Земля — вопросы и ответы

Если земельный участок действительно не имеет нормального выхода к общественной дороге, вопрос можно решить установлением сервитута — права прохода и, если это необходимо для нормального использования участка, проезда через соседнюю землю.

Сначала лучше попробовать договориться с соседом. Определяется конкретный маршрут, его ширина, возможность прохода и проезда, а при необходимости — размер компенсации собственнику соседнего участка. Такое право оформляется и регистрируется в кадастре.

При этом нельзя просто выбрать любую удобную дорогу через соседский участок. Проход должен быть организован так, чтобы обеспечить Вам необходимый доступ и одновременно как можно меньше мешать собственнику соседней земли.

Если сосед категорически отказывается, вопрос можно решать через суд. Нужно будет показать, что Ваш участок действительно не имеет необходимого доступа к общественной дороге и что предлагаемый маршрут является обоснованным.

Поэтому перед обращением в суд я бы сначала пригласил кадастрового инженера. Он сможет посмотреть расположение всех участков и показать на плане наиболее разумный вариант прохода или проезда.

С этим планом можно ещё раз предложить соседу оформить сервитут добровольно. Если договориться не получится — обращаться в суд с требованием установить сервитут.

После установления и регистрации сервитута это уже будет не устное разрешение соседа, а официальное право пользования определённой частью его участка для доступа к Вашей земле.

Сначала нужно точно установить, где юридически и фактически проходит граница участков. Покупать спорный кусок у соседа только потому, что сегодняшняя линия в кадастровом плане проходит по его стороне, я бы пока не спешил.

Первым делом обратитесь к кадастровому инженеру. Он должен вынести границы обоих участков на местность и сравнить фактический забор с кадастровыми координатами.

Одновременно желательно поднять старые кадастровые документы: планы участков, материалы первоначального формирования границ и последующие изменения. Особенно важно посмотреть, какой была граница в 2012 году, когда Вы покупали участок, и менялась ли она после этого.

Такие расхождения действительно встречаются. Ошибка могла появиться при старых кадастровых измерениях, массовой регистрации земли, уточнении координат или последующем изменении кадастрового плана.

Если выяснится, что кадастровая граница указана ошибочно и документы это подтверждают, существует процедура её исправления. Если сосед согласен с результатами измерений, вопрос обычно решается значительно проще.

Если же сосед не согласен, а документы и измерения показывают спор относительно реальной границы, тогда вопрос может перейти в суд. В таком случае уже суд будет устанавливать границу на основании кадастровых материалов, старых документов, измерений и других доказательств.

И только если проверка подтвердит, что спорная территория действительно всегда принадлежала соседнему участку, тогда уже имеет смысл обсуждать с соседом выкуп этой части земли.

Поэтому последовательность здесь такая: кадастровый инженер — старые кадастровые документы — проверка истории границы — и только после этого решение, исправлять кадастр или договариваться с соседом о земле.

В Вашей ситуации многое зависит от того, как оформлен дом и на каком основании земля находится в муниципальной собственности.

Начнём с главного. Вы с дочерью владеете двумя третями дома, а племяннику принадлежит оставшаяся треть. Но это не означает, что Вы можете большинством голосов оформить на себя две трети земли.

У племянника такие же права собственника, как и у Вас, независимо от размера его доли.

Однако есть важный момент, о котором многие не знают.

Согласно статье 19 Земельного кодекса Молдовы, земельные участки, занятые частными индивидуальными жилыми домами и ранее выделенные в установленном законом порядке как придомовые, могут передаваться собственникам домов бесплатно.

Поэтому прежде всего необходимо выяснить, относится ли Ваш участок именно к этой категории. Возможно, землю вообще не придётся выкупать у примэрии.

Но поскольку дом принадлежит трём собственникам, оформление земли затрагивает интересы каждого из них. Просто исключить племянника из документов и оформить участок на себя с дочерью нельзя.

