Семья — вопросы и ответы

Сама по себе прописка брата в квартире не делает его собственником и не даёт ему долю в квартире. Если в кадастре собственником указана мама, право собственности определяется не пропиской, а документами и регистрацией права.

Но перед оформлением я бы всё-таки проверил, когда и каким образом квартира была приобретена. Если родители приобрели её в браке за общие средства, у отца также могут быть права на эту квартиру, несмотря на то что в кадастре собственником записана только мама.

Что касается дарения и завещания, разница принципиальная.

При дарении квартира передаётся при жизни. После оформления договора и регистрации права новый собственник становится владельцем квартиры уже сейчас. Соответственно, эта квартира в дальнейшем уже не входит в наследство мамы.

При завещании мама остаётся собственником квартиры до конца жизни. Она может продолжать ею распоряжаться, продать, подарить, а само завещание при жизни изменить или вообще отменить. Право у наследника возникнет только после смерти и оформления наследства.

Поэтому если родители окончательно решили, кому должна принадлежать квартира, и хотят максимально убрать будущие наследственные споры вокруг неё, дарение при жизни обычно даёт более определённый результат.

Но есть и обратная сторона: после дарения мама перестаёт быть собственником. Поэтому, если квартира дарится при жизни, с нотариусом стоит отдельно обсудить защиту родителей — например, сохранение за ними пожизненного права проживания и пользования квартирой.

При завещании собственность до конца остаётся у мамы, но после её смерти всё равно открывается наследственное дело, нотариус устанавливает наследников и проверяет, есть ли лица, права которых закон защищает независимо от содержания завещания.

Поэтому сначала выясните правовой режим самой квартиры и права обоих родителей. А уже после этого выбирайте между дарением и завещанием.

И отдельно: прописка брата сама по себе не даёт ему права собственности на квартиру. Но если квартира останется у мамы до её смерти, брат как её сын может иметь наследственные права — и это уже совершенно другой вопрос, не связанный с пропиской.

Да, происхождение этих 52 000 евро при разделе квартиры обязательно нужно доказывать и ставить перед судом вопрос об их учёте.

По общему правилу квартира, приобретённая во время брака, считается совместным имуществом супругов. Но деньги, которые один из супругов получил в дар лично от своих родителей, относятся к его личному имуществу.

В Вашем случае есть достаточно серьёзные доказательства: родители продали свою квартиру за 52 000 евро и передали именно эту сумму Вам. Есть договор продажи квартиры родителей и нотариальное заявление, подтверждающее передачу денег.

Поэтому при разделе имущества я бы обязательно заявлял, что 52 000 евро, вложенные в приобретение квартиры, были Вашими личными средствами, а не общими деньгами супругов.

Очень важно также показать всю последовательность: когда родители продали квартиру, когда передали Вам деньги, когда приобреталась Ваша квартира и каким образом эти деньги были внесены при покупке. Чем лучше прослеживается движение именно этих 52 000 евро, тем сильнее Ваша позиция.

То обстоятельство, что квартира зарегистрирована на Вас обоих, само по себе ещё не означает, что при споре суд вообще не будет учитывать происхождение денег.

Но и автоматически сказать, что из стоимости квартиры сначала обязательно вычтут Ваши 52 000 евро, а оставшаяся часть будет поделена пополам, тоже нельзя. Если супруги сами не договорятся, окончательно размер долей и значение вложенных личных средств будет определять суд с учётом всех документов и обстоятельств приобретения квартиры.

Поэтому собирайте договор продажи квартиры родителей, нотариальное заявление о передаче Вам 52 000 евро, договор покупки Вашей квартиры, документы по ипотеке, банковские выписки, расписки и любые другие документы, которые связывают продажу квартиры родителей с последующей покупкой Вашей.

При сумме 52 000 евро я бы обязательно ставил вопрос о личном происхождении этих денег при разделе имущества, а не соглашался автоматически на простое деление квартиры пополам.

То, что в кадастре собственником квартиры указан только муж, ещё не означает, что согласие жены при продаже не понадобится.

Главное — когда и каким образом была приобретена квартира.

Если квартира принадлежала Вам ещё до брака, либо во время брака Вы получили её в наследство или в дар, как правило, это Ваше личное имущество и согласие супруги на продажу не требуется.

Если же квартира была куплена во время брака, ситуация другая. Такая недвижимость обычно считается совместным имуществом супругов, даже если в кадастре собственником записан только муж. В этом случае нотариус потребует учитывать права супруги при продаже.

