зарегистрированные обременения.

А регистрацию жильцов нужно проверять отдельно. Собственник может получить информацию о лицах, зарегистрированных по адресу, и перед сделкой лучше попросить продавца показать эти данные.

Если после покупки в квартире останутся зарегистрированы прежняя собственница и члены её семьи, это не означает, что Вы обязаны ждать их возвращения из-за границы.

После регистрации квартиры на своё имя Вы как новый собственник можете обратиться в Агентство государственных услуг и снять с регистрации лиц, которые были зарегистрированы по этому адресу до перехода права собственности. Их присутствие и согласие для этого не требуется, если договором купли-продажи не предусмотрено иное.

Поэтому я бы не отказывался от покупки только из-за того, что несколько членов семьи продавца находятся за границей и остаются зарегистрированными в квартире.

Главное перед сделкой разделить две вещи: кто является собственником квартиры и кто просто зарегистрирован по этому адресу. Это совершенно разные права.

Понимаю Вашу ситуацию. Всю жизнь прожили в родительском доме, а теперь собственный сын отказывается Вас туда прописывать.

Но здесь нужно разобраться не только с пропиской, а прежде всего с документами на дом.

Начнём с того, что сейчас собственником дома является Ваш сын. А согласно Постановлению правительства №125/2013, для регистрации взрослого человека в чужом доме обычно требуется согласие собственника или документ, подтверждающий право пользования жильём.

К сожалению, то, что Вы много лет жили в этом доме, раньше были там прописаны и являетесь отцом собственника, само по себе не даёт права требовать новую регистрацию.

Но я бы обратил внимание на два очень важных обстоятельства.

Первое — как именно дом перешёл к Вашему сыну.

Вы пишете, что по дарственной. Нужно посмотреть договор дарения и выяснить, кто подарил дом и не сохранил ли даритель за собой право пожизненного проживания. Особенно важно это для Вашей матери, которая до сих пор живёт в доме.

Второе — как Вас сняли с регистрации.

Если это произошло по заявлению нового собственника после дарения, такая процедура в Молдове действительно предусмотрена. Но необходимо проверить, когда именно Вас выписали, кто подавал заявление и были ли соблюдены установленные правила.

Что я советую сделать?

Прежде всего обратитесь в Агентство государственных услуг и получите сведения о том, когда и на каком основании Вас сняли с регистрации.

Затем проверьте договор дарения и выписку из кадастра. Возможно, в документах предусмотрены права проживания, которые необходимо учитывать.

Если выяснится, что Вас сняли с регистрации неправомерно, можно добиваться её восстановления. А если у Вас есть самостоятельное законное право пользоваться домом, но сын препятствует его оформлению, вопрос можно решать через суд.

При этом отсутствие прописки не означает, что Вам вообще запрещено работать или обращаться за медицинской помощью. Эти вопросы нужно решать отдельно, не дожидаясь окончания семейного спора.

И ещё один вариант: если договориться с сыном не получается, рассмотрите возможность регистрации по другому адресу, где собственник согласен Вас зарегистрировать. Это поможет быстрее решить часть бытовых проблем.

В Вашей истории я бы начал именно с договора дарения и документов о снятии с регистрации. Без них нельзя уверенно сказать, нарушил ли сын Ваши права или действовал в пределах закона.

Да, в Молдове можно оказаться без прописки, но здесь есть важный нюанс — ваше удостоверение личности.

Если у вас удостоверение старого образца (ID-I), выданное после 7 марта 2013 года, то при снятии с регистрации без нового адреса оно становится недействительным. Даже если срок действия, указанный на карточке, ещё не закончился.

С новыми идентификационными картами, которые начали выдавать в 2025 году, ситуация другая. Адрес проживания на них не указывается, поэтому при смене прописки менять такую карту не требуется.

Можно ли работать без прописки?

Да, само отсутствие регистрации по месту жительства не запрещает трудоустройство. Согласно статье 57 Трудового кодекса Молдовы, при приёме на работу требуется документ, удостоверяющий личность, а не справка о прописке.

Но если ваше удостоверение стало недействительным после выписки, при оформлении на работу возникнут проблемы.

А как быть с медициной?