Что я советую сделать?

Обратитесь вместе с дочерью в примэрию с письменным заявлением о передаче земли в собственность. Приложите документы на дом и попросите объяснить, возможна ли бесплатная передача участка и какие документы для этого необходимы.

Даже если племянник отказывается участвовать, Вы вправе самостоятельно обратиться за рассмотрением вопроса. А если примэрия откажет из-за отсутствия его согласия, попросите письменный ответ с указанием причины.

После этого уже можно решать, есть ли основания оспаривать отказ или необходимо сначала урегулировать отношения между собственниками, в том числе через суд.

И ещё один момент. Если дом фактически разделён на самостоятельные части, стоит проверить, возможно ли юридически разделить недвижимость и определить отдельные участки земли. Но это зависит от планировки дома, площади участка, подъездов и других условий.

Поэтому не начинайте сразу с суда и не тратьте деньги на оформление земли, пока не получите письменную позицию примэрии.

Племянник действительно может осложнить оформление, но его несогласие ещё не означает, что у Вас вообще нет законных вариантов решения.

Да, при продаже земельного участка в Молдове может возникнуть обязанность уплатить подоходный налог. Однако имеет значение, какую именно землю вы продаёте: сельскохозяйственного назначения или предназначенную под строительство.

1. Если это участок под строительство

По общему правилу налог рассчитывается с прироста капитала, то есть с разницы между ценой продажи и документально подтверждённой стоимостью приобретения.

В вашем случае:

• Купили участок за 10 000 евро.

• Продаёте за 25 000 евро.

• Разница составляет 15 000 евро.

• В налогооблагаемый доход включается 50% разницы — 7 500 евро.

• При ставке подоходного налога 12% расчётный налог составляет 900 евро в леевом эквиваленте.

Таким образом, налог рассчитывается не со всей суммы продажи, а только с установленной законом части прироста капитала.

2. Если это сельскохозяйственная земля

Само по себе сельскохозяйственное назначение участка не освобождает продавца от подоходного налога.

Статья 39 Налогового кодекса Молдовы относит земельные участки к капитальным активам. Поэтому при продаже сельскохозяйственной земли физическим лицом применяется тот же общий порядок расчёта прироста капитала.

В вашем примере расчётный налог также составит 900 евро в леевом эквиваленте.

Важно не путать продажу земли со сдачей её в аренду. Для аренды сельскохозяйственных земель предусмотрены отдельные налоговые правила.

3. Что необходимо сделать после продажи?

Сохраните договор, по которому вы покупали участок, и договор его продажи. Эти документы подтверждают расходы на приобретение и полученный доход.

Если в результате продажи возник облагаемый доход, его необходимо отразить в годовой декларации физического лица CET18. При продаже в 2026 году обычный срок подачи декларации и уплаты налога — до 30 апреля 2027 года.

Вывод: если вы купили землю за 10 000 евро и продали за 25 000 евро, то по общему правилу налог составит 900 евро в леевом эквиваленте. Это касается как участков под строительство, так и сельскохозяйственных земель. Окончательный расчёт производится в леях с учётом остальных применимых налоговых обстоятельств.

Основание: статьи 39, 40 и 42 Налогового кодекса Молдовы. Порядок расчёта также разъясняется Государственной налоговой службой Молдовы

Нет, платить подоходный налог со всех 20 000 евро необязательно. При продаже унаследованной земли в Молдове налог рассчитывается с прироста капитала, а не со всей суммы продажи.

Как определяется стоимость унаследованной земли?

Согласно статье 42 Налогового кодекса Молдовы, за первоначальную стоимость унаследованного участка принимается его рыночная стоимость на дату приобретения права собственности по наследству.

При этом не имеет значения, за сколько ваши родители когда-то купили эту землю. Важно определить её стоимость на момент, когда она перешла к вам по наследству.

Что делать, если в свидетельстве о наследстве стоимость не указана?