Жене необязательно специально приезжать в Молдову только ради сделки. Необходимое согласие можно оформить за границей — у нотариуса либо, в зависимости от страны, через консульское учреждение Молдовы. Затем документ должен быть оформлен таким образом, чтобы его можно было использовать у молдавского нотариуса.

Перед оформлением сделки лучше заранее дать нотариусу документы на квартиру и свидетельство о браке. Нотариус сразу определит, требуется ли в Вашей конкретной ситуации согласие супруги и в какой форме его оформить за границей.

Поэтому ориентироваться только на запись в кадастре нельзя. Решающее значение имеет то, когда и на каком основании квартира стала Вашей собственностью.

Я бы в большинстве случаев советовал не откладывать этот вопрос до наследства, а распределить имущество при жизни.

Если человек сам знает, кому хочет оставить дом, квартиру или другое имущество, лучше самому принять это решение и оформить всё заранее. При дарении собственник сам определяет, кому и что передать. А если речь идёт о жилье, можно предусмотреть право пожизненного проживания, чтобы человек продолжал спокойно жить в своём доме или квартире.

С наследством всё обычно сложнее. После смерти человека наследникам приходится заниматься оформлением документов, тратить время и деньги. Кроме того, могут появиться несколько наследников, разные интересы и разные представления о том, кому что должно достаться. Именно на этой почве нередко начинаются споры между братьями, сёстрами и другими родственниками.

Поэтому, если родители или другие близкие хотят в будущем избавить семью от лишней беготни, расходов и возможных конфликтов, лучше при жизни самим решить судьбу своего имущества и юридически это оформить.

Прежде всего нужно понимать, что дарение двух третей дома и договор пожизненного содержания в отношении оставшейся трети — это два самостоятельных договора. И отменяются они по разным основаниям.

Если тётя шесть лет назад добровольно подарила Вам две трети дома, дарение было нотариально оформлено, а право собственности зарегистрировано в кадастре, просто передумать и потребовать недвижимость обратно она не может.

Но нужно разобраться с её утверждением о тяжёлой болезни. В определённых случаях состояние здоровья человека на момент подписания договора действительно может иметь юридическое значение. Однако одного заявления о том, что она тогда болела, недостаточно. Необходимо установить характер заболевания, обстоятельства подписания документов и законные основания для оспаривания сделки.

Теперь о договоре пожизненного содержания.

Здесь в первую очередь нужно внимательно прочитать сам договор: кто является получателем содержания, какие именно обязанности Вы приняли на себя и кто вправе требовать их исполнения.

Если Вы обязались обеспечивать дочь тёти питанием, уходом, проживанием и другими необходимыми условиями, то именно выполнение этих обязательств будет иметь решающее значение.

Я бы рекомендовал уже сейчас собрать доказательства расходов и ухода: коммунальные платежи, чеки на продукты и лекарства, медицинские документы, банковские переводы и другие подтверждения. При необходимости могут помочь и свидетельские показания.

Если обязательства действительно выполняются, одного недовольства тёти недостаточно, чтобы автоматически расторгнуть договор.

Что касается вложенных Вами денег в ремонт, строительство и улучшение дома, здесь тоже есть важный момент.

Если Вы вкладывали средства в недвижимость, которая уже принадлежала Вам, эти расходы сами по себе не означают, что тётя обязана их компенсировать.

Но если суд всё-таки примет решение о возврате недвижимости, вопрос о компенсации необходимых расходов и улучшений можно будет ставить отдельно. При этом значение будут иметь законность строительства, характер выполненных работ, подтверждение затрат и то, насколько увеличилась стоимость недвижимости.

Поэтому сейчас я бы советовал не соглашаться на добровольную отмену договоров и ничего не переоформлять.

Сначала поднимите оба нотариальных договора, документы о регистрации собственности, подтверждения ухода за дочерью и расходов на дом.

И самое главное — не смешивайте два договора в один спор. Даже если возникнут претензии по пожизненному содержанию, это ещё не означает, что тётя автоматически получает право забрать обратно и подаренные Вам две трети дома.

Если она решит обращаться в суд, ей придётся обосновывать свои требования по каждому договору отдельно.

В Вашей ситуации я бы однозначно рекомендовал оформлять обычный договор купли-продажи.

Если брат хочет получить деньги за свою долю недвижимости, зачем оформлять дарение? Дарение предполагает безвозмездную передачу имущества, а Вы фактически договариваетесь о продаже.

Причём договор дарения с отдельной распиской о передаче денег может создать серьёзные проблемы для вас обоих.

Если впоследствии возникнет конфликт, расписка может подтвердить, что никакого настоящего дарения не было, а стороны фактически совершили куплю-продажу, которую по каким-то причинам оформили иначе.