Отсутствие прописки само по себе не лишает вас права на медицинскую помощь. Для планового лечения имеют значение наличие медицинской страховки, прикрепление к семейному врачу и условия оказания конкретной услуги. Скорая медицинская помощь оказывается независимо от наличия страховки.

Что с государственными услугами?

Здесь всё зависит от конкретной услуги. В одних случаях достаточно действительного удостоверения личности, в других могут потребоваться сведения о месте проживания или адрес для получения корреспонденции.

Что делать, если прописаться негде?

Обратитесь в Агентство государственных услуг (ASP) для оформления новой идентификационной карты и уточнения вашего регистрационного статуса. Отсутствие собственного жилья само по себе не означает, что вы не можете получить удостоверение личности.

Если вы фактически проживаете у знакомых, можно рассмотреть регистрацию по этому адресу при наличии законного основания.

Мой совет: прежде чем выписываться из проданной квартиры, проверьте, какое у вас удостоверение личности. Иначе можно неожиданно остаться с недействительным документом, что создаст проблемы при трудоустройстве, обращении в банк и оформлении государственных услуг.

Прописаться в доме до завершения оформления наследства в некоторых случаях возможно, но одного согласия матери может быть недостаточно.

Здесь важно выяснить, кому принадлежал дом.

Если родители приобрели его в браке, у матери может быть своя супружеская доля, даже если недвижимость была оформлена только на отца. Если дом принадлежал отцу лично, например был приобретён до брака или получен в наследство, ситуация другая.

Можно ли прописаться без оформления наследства?

По правилам Агентства государственных услуг (ASP), для регистрации необходимо подтвердить право собственности или пользования жильём либо получить согласие собственника или сособственников.

Если мать имеет право собственности на дом, её согласие имеет юридическое значение. Однако при наличии других наследников вопрос может потребовать их участия.

Если у вас уже есть самостоятельное право пользования домом, подтверждённое документами, регистрация может оказаться возможной и до завершения оформления наследства.

Что делать в вашей ситуации?

Советую сначала обратиться в ASP и объяснить, что собственник умер, наследство ещё не оформлено, а мать согласна на вашу регистрацию. Сотрудники смогут проверить доступные сведения о недвижимости и уточнить, какие документы необходимы именно в вашем случае.

Если подтвердить право на регистрацию пока невозможно, обратитесь к нотариусу, который ведёт наследственное дело. Он поможет установить права матери и остальных наследников на дом.

Главное: смерть собственника не означает, что в доме больше никого нельзя прописать до оформления наследства. Но родственные отношения и согласие матери сами по себе не заменяют документы, подтверждающие право собственности или пользования жильём.

Да, такая ситуация может создать проблемы при продаже дома. Но если в Государственном регистре населения отсутствует информация о вашей регистрации, это ещё не означает, что вы автоматически теряете право на освобождение от подоходного налога.

Что говорит закон?

Согласно ст. 5 п. 46 и ст. 20 п. y3) Налогового кодекса Молдовы, доход от продажи основного жилья не облагается подоходным налогом, если одновременно соблюдаются два условия:

• Недвижимость принадлежит вам не менее трёх лет.

• Она являлась вашим зарегистрированным местом жительства или временного пребывания в течение последних трёх лет перед продажей. Допускается снятие с регистрации не более чем за 90 календарных дней до продажи.

В вашем случае первое условие выполнено. Проблема заключается в подтверждении второго.

Почему записи в удостоверении личности может оказаться недостаточно?

В разъяснении Государственной налоговой службы от 11 сентября 2026 года (Приказ ГНС №447, вопрос 29.2.4.16) прямо указано, что при расхождении сведений в удостоверении личности и Государственном регистре населения действительными считаются сведения из регистра.

Поэтому налоговая может поставить под сомнение ваше право на освобождение от налога, даже если в старом удостоверении личности указан адрес продаваемого дома.

Что необходимо сделать до продажи?

Прежде всего обратитесь в Агентство государственных услуг (ASP) и запросите сведения об истории регистрации по месту жительства.

Важно выяснить, почему отсутствует запись:

1. Если произошла техническая ошибка или сведения не были перенесены из старых документов, необходимо обратиться с заявлением об исправлении данных.