Это не означает, что стоимость участка автоматически равна нулю.

Государственная налоговая служба предусматривает два способа подтверждения стоимости:

1. Свидетельство о праве на наследство вместе с отчётом оценщика, подтверждающим рыночную стоимость земли на дату приобретения права собственности.
2. Свидетельство о праве на наследство вместе со справкой о стоимости недвижимости, выданной уполномоченным кадастровым органом.

Если наследство оформлено несколько лет назад, можно обратиться к оценщику для определения стоимости участка на соответствующую прошлую дату.

Сколько придётся заплатить?

Предположим, вы получили участок по наследству в 2020 году. Его рыночная стоимость на тот момент составляла 12 000 евро, а сейчас вы продаёте его за 20 000 евро.

Расчёт будет следующим:

• Стоимость продажи — 20 000 евро.
• Стоимость на момент наследования — 12 000 евро.
• Прирост капитала — 8 000 евро.
• Налогооблагаемая часть (50%) — 4 000 евро.
• Подоходный налог (12%) — 480 евро в леевом эквиваленте.

Если документально подтверждённая стоимость участка на момент наследования составляла те же 20 000 евро, прироста капитала не возникает и налог с этой продажи платить не придётся.

А если стоимость подтвердить невозможно?

Если не удастся представить документы, подтверждающие первоначальную стоимость участка, налоговая может принять её равной нулю.

Тогда при продаже за 20 000 евро расчётный налог составит 1 200 евро в леевом эквиваленте.

Поэтому желательно решить вопрос с подтверждением стоимости земли ещё до продажи.

Нужно ли подавать декларацию?

Если при продаже возник облагаемый прирост капитала, его необходимо отразить в годовой декларации CET18. При продаже участка в 2026 году декларация подаётся до 30 апреля 2027 года.

Вывод: отсутствие стоимости в свидетельстве о наследстве ещё не означает, что придётся платить налог со всей суммы продажи. Главное — документально подтвердить, сколько стоила земля на момент её получения по наследству. От этого напрямую зависит размер налога.

Основание: статьи 39, 40 и 42 Налогового кодекса Молдовы, Приказ Министерства финансов №40 от 6 февраля 2018 года.

официальное разъяснение ГНС, пункт 29.2.4.18

Даже если вы действительно потратили 12 000 евро на благоустройство земельного участка, это ещё не означает, что указанную сумму можно вычесть при расчёте подоходного налога.

Что говорит налоговая?

Согласно статье 42 Налогового кодекса Молдовы, при продаже земельного участка учитывается его документально подтверждённая стоимость приобретения.

Государственная налоговая служба отдельно разъясняла, что Налоговый кодекс не предусматривает автоматического увеличения первоначальной стоимости приобретённой недвижимости на сумму последующих вложений в ремонт, реконструкцию или благоустройство.

Поэтому расходы на забор, проведение электричества, воды и другие улучшения нельзя просто прибавить к цене покупки земли и вычесть из суммы продажи.

Как рассчитывается налог в вашем случае?

Вы купили участок за 8 000 евро, а продаёте за 25 000 евро.

Если дополнительные расходы не принимаются при определении стоимости земельного участка, расчёт будет следующим:

• Цена продажи — 25 000 евро.
• Первоначальная стоимость — 8 000 евро.
• Прирост капитала — 17 000 евро.
• Налогооблагаемая часть (50%) — 8 500 евро.
• Подоходный налог (12%) — 1 020 евро в леевом эквиваленте.

Если бы все 12 000 евро дополнительных расходов разрешалось учитывать, налог составил бы всего 300 евро. Но применять такой расчёт без законных оснований нельзя.

А если сохранились чеки и договоры на выполненные работы?

Документы обязательно сохраните. Однако наличие чеков само по себе не гарантирует уменьшения налога.

Здесь важно различать обычное благоустройство участка и создание отдельного объекта недвижимости.