Тогда уже может возникнуть судебный спор о действительном характере сделки и её последствиях. При неблагоприятном развитии событий Вы рискуете столкнуться не только со спором о недвижимости, но и с необходимостью отдельно доказывать передачу и возврат денег.

Что касается опасений, что брат останется без жилья, то само по себе отсутствие у него другой недвижимости или регистрации по месту жительства не даёт ему права просто отменить состоявшееся дарение. Для этого нужны предусмотренные законом основания.

Но зачем вообще создавать дополнительные риски?

Если Вы платите деньги, оформляйте договор купли-продажи с указанием полной реальной стоимости доли. Расчёт желательно провести банковским переводом, чтобы осталось подтверждение оплаты.

Перед сделкой проверьте, что доля действительно зарегистрирована на брата, нет арестов и других ограничений, а наследство оформлено окончательно.

И ещё я бы обязательно спросил брата, почему он так настойчиво предлагает именно дарение. Возможно, он рассчитывает избежать налогов или других расходов.

Но здесь тоже не всё так просто. Дарение между братьями не относится к тем случаям, когда прирост капитала автоматически освобождается от налогообложения только по причине родства.

Поэтому мой совет простой: покупаете долю за деньги — оформляйте куплю-продажу. Не нужно превращать обычную семейную сделку в потенциальный судебный спор из-за желания оформить её не так, как она происходит на самом деле.

В Вашей ситуации я бы рекомендовал рассмотреть другой путь решения проблемы — через суд.

Если бывший супруг действительно исчез почти 20 лет назад, никто не знает, где он находится, и за всё это время от него не поступало никаких известий, законодательство Молдовы позволяет обратиться в суд с заявлением об объявлении человека умершим.

Для этого необходимо представить доказательства его длительного отсутствия, отсутствия сведений о местонахождении и предпринятых попыток его найти.

Если суд установит необходимые обстоятельства и объявит бывшего супруга умершим, после вступления решения в законную силу можно будет оформить регистрацию смерти и открыть наследственное дело.

Но здесь есть важный момент.

Поскольку Вы развелись ещё в 2007 году, автоматически наследницей бывшего мужа Вы уже не являетесь. Его наследниками могут быть дети и другие родственники, имеющие право наследования.

Поэтому сначала нужно определить Вашу долю в совместно приобретённой квартире, а затем оформить наследование той части, которая принадлежала бывшему супругу.

Если наследниками являются ваши общие дети, они смогут оформить наследственные права в установленном законом порядке.

После оформления всех долей собственники смогут совместно продать квартиру.

Таким образом, Вам необязательно бесконечно искать бывшего мужа и ждать его возвращения. Если обстоятельства действительно подтверждают его многолетнее исчезновение, вопрос можно решить через суд с последующим оформлением наследства.

Да, бывшая жена имеет право обратиться в суд и потребовать половину Вашей доли в квартире. Но это совершенно не означает, что она обязательно её получит.

По законодательству Молдовы имущество, приобретённое во время брака за общие средства, считается совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого оно оформлено.

Поэтому тот факт, что квартира зарегистрирована на Вас и Вашего брата, сам по себе не исключает требований бывшей супруги. Однако претендовать она может только на часть, принадлежащую Вам. Доля брата к вашему семейному спору отношения не имеет.

Есть здесь и очень важное обстоятельство, на которое я бы обратил особое внимание.

Статья 20 Семейного кодекса Молдовы предусматривает возможность признания имущества, приобретённого супругом в период раздельного проживания и ведения раздельного хозяйства, его личной собственностью.

Но Вам необходимо доказать не просто то, что Вы работали за границей, а то, что к моменту приобретения квартиры семейные отношения фактически прекратились и вы уже не вели совместного хозяйства.

Это принципиальная разница. Ведь многие супруги годами работают за границей, отправляют деньги семье, но их доходы всё равно считаются общими.

Поэтому я бы рекомендовал собрать документы о покупке квартиры, подтверждения происхождения денег, банковские переводы, сведения о фактическом проживании супругов и другие доказательства того, какими были ваши отношения именно в 2020 году.

Причём регулярная материальная помощь жене и оплата её обучения могут свидетельствовать о том, что семейные отношения и взаимные обязательства между вами продолжались. Суд обязательно будет оценивать эти обстоятельства.

Отдельно следует проверить вопрос исковой давности. Для раздела совместного имущества бывших супругов установлен трёхлетний срок, но его применение зависит от конкретных обстоятельств и момента нарушения имущественных прав.