2. Если регистрация существовала, но впоследствии была аннулирована, нужно установить точную дату и основание её аннулирования.

3. Если официальной регистрации вообще не было, ситуация сложнее. Одного фактического проживания в доме может оказаться недостаточно для получения налогового освобождения.

Сохраните старое удостоверение личности, документы о регистрации и письменные ответы ASP. Они могут понадобиться при обращении в налоговую или обжаловании её решения.

Можно ли исправить сведения задним числом?

Если регистрация действительно существовала, но государственный реестр содержит ошибку, можно требовать исправления недостоверных сведений с подтверждением первоначальной даты регистрации.

Однако это не то же самое, что оформить новую прописку задним числом. Если регистрации раньше не было, её оформление сегодня не создаст автоматически трёхлетний срок за прошлые годы.

Что делать, если ASP не исправляет данные?

Попросите письменный мотивированный ответ. Если отказ необоснован, его можно обжаловать в установленном законом порядке.

До заключения договора купли-продажи желательно также обратиться в ГНС за письменным разъяснением применительно к вашим документам.

И самое главное.

Не спешите продавать дом, пока не выясните ситуацию с регистрацией. Если налоговая не признает недвижимость основным жильём, при продаже может возникнуть подоходный налог с прироста капитала.

При этом налог рассчитывается не со всей суммы продажи в 65 000 евро, а с налогооблагаемого прироста капитала с учётом подтверждённого стоимостного базиса недвижимости.

Вывод: если вы действительно были зарегистрированы в доме более трёх лет, но сведения отсутствуют из-за ошибки государственного реестра, сначала добивайтесь исправления данных через ASP. Именно документальное подтверждение истории регистрации будет иметь решающее значение при применении налогового освобождения.

Ответ:

В вашей ситуации существует риск, что при продаже квартиры налоговая не признает её основным жильём и потребует уплатить подоходный налог с прироста капитала.

Однако отсутствие прописки в квартире само по себе ещё не означает, что доказать фактическое проживание невозможно.

Что говорит закон?

Согласно ст. 5 п. 46 и ст. 20 п. y3) Налогового кодекса Молдовы, доход от продажи основного жилья физическим лицом — налоговым резидентом освобождается от подоходного налога, если одновременно выполняются два условия:

• Недвижимость находится в собственности не менее трёх лет.
• Она является местом жительства или временного пребывания налогоплательщика в течение последних трёх лет до продажи.

В вашем случае первое условие выполнено: квартира принадлежит вам с 2016 года.

Но со вторым условием могут возникнуть проблемы.

Почему прописка имеет такое значение?

В разъяснении Государственной налоговой службы от 11 сентября 2026 года (Приказ №447, вопрос 29.2.4.16) указано, что регистрация по месту жительства подтверждается сведениями Государственного регистра населения.

Если в этом регистре последние три года вашим местом жительства значился дом родителей, налоговая может поставить под сомнение применение освобождения при продаже квартиры.

При этом ст. 38 Гражданского кодекса определяет место жительства как место обычного пребывания человека, а ст. 39 предусматривает презумпцию места жительства по сведениям документов, удостоверяющих личность, пока не доказано обратное.

Поэтому между фактическим проживанием и официальной регистрацией может возникнуть спор.

Можно ли доказать проживание коммунальными платежами?

Вы можете представить документы, подтверждающие, что действительно проживали в квартире:

• Счета и платежи за коммунальные услуги за последние годы.
• Договоры на интернет и другие услуги по адресу квартиры.
• Корреспонденцию государственных учреждений, направлявшуюся на этот адрес.
• Другие документы, подтверждающие постоянное проживание.

Однако важно понимать: коммунальные платежи доказывают пользование квартирой, но не обязательно постоянное проживание именно собственника. Например, коммунальные услуги можно оплачивать и за квартиру, в которой живут родственники.

Поэтому такие документы могут помочь при рассмотрении спора, но не гарантируют налогового освобождения.

Нужно ли ждать ещё три года после прописки?