Например, если вы построили капитальное сооружение, которое оформлено и зарегистрировано в кадастре как самостоятельный объект, его стоимость может рассматриваться отдельно. В таком случае необходимо установить, что именно продаётся и какие расходы относятся к созданию этого объекта.

Если же речь идёт только о заборе, подведённых коммуникациях и благоустройстве земли, оснований автоматически уменьшать налогооблагаемый прирост капитала на все понесённые расходы нет.

Что делать перед продажей?

Проверьте кадастровые документы и выясните, зарегистрированы ли какие-либо построенные вами объекты отдельно от земельного участка.

Если сумма вложений значительная, желательно до сделки получить письменное разъяснение Государственной налоговой службы с описанием конкретных работ и приложением подтверждающих документов.

Вывод: деньги, вложенные в благоустройство земли, не всегда уменьшают подоходный налог при её продаже. Даже если вы фактически заработали значительно меньше, налоговая будет исходить из стоимости приобретения и других расходов, которые разрешено учитывать законодательством.

Да, это правда. С 1 апреля 2025 года в Молдове действует новый Земельный кодекс №22/2024, который позволяет продавать некоторые земельные участки без нотариального оформления договора.

Какие участки можно продать без нотариуса?

Согласно статье 17 части (22) Земельного кодекса, должны одновременно выполняться следующие условия:

• Участок находится в частной собственности.
• Его площадь не превышает 0,25 га (25 соток).
• Земля была предоставлена в собственность согласно статье 12 прежнего Земельного кодекса №828/1991.
• Примэрия может подтвердить основание предоставления участка соответствующей справкой.

Важно: не любую сельскохозяйственную землю площадью до 25 соток можно продать без нотариуса. Например, если участок был приобретён по обычному договору купли-продажи, необходимо отдельно проверить, распространяется ли на него это исключение.

Как оформить продажу?

1. Обратитесь в примэрию, чтобы получить подтверждение основания первоначального предоставления земли.
2. Проверьте кадастровые документы, право собственности и наличие ограничений.
3. Если участок соответствует требованиям закона, продавец и покупатель могут заключить письменный договор купли-продажи без нотариального удостоверения.
4. После подписания договора необходимо обратиться в территориальный кадастровый орган для регистрации перехода права собственности к покупателю.

А если у меня несколько участков?

Условия проверяются по каждому участку отдельно. Само по себе наличие нескольких небольших участков у одного собственника не означает, что их можно продать без нотариуса.

Если участок не соответствует установленным законом условиям, договор купли-продажи оформляется в обычном порядке через нотариуса.

Основание: статья 17 часть (22) Земельного кодекса №22 от 15 февраля 2024 года и Закон №59 от 20 марта 2025 года, которым внесены изменения в законодательство о кадастре недвижимого имущества.

Да, большой земельный участок можно разделить на несколько отдельных участков, даже если на нём уже стоит жилой дом. Но перед этим необходимо проверить, позволяет ли такое разделение закон и градостроительные нормы.

Какие условия нужно соблюдать?

1. Минимальная площадь. Для участков под индивидуальными жилыми домами в некоторых населённых пунктах установлен минимум 3 сотки (300 м²). Однако это не единая норма для всей страны. В зависимости от местных градостроительных правил минимальная площадь может отличаться. Поэтому перед разделением необходимо уточнить требования в примэрии.
2. Доступ к каждому участку. Это одно из главных условий. Каждый новый участок должен иметь самостоятельный доступ к дороге. Если участок находится в глубине двора и прямого выхода на улицу нет, необходимо предусмотреть законный проход и проезд через другую территорию, например путём установления сервитута. Просто оставить покупателю возможность проходить через свой двор по устной договорённости недостаточно.
3. Расположение жилого дома. После разделения дом должен остаться на участке, который соответствует требованиям для его обслуживания. Необходимо учитывать расположение дома, хозяйственных построек, расстояния до новых границ и возможность нормального использования каждого участка.

Как оформить разделение?

Сначала обратитесь в примэрию за информационным градостроительным сертификатом. Он необходим для формирования участков, предназначенных для строительства, и позволяет проверить установленные ограничения.

Затем необходимо заказать кадастровые работы. Специалисты проверят возможность разделения, подготовят необходимые документы и геометрические планы новых участков.

После этого оформляется решение о формировании недвижимости, а новые участки регистрируются в кадастре. Каждый из них получает отдельный кадастровый номер.

Нужно ли обращаться к нотариусу?

Если весь участок находится в вашей единоличной собственности, для самого выделения новых участков нотариальный договор не требуется. Но последующая продажа двух участков покупателям, как правило, оформляется через нотариуса.

Можно ли продать два участка, а третий оставить себе?

Да. После завершения кадастровой регистрации вы сможете продать два самостоятельных участка разным покупателям, а участок с жилым домом оставить себе.

Важно: даже если площадь позволяет разделить землю на три части, это ещё не означает, что такое разделение разрешат. Например, если после разделения один участок окажется без законного доступа к дороге или не будет соответствовать градостроительным требованиям, предложенный вариант придётся изменить.

Основание: Закон №354/2004 «О формировании объектов недвижимого имущества», Кодекс градостроительства и строительства №434/2023, в частности статья 89 о доступе к дорогам, и Инструкция №71/2017.

Официальная информация: https://www.ipcbi.gov.md/ro/formarea-bunurilor-imobile-la-nivel-de-teren

Да, это возможно. Закон позволяет купить у соседа часть земельного участка и сразу присоединить её к своему, не создавая отдельный участок с новым кадастровым номером.

Такая процедура называется комбинированием земельных участков (combinare) и предусмотрена Законом №354/2004 «О формировании объектов недвижимого имущества».

Как это происходит?

1. Вы с соседом обращаетесь к кадастровому специалисту. Он проверяет, можно ли отделить от соседнего участка 2 сотки и присоединить их к вашему.
2. Получаете необходимые документы в примэрии. Для участков под строительство потребуется информационный градостроительный сертификат.
3. Проводятся кадастровые работы. Специалист подготавливает геометрические планы, на которых будет показано, как изменятся границы обоих участков.
4. Оформляете договор у нотариуса. Поскольку земля принадлежит разным собственникам, необходимо оформить передачу этих 2 соток от соседа вам. К договору прилагаются подготовленные геометрические планы.
5. Регистрируете изменения в кадастре. После регистрации площадь вашего участка увеличится на 2 сотки, а площадь соседского уменьшится. При обычном комбинировании прежние кадастровые номера сохраняются.

А как же минимальные 3 сотки?

Здесь есть важное отличие. Вы не создаёте новый самостоятельный участок площадью 2 сотки, а присоединяете эту землю к уже существующему участку.

Поэтому требования к минимальной площади самостоятельного участка не применяются к этим 2 соткам как к отдельному объекту. Однако после изменения границ оба участка должны соответствовать действующим градостроительным требованиям.

Что ещё нужно учитывать?

У соседа после продажи должна остаться возможность нормально пользоваться своей землёй. Если на участке расположен дом, необходимо учитывать расстояния до новых границ, расположение построек и доступ к дороге.

Также нельзя допустить, чтобы после изменения границ один из участков остался без законного прохода или проезда. При необходимости вопрос доступа решается через установление сервитута.

Главное: соседу не нужно сначала оформлять отдельный участок площадью 2 сотки, продавать его вам, а затем объединять с вашим. Закон предусматривает возможность выполнить это через одну процедуру комбинирования с последующей регистрацией изменений.

Основание: Закон №354/2004 «О формировании объектов недвижимого имущества», статья 9 и положения о комбинировании, а также Инструкция №71/2017 о подготовке кадастровой документации.