Поэтому я бы не советовал заранее соглашаться с требованиями бывшей жены. У Вас есть основания защищать свою долю, но исход дела будет зависеть прежде всего от доказательств, а не от того, на чьё имя оформлена квартира или кто именно зарабатывал деньги.

Нет, налоговая не вправе автоматически считать 60 000 евро вашим незадекларированным доходом только потому, что вы официально не работали, а квартиру оформляете на своё имя.

Здесь есть очень важный момент. Согласно статьям 19 и 20 Семейного кодекса Молдовы, доходы супругов от трудовой деятельности, полученные во время брака, являются их общим имуществом. Причём закон прямо защищает права супруга, который не имел собственного заработка, поскольку занимался детьми и домашним хозяйством.

Поэтому деньги, заработанные мужем в Германии во время брака, как правило, являются вашими общими семейными средствами. Отдельный договор дарения между супругами для этого не требуется, если у вас нет брачного договора, устанавливающего другой режим имущества.

Но право на общие деньги и подтверждение их происхождения — разные вопросы.

На практике банки и нотариусы при проверке происхождения средств часто ориентируются на документы за последние два года. Однако это не означает, что заработки мужа за 2021–2023 годы нельзя учитывать.

Желательно подготовить свидетельство о браке, трудовые договоры мужа, справки о зарплате, банковские выписки и документы, подтверждающие перевод или законный ввоз денег в Молдову.

Особенно важно подтвердить именно ввоз наличных. Согласно статье 226-6 Налогового кодекса, при косвенной оценке доходов предусмотрен учёт средств, заработанных за границей и переданных родственникам, при наличии установленных законом подтверждений, в том числе банковских переводов, таможенных деклараций и документов о законном ввозе.

Если муж привозил деньги наличными без документального оформления, это может осложнить их признание при налоговой проверке. Одного объяснения, что муж работал в Германии, может оказаться недостаточно.

Может ли налоговая начислить вам налог на 60 000 евро?

Не автоматически. Сначала налоговая должна установить обстоятельства, позволяющие применить предусмотренные законом методы оценки доходов, и определить возможную необъяснённую разницу.

Если деньги действительно заработаны мужем, важно представить доказательства его доходов, вашего брака и поступления средств в семейный бюджет. При этом отдельно следует учитывать налоговое резидентство мужа и порядок налогообложения его заработков за границей.

Мой совет: не оформляйте семейные накопления задним числом как фиктивный подарок или заём. Лучше заранее соберите документы о работе мужа и движении денег.

И главное: отсутствие собственной зарплаты не означает, что у жены нет законных средств для покупки квартиры. Семейный кодекс прямо признаёт её право на имущество, приобретённое за счёт заработков мужа во время брака.

Если дом был приобретён во время брака и является общей совместной собственностью супругов, налог с прироста капитала не обязательно должны рассчитывать и декларировать оба супруга поровну.

Согласно ч. (6¹) ст. 40 Налогового кодекса Молдовы, прирост или потеря капитала при продаже жилья, находящегося в общей совместной собственности, может определяться одним из собственников при наличии письменного согласия остальных сособственников.

В вашей ситуации расчёт будет следующим:

• Стоимость покупки дома — 40 000 евро.
• Стоимость продажи — 70 000 евро.
• Прирост капитала — 30 000 евро.
• Налогооблагаемая часть прироста (50%) — 15 000 евро.
• Подоходный налог по ставке 12% — 1 800 евро в леевом эквиваленте.

Таким образом, если вы выступаете продавцом, а жена предоставляет необходимое письменное согласие, прирост капитала может определяться вами, и обязанность декларирования соответствующего дохода будет возложена на вас.

Имеет ли значение, на чей счёт поступят деньги?

Сам по себе факт перечисления денег на счёт мужа или жены не определяет, кто должен платить налог. Важны правовой режим собственности, содержание нотариального договора и оформление письменного согласия.

Если дом находится не в общей совместной, а в долевой собственности с определёнными долями, порядок налогообложения необходимо рассматривать отдельно.

Что рекомендую сделать перед продажей?

Уточните у нотариуса, кто будет указан продавцом в договоре и как будет оформлено согласие второго супруга. Сохраните первоначальный договор покупки, документы о стоимости приобретения и банковские документы о получении денег.

Государственная налоговая служба разъяснила применение ч. (6¹) ст. 40 Налогового кодекса в пункте 29.2.4.11 Обобщённой базы налоговой практики (Приказ ГНС №107 от 13 апреля 2023 года).

Указанный расчёт предполагает, что дом не отвечает условиям освобождения для основного жилья, стоимость приобретения подтверждена документами и отсутствуют другие обстоятельства, влияющие на налоговую базу.