Если вы сейчас зарегистрируетесь в квартире и захотите продать её через несколько месяцев, новая регистрация сама по себе не подтвердит проживание в ней в течение предыдущих трёх лет.

Наиболее безопасный вариант — дождаться трёх лет подтверждённого проживания по этому адресу, если за это время не изменятся законодательные требования.

Но утверждать, что ждать обязательно придётся именно три года, нельзя: если удастся юридически подтвердить, что квартира уже являлась вашим местом жительства в необходимый период, ситуация может разрешиться иначе.

Что делать перед продажей?

Рекомендую сначала получить сведения об истории регистрации в Агентстве государственных услуг (ASP).

Затем собрать документы, подтверждающие фактическое проживание в квартире, и обратиться в Государственную налоговую службу за письменным разъяснением применительно к вашей ситуации.

Если ГНС откажет в освобождении, необходимо изучить мотивировку отказа и оценить основания для его обжалования.

Вывод:

Десять лет владения квартирой недостаточно для автоматического освобождения от подоходного налога. Необходимо также подтвердить, что она являлась вашим основным жильём в установленный законом период.

Фактическое проживание при прописке по другому адресу может стать предметом спора с налоговой. Коммунальные платежи и другие доказательства полезны, но рассчитывать только на них рискованно.

До продажи квартиры за 70 000 евро лучше получить письменную позицию ГНС, чем впоследствии оспаривать начисленный налог.

Да, квартира может считаться вашим основным жильём, даже если у вас оформлена только временная регистрация. Закон Молдовы не требует, чтобы для освобождения от подоходного налога регистрация обязательно была постоянной.

Что говорит закон?

Согласно ст. 5 п. 46 и ст. 20 п. y3) Налогового кодекса Молдовы, доход от продажи основного жилья физическим лицом — налоговым резидентом освобождается от подоходного налога, если одновременно выполняются два условия:

• Недвижимость принадлежит собственнику не менее трёх лет.
• Она является его местом жительства или временного пребывания в течение последних трёх лет до продажи.

Обратите внимание: в законе прямо указано не только место жительства, но и место временного пребывания.

Поэтому временная регистрация сама по себе не является препятствием для налогового освобождения.

А если постоянная прописка осталась у родителей?

Это не означает, что квартира автоматически перестаёт считаться основным жильём.

Закон допускает регистрацию по месту временного пребывания. Главное, чтобы она была оформлена официально и сведения о ней содержались в Государственном регистре населения.

В разъяснении Государственной налоговой службы от 11 сентября 2026 года (Приказ ГНС №447, вопрос 29.2.4.16) отдельно рассматривается подтверждение регистрации как по месту жительства, так и по месту временного пребывания.

Следовательно, наличие постоянной регистрации по другому адресу само по себе не исключает применения налогового освобождения к квартире, в которой вы официально зарегистрированы по месту временного пребывания.

А если временную регистрацию приходилось продлевать?

Само по себе продление регистрации не лишает вас права на освобождение.

Но необходимо проверить, не было ли перерывов между сроками регистрации.

Например, если временная регистрация действовала с 2021 по 2023 год, затем была прекращена на несколько месяцев и оформлена повторно, налоговая может поставить под сомнение выполнение условия о последних трёх годах.

Поэтому важно подтвердить непрерывность регистрации в необходимый период.

Как подтвердить временную регистрацию?

Перед продажей квартиры обратитесь в Агентство государственных услуг (ASP) и запросите выписку из Государственного регистра населения.

Желательно получить сведения не только о действующей регистрации, но и об истории её оформления и продления.

Именно эти документы помогут подтвердить, что квартира являлась вашим зарегистрированным местом временного пребывания в течение последних трёх лет.

Нужно ли перед продажей оформлять постоянную прописку?

Нет. Если временная регистрация соответствует требованиям закона и необходимый трёхлетний срок подтверждён, специально менять её на постоянную ради продажи квартиры не требуется.

Вывод:

В вашем случае квартира принадлежит вам семь лет, а временная регистрация по её адресу существует более пяти лет.

Если регистрация официально подтверждается Государственным регистром населения, охватывает последние три года до продажи и вы являетесь налоговым резидентом Молдовы, имеются законные основания продать квартиру за 65 000 евро без подоходного налога с дохода от её отчуждения.

Постоянная прописка в родительском доме сама по себе этому не препятствует.

Главное — не название регистрации, а её законность, подтверждённый срок и выполнение условий основного жилья, установленных Налоговым кодексом.

Ответ:

В вашей ситуации действительно существуют законные основания претендовать на освобождение от подоходного налога при продаже обеих квартир. Однако есть важный нюанс: Налоговый кодекс прямо не разъясняет, как применяется это освобождение при одновременной продаже двух объектов, в одном из которых собственник зарегистрирован постоянно, а в другом — временно.

Что говорит Налоговый кодекс?

Согласно ст. 5 п. 46 и ст. 20 п. y3) Налогового кодекса Молдовы, доход от продажи основного жилья физическим лицом — налоговым резидентом освобождается от подоходного налога, если недвижимость одновременно соответствует двум условиям:

• Находится в собственности не менее трёх лет.
• Является местом жительства или временного пребывания собственника в течение последних трёх лет перед продажей.

Обратите внимание: закон прямо предусматривает не только постоянное место жительства, но и место временного пребывания.

Можно ли иметь две регистрации одновременно?

Да. Согласно п. 92 Постановления Правительства №125 от 18 февраля 2013 года, человек может одновременно иметь одно зарегистрированное место жительства и одно место временного пребывания.

Например, в первой квартире вы постоянно прописаны, а во второй официально зарегистрированы по месту временного пребывания.

Обе регистрации могут существовать одновременно и подтверждаться сведениями Государственного регистра населения.

Получается, обе квартиры являются основным жильём?

Если буквально применять определение из ст. 5 п. 46 Налогового кодекса, обе квартиры могут соответствовать установленным условиям.

Первая квартира принадлежит вам более десяти лет и является вашим зарегистрированным местом жительства.

Вторая также принадлежит вам более десяти лет и уже пять лет является вашим официально зарегистрированным местом временного пребывания.

При этом в указанной статье нет прямого положения, согласно которому налогоплательщик может воспользоваться освобождением только один раз в году или исключительно при продаже одного объекта недвижимости.

Однако отсутствие такого ограничения ещё не является официальным подтверждением права на освобождение при продаже сразу двух квартир.

Что будет, если продать обе квартиры в 2026 году?

Возможны два варианта.

Первый: налоговая признаёт, что обе квартиры соответствуют условиям основного жилья. Тогда доход от продажи обеих квартир освобождается от подоходного налога.

Второй: налоговая оспаривает применение освобождения ко второй квартире. В таком случае может возникнуть обязанность рассчитать налог с прироста капитала от её продажи.

При этом налог не должен автоматически рассчитываться со всей суммы продажи в 75 000 евро. Для определения налогооблагаемого прироста необходимо учитывать подтверждённую стоимость приобретения и другие предусмотренные законом обстоятельства.

Что необходимо сделать до продажи?

Прежде всего получите в Агентстве государственных услуг (ASP) сведения об истории обеих регистраций.

Убедитесь, что постоянная и временная регистрации действительно действовали в течение последних трёх лет и отражены в Государственном регистре населения.

Затем направьте письменное обращение в Государственную налоговую службу с описанием обеих квартир, сроков владения и регистрации.

В обращении необходимо поставить конкретный вопрос: допускается ли применение освобождения по ст. 20 п. y3) Налогового кодекса к доходам от продажи двух жилых объектов в одном налоговом году, если один является зарегистрированным местом жительства, а второй — местом временного пребывания?

Вывод:

Налоговый кодекс Молдовы допускает признание основным жильём недвижимости, являющейся как местом жительства, так и местом временного пребывания собственника.

Прямого ограничения на количество продаж основного жилья в течение одного года в рассмотренных положениях нет.

Поэтому у вас имеются аргументы в пользу освобождения от налога при продаже обеих квартир.

Однако до получения официальной позиции ГНС нельзя считать такой результат гарантированным. При общей стоимости сделок 135 000 евро лучше выяснить этот вопрос письменно до заключения договоров купли-продажи.

Официальный источник: ГНС — разъяснение 29.2.4.16 от 11.09.